Att hyra ut kommunernas social- och hälsovårdslokaler till landskapet

Obs. Grundlagsutskottet krävde i sitt utlåtande 29.6.2017 ändringar i lagen om ordnande av social- och hälsovård och landskapslagen, vilka är under behandling i riksdagen. Ändringarna innebär att verkställigheten av vård- och landskapsreformen skjuts upp med ett år. Kommunförbundets webbsidor, handböcker och övriga material om förändringsstöd uppdateras enligt den nya tidsplanen när lagstiftningen godkänts i riksdagen.

Enligt 20 § i den föreslagna införandelagen ska de lokaler som används för primärvård, specialiserad sjukvård, socialväsende och räddningsväsende som kommunen ordnar övergå i landskapets besittning den 1 januari 2019, om inte landskapet och kommunen kommer överens om något annat.

Landskapet och kommunen ingår ett hyresavtal om besittning av lokalerna åtminstone till och med den 31 december 2021. Landskapet har rätt att förlänga giltighetstiden för ett hyresavtal med ett år. Denna hyresperiod på 3+1 år har också kallats övergångsperioden.

Enligt införandelagen ska den avtalade hyran i dessa hyresavtal täcka de skäliga kapitalkostnaderna och underhållskostnaderna för lokalerna. Kapitalkostnaderna utgörs av kostnaderna för det bundna kapitalet för en fastighet, vilka består av räntor och kalkylmässiga avskrivningar.

Räntefaktorn består av kravet på avkastning från det bundna kapitalet. Till kapitalkostnaderna hör kostnaderna för förvärv och ägande av fastigheten samt kostnaderna för servitut och lagstadgade skyldigheter. Till fastighetens underhållskostnader hör bl.a. förvaltning, användning, underhåll, skötsel av utomhusområdena, städning, värme, el, vatten och sophantering. En särskild förordning av statsrådet håller på att tas fram när denna handledning publiceras.

Propositionen innefattar en ändring av mervärdesskattelagen som medger att utarrenderingen av en fastighet till landskapet blir momspliktig. Då kommer rätten till momsavdrag att kvarstå och kommunerna drabbas inte av extra utgifter. Om den slutliga användaren av fastigheten emellertid är ett landskapsbolag som inte över huvud taget bedriver momspliktig verksamhet är det inte möjligt att arrendera ut med skatteplikt och då kan hyresvärden bli skyldig att justera sina momsbokföringar i fråga om fastighetsinvesteringarna.

Hyresavtalen med enskilda och kommunägda bolag övertas av landskapen

Om kommunen inte äger lokalerna, utan i stället besitter dem på grundval av ett avtal, ska kommunen överföra avtalet till landskapet i enlighet med 22 § i införandelagen. Kommunen ska också överföra de hyresavtal som gäller lokaler för social- och hälsovård och räddningsväsendet och där kommunen själv är hyresgäst, oavsett vem som är hyresvärd.

Med andra ord kan exempelvis kommunens dotterbolag fortsatt fungera som hyresvärdar. I detta sammanhang lönar det sig att beakta att dessa existerande hyresavtal mellan kommunen och ett dotterbolag, inklusive avtalsvillkoren, blir avtal mellan bolaget och landskapet. Bestämmelserna om en övergångsperiod i 20 § gäller således inte dem.

Kommunen kan också göra nya överföringar av lokaler till exempelvis ett dotterbolag, men då måste begränsningslagens (548/2016) bestämmelser om intagande av uppsägningsvillkoret i hyresavtalen beaktas i de nya hyresavtal som ingås mellan dotterbolaget och kommunen. Kom också ihåg att beakta de skattemässiga påföljderna av sådana arrangemang. Social- och hälsovårdsministeriet tolkning är att begränsningslagen inte gäller arrendeavtal.

Om inte landskapet och kommunen kommer överens om något annat övergår inte de avtal om lokaler till landskapet där kommunen åtagit sig att lösa in (t.ex. leasingavtal) de berörda lokalerna i sin ägo efter avtalsperiodens utgång (införandelagen, 22 §). Landskapet övertar inte heller skadeståndsansvar och andra ansvarsförbindelser till följd av att ett avtal sägs upp om det är fråga om ett avtal som kommunen ingår efter det att införandelagen blivit stadfäst, men innan ansvaret för att ordna social- och hälsovården och räddningsväsendet övergått till landskapet. Ansvaret övergår till landskapet bara om landskapet och kommunen särskilt kommer överens om detta. Läs mer om avtalen i kapitel 6. 

Bolagiseringsskyldigheten

Kommunerna har i enlighet med 126 § i kommunallagen (410/2015) bolagiseringsskyldighet när de bedriver verksamhet i ett konkurrensläge på marknaden. Under övergångsperioden bygger kommunens uthyrningsplikt på införandelagen, och då anses kommunen inte vara verksam i ett konkurrensläge på marknaden på det sätt som avses i 15 kap. i kommunallagen. Efter övergångsperioden kommer läget dock att förändras.

Efter övergångsperioden kommer kommunerna att ha möjlighet att hyra ut lokaler de äger både till landskapet och marknadsaktiva bolag inom landskapskoncernen och till andra bolag som är verksamma inom områden där kundens valfrihet gäller. I ett sådant läge ska kommunen anses vara verksam på marknaden om inte kommunallagen ändras innan dess.

• Hyresavtal som kommunen ingått med bolag omfattas inte av övergångsperioden på 3+1 år.
• Bolagiseringsskyldigheten gäller uthyrning av kommunägda lokaler till landskapen och deras bolag efter övergångsperioden.
• Kom ihåg att beakta den s.k. begränsningslagen och införandelagens begränsningar i fråga om överföringen av ansvarsförbindelser.