Lag om ändring av förköpslagen
Riksdagen godkände en ändring av förköpslagen 25.5.2005. Ändringen träder i kraft 1.8.2005.
Genom ändringen av förköpslagen omfattar kommunens förköpsrätt med vissa begränsningar också statens mark (FörköpsL 5 och 6 §).
Genom den ändring som gäller delgivning av beslut om förköp strävar man efter att bevislig delgivning skall kunna verkställas i tid (FörköpsL 9 §).
Den fasta avkastningsränta på 5 procent som idag föreskrivs i förköpslagen binds i lagändringen till den referensränta som avses i räntelagen och som fastställs halvårsvis (FörköpsL 15 §). Bestämmelserna om kommunens och köparens prestationsskyldighet har preciserats, och kommunen har inte ålagts skyldighet att betala avkastningsränta, om köparen får sådan avkastning eller ekonomisk nytta som överskrider avkastningsräntan och köparens kostnader.
Säljarens besvärsrätt vid beslut om förköp har utvidgats (FörköpsL 22 §).
I förköpslagen har dessutom gjorts vissa tekniska justeringar till följd av ändrad lagstiftning.
Närmare upplysningar:
Alf Henriksson, tfn (09) 771 24 51, 050 303 18 25
Matti Holopainen, tfn (09) 771 22 69, 050 563 46 22
Bilaga
Lag om ändring av förköpslagen
Lag om ändring av förköpslagen
Kommunens förköpsrätt till statens mark
(FörköpsL 5 § 1 mom. 3 punkten och 6 § 2 mom.)
Den statliga markens särställning i fall där staten är säljare har slopats i 5 § 1 mom. 3 punkten i förköpslagen. Förköpsrätt föreligger fortfarande inte när köparen är staten, ett statligt affärsverk eller en statlig inrättning. Inte heller sådana överföringar av besittning som sker inom statsförvaltningen omfattas av kommunens förköpsrätt. Däremot har försäljningen av fastigheter som ägs av statens privaträttsliga sammanslutningar, såsom aktiebolag, redan sedan tidigare omfattats av kommunens förköpsrätt.
Utanför kommunens förköpsrätt faller enligt 6 § 2 mom. i förköpslagen situationer där en fastighet säljs till en köpare som riksdagen har namngivit när den gett sitt samtycke till köpet eller till ett bolag i vilket staten har bestämmande inflytande, en statlig fond eller en stiftelse med offentligt uppdrag för dess eget bruk.
Fastighetsaffärer där köpesumman överstiger 10 miljoner euro och fastighetsaffärer där fastigheten säljs till ett pris som är lägre än det gängse priset kräver riksdagens samtycke. Försäljning av en fastighet till ett bolag i vilket staten har bestämmande inflytande, en statlig fond eller en stiftelse med offentligt uppdrag för dess eget bruk avser att fastigheten kommer att användas för byggande av verksamhetslokaler eller i annat motsvarande syfte. Däremot omfattar kommunens förköpsrätt försäljning av en fastighet i avsikt att sälja fastigheten vidare till ett bolag i vilket staten har bestämmande inflytande, såsom Kapiteeli Oy, eller till en statlig fond eller en stiftelse med offentligt uppdrag.
Delgivning av beslut om förköpsrätt
(FörköpsL 9 § 1 och 3 mom.)
I lagändringen har man också bibehållit den tidsfrist på tre månader som gäller användningen av förköpsrätten och som räknas från det att överlåtelsebrevet blivit bestyrkt. Beslutet om förköp skall fattas och anmälan om det göras till tingsrätten inom tre månader från det att överlåtelsebrevet blivit bestyrkt. Skyldigheten att ”utan dröjsmål” delge köparen och säljaren beslutet om förköp i enlighet med förvaltningslagen börjar däremot först när beslutet fattats. Tidigare räknades tidsfristen för delgivning av beslut om förköp på tre månader från det att överlåtelsebrevet blivit bestyrkt. Om kommunen inte sköter delgivningen av beslutet om förköp utan dröjsmål är förköpsrätten enligt 10 § i förköpslagen förverkad. Delgivningen till köparen och säljaren bör ske med iakttagande av förfarandet med bevislig delgivning enligt 60 § i förvaltningslagen. Bevislig delgivning verkställs enligt 60 § i förvaltningslagen med mottagningsbevis eller genom att beslutet överlämnas till mottagaren eller dennes företrädare mot ett skriftligt bevis. Om en myndighet anser att det finns skäl till det, kan delgivning verkställas som stämningsdelgivning. I sådana fall där mottagaren inte kan nås tillämpas sådan mellanhandsdelgivning som avses i 61 § i förvaltningslagen, som dock förutsätter mottagarens samtycke, eller också verkställer stämningsmannen mellanhandsdelgivningen enligt 11 kap. 7 § i rättegångsbalken, som inte förutsätter mottagarens samtycke. Tiden för sökande av ändring börjar löpa vid tidpunkten för delgivningen.
Prestationsskyldighet på grund av förköp
(FörköpsL 15 §)
Avkastningsränta
Enligt 15 § 2 mom. i förköpslagen skall kommunen betala ränta enligt 3 § 2 mom. i räntelagen räknat från respektive betalningsdag. Denna s.k. avkastningsränta avser den referensränta som Finlands Bank meddelar halvårsvis och som 28.6.2005 fastställts till 2,5 procent för perioden 1.7–31.12.2005.
Prestationsskyldighet
I 15 § 1 mom. i förköpslagen har, i enlighet med tidigare tolkningspraxis, de kostnader som ersätts köparen preciserats att också gälla finansieringskostnader och kostnader för underhåll.
Att kostnaderna för underhåll nämns i 15 § 1 mom. innebär att köparen inte på kommunens bekostnad under den tid fastigheten är i köparens besittning kan företa sådana investeringar eller andra åtgärder i fråga om skötseln och underhållet av fastigheten som höjer fastighetens värde. Å andra sidan, när man beaktar 15 § 4 mom. i förköpslagen, medför försummelser i fråga om skötsel och underhåll att ersättning skall erläggas till följd av att värdet på egendomen sjunkit. Till 4 mom. i paragrafen har för tydlighetens skull fogats köparens försummelser, som ger skyldighet att till kommunen betala skälig ersättning då värdet på egendomen sjunkit.
Om fastigheten ger avkastning eller annan ekonomisk nytta skall detta enligt 15 § 3 mom. användas för att täcka de kostnader som uppkommit. Enligt 3 mom. i paragrafen skall kommunen till köparen betala ersättning för de kostnader som avses i 1 mom. samt på dem och på betalda poster av köpeskillingen ränta enligt 2 mom. endast till den del de överskrider den avkastning eller annan ekonomisk nytta som köparen har av fastigheten. Detta innebär att kommunen inte behöver betala köparen ersättning för de kostnader som avses i 1 mom. och inte heller avkastningsränta på dessa kostnader eller posterna av köpeskillingen, om de täcks av den avkastning eller annan ekonomisk nytta som köparen har av fastigheten. Om den avkastning eller annan ekonomisk nytta som köparen har av fastigheten inte täcker köparens kostnader och inte heller den avkastningsränta som räknas på dessa kostnader och de betalda posterna av köpeskillingen, skall kommunen ersätta köparen skillnaden. Om värdet av den sålda egendomen har sjunkit genom köparens åtgärder eller försummelser, dras denna värdeminskning av från den skillnad som kommunens prestationsskyldighet omfattar, och om kommunen inte har någonting att ersätta, skall köparen ersätta kommunen för värdeminskningen. Den avkastning eller annan ekonomisk nytta som köparen har av fastigheten minskar samtliga kostnader som avses i 1 mom. och den avkastningsränta som räknas på dessa kostnader och på de betalda posterna av köpeskillingen. Tidigare sänkte köparens nytta av fastigheten enligt den sista meningen i 15 § 1 mom. i förköpslagen endast nödvändiga kostnader för fastighetens förvaltning eller skötsel. Å andra sidan får köparen behålla den avkastning eller annan ekonomisk nytta fastigheten ger, även om köparen enligt 2 § i förköpslagen inte blir ägare innan förköpet slutförts.
Om köparen inte har fått avkastning eller annan ekonomisk nytta av fastigheten, skall kommunen ersätta alla de kostnader som avses i 15 § 1 mom. och betala avkastningsränta på kostnaderna och på posterna av köpeskillingen.
Avkastning eller annan ekonomisk nytta är t.ex. hyresinkomster och inkomster av försäljning av skog eller marksubstanser. Som ekonomisk nytta kan däremot inte anses kortvariga boendeförmåner och inte heller odling för eget bruk. Inkomster av försäljning av skörden kan ses som avkastning och långvariga betydande boendeförmåner som annan ekonomisk nytta.
Utvidgning av säljarens rätt till sökande av ändring
(FörköpsL 22 § 1 mom.)
Tidigare hade säljaren besvärsrätt endast i sådana fall som anses oskäliga enligt 6 § i förköpslagen. Den utvidgade besvärsrätten kommer sannolikt att från säljarnas sida öka antalet besvär som gäller beslut om förköp. Eftersom också köparna oftast anför besvär i fråga om beslut om förköp, har utvidgningen av besvärsrätten sannolikt inte någon stor betydelse i praktiken.
Ikraftträdande
Lagändringen träder i kraft 1.8.2005. Lagen kan inte tillämpas retroaktivt, eftersom det kan anses begränsa och inskränka köparens och säljarens ställning. Eftersom lagen inte har någon retroaktiv verkan, tillämpas lagändringen på fastighetsköp som skett efter att lagändringen trätt i kraft.
FINLANDS KOMMUNFÖRBUND
Timo Kietäväinen
vice verkställande direktör
Kari Prättälä
direktör, juridiska ärenden