Bestämning av marknadspriset vid fastighetsköp inom social- och hälsovården

Många kommuner har av olika skäl sålt eller planerar att sälja social- och hälsovårdsfastigheter, nedan vårdfastigheter, till en privat aktör på marknaden. Utöver frågor om ändamålsenlighet ska kommunen när den bereder och fattar beslut om försäljning av vårdfastigheter noga beakta bestämmelserna i kommunallagen och EU:s regler om statligt stöd, så att köpet inte medför förbjudet offentligt stöd för köparen.

Risken med förbjudet offentligt stöd kan undvikas genom att fastighetsköpet genomförs på de sätt som anges i 130 § i kommunallagen. Försäljningen kan ske som ett öppet offentligt anbudsförfarande som det ges tillräckligt information om och som inte ställer diskriminerande villkor. Det andra sättet sker utan anbudsförfarande, om köpets gångbarhet på marknaden har utretts på behörigt sätt innan beslutet fattas.

I ett öppet anbudsförfarande är det viktigt att observera att inga diskriminerande villkor ställs i förfarandet. Utgångspunkten bör vara att alla köpare, oberoende av vad för slags rörelse de bedriver, kan köpa byggnaden eller marken och använda den för sina egna syften. Bestämmelserna i detaljplanen begränsar givetvis vad fastigheten får användas till. Anbudsförfarandet ska vara öppet och tillräcklig information ska ges om det. Tillräcklig information har getts åtminstone när anbudsförfarandet upprepade gånger under en rimligt lång tidsperiod (två månader eller mer) har tillkännagetts i riksomfattande tidningar, så att alla potentiella köpare har fått kännedom om det. 

Om avsikten är att försäljningen ska ske utan anbudsförfarande, bör en eller flera oberoende värderingsmän före förhandlingarna om överlåtelsen utföra en oberoende värdering för att fastställa marknadsvärdet i enlighet med allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder. Det marknadspris som sålunda fastställts är det lägsta försäljningspris som kan avtalas om utan att köparen beviljas offentligt stöd. Värderaren ska i sitt uppdrag vara oberoende. Kommunen har inte rätt att ge värderaren föreskrifter om resultatet av värderingen.

Det mest ändamålsenliga sättet att bereda och genomföra försäljningen av en vårdfastighet är oftast att innan förhandlingarna inleds skaffa en oberoende värdering av fastighetens marknadsvärde som är utförd av en eller flera oberoende professionella värderingsmän som har tillräcklig utbildning och praktisk erfarenhet. Förfarandet ger också säljaren möjlighet att ställa sådana villkor för fastighetsköpet som tjänar säljarens syfte, förbättrar säljarens ekonomiska eller övriga ställning och belastar köparen. Det förutsätter att villkoren inte sänker det lägsta försäljningspriset som bestämts på ovannämnda sätt. Det kan vara lämpligt att föra eventuella försäljningsförhandlingar med flera köparkandidater samtidigt i syfte att nå det bästa resultatet.

Fastighetsköp med vårdfastigheter ska inte kopplas ihop med kommunens eller sjukvårdsdistriktets eventuella upphandlingar av social- och hälsovårdstjänster. Vid upphandling av vårdtjänster ska man beakta konkurrensutsättningsskyldigheten enligt upphandlingslagen samt begränsningarna och skyldigheterna enligt lagen om temporär begränsning av vissa av kommunernas och samkommunernas rättshandlingar.

Läs mer under följande länkar:

Kommunförbundets webbplats: Kommunerna, bolagen och marknaden: Statligt stöd

Kommunförbundets webbplats: EU:s regler om statligt stöd vid fastighetsköp

På webben RP 246/2018 rd (Regeringens proposition till riksdagen med förslag till lagar om ändring av 3 och 7 § i lagen om temporär begränsning av vissa av kommunernas och samkommunernas rättshandlingar inom social-och hälsovården och 1 och 2 § i lagen om tillämpning av vissa förpliktelser enligt lagen om en kommun-och servicestrukturreform)