Förköp

Markanvändningsplan som grund

Kommunen har förköpsrätt vid försäljning av fastigheter som är belägna i kommunen. Kommunen kan emellertid utnyttja sin förköpsrätt enbart för förvärv av mark för samhällsbyggande och för rekreations- och skyddsändamål (FkL 1 § 3 mom.). När det gäller huvudstadsregionen finns inga sådana begränsningar i förköpsrätten. Enligt 1 § 4 mom. i förköpslagen har Helsingfors, Esbo, Grankulla och Vanda förköpsrätt vid försäljning av fastigheter i staden (FkL 1 § 4 mom. och HFD 1.7.1991 liggare 2291).

Att förköpsrätten utnyttjas för samhällsbyggande eller rekreations- och skyddsändamål måste motiveras genom att man uppger de huvudsakliga fakta och bestämmelser som ligger till grund för detta, samt vilken bestämmelse i förköpslagen som man stödjer sig på; 45 § i förvaltningslagen. Motiveringen kan bestå av exempelvis en plan eller någon annan översikt, men det kan också finnas andra ändamålsenliga grunder som kommunen lägger fram först i förköpssituationen. Förköpslagen anger inte några speciella krav för de markanvändningsplaner som läggs fram som grund för förköp. En ändring av förköpslagen (654/1990) syftade till att stärka kommunernas markpolitiska ställning. Genom ändringen slopades hänvisningarna till godkända generalplaner, fastställda stads- eller byggnadsplaner och byggnadsförbud. I regeringspropositionen till lagändringen framhölls att kommunerna bör försöka förvärva mark innan planläggningen har lett till att priset på marken stigit. Sålunda kan också områden som i planen upptas som jord- och skogsbruksområden bli föremål för förköp. I ett sådant fall grundar sig förköpet dock på något annat slag av plan för markanvändningen. Om grunden för ändamålet med den tilltänkta marken inte framgår direkt av t.ex. en detaljplan eller generalplan, bör man se till att grunderna för förköpet framgår tillräckligt detaljerat av kommunens beslut; HFD 25.5.2015 liggare 1350 (otillräcklig utredning), HFD 19.9.2023 liggare 84, 2.3.2016 liggare 655 (tillräcklig utredning). (HFD:s avgöranden på finska).

Förköpslagen 1 §: Före den lagändring (654/1990) som trädde i kraft 1.9.1990 var kommunens förköpsrätt enligt 1 § 1 och 2 mom. i förköpslagen begränsad så att mer än hälften av den sålda fastighetens areal måste ligga på ett planläggningsområde som närmare definieras i bestämmelsen. Denna förutsättning slopades genom lagen om ändring av förköpslagen (654/1990). I gällande FkL 1 § 1 mom. anges endast att kommunen har förköpsrätt vid köp som gäller fastigheter i kommunen. Med avseende på förköpet är det inte längre avgörande för vilket ändamål största delen av området enligt planen kommer att användas (HFD 4.10.2004 liggare 2495, på finska). Om det område som behövs för samhällsbyggande är försvinnande litet, kan förköp eventuellt anses orimligt.

Missbruk av prövningsrätt

Ett förköpsbeslut ska alltid utgå från att man uppnår målet för förköpet. Ett förköp får inte användas för ett främmande ändamål, vilket betyder att ett förköp inte får göras i syfte att förvärva mark för något annat än de ändamål som anges i lagen och för att genomföra lagens syften. I fråga om ändamålsbundenhet se HFD 27.1.2010 liggare 116 (på finska, med svenskt referat).

Samhällsbyggande som förutsättning för förköp

Samhällsbyggande kan anses avse byggande av t.ex. bostads-, affärs- och industribyggnader samt offentliga byggnader, likaså anläggande av trafik- och parkområden. Samhällsbyggandet behöver inte utföras av en kommun, utan områdena kan överlåtas till en tredje part. 

En markägares avsikt att anlägga sitt område enligt gällande plan utgör inget hinder för kommunen att utnyttja förköpsrätten; HFD 22.3.1984 liggare 1050 (på finska).

HFD 22.3.1984 liggare 1050. Ett inom samhällsbyggnation verksamt allmännyttigt företags önskan att genom planläggning anlägga det område som företaget köpt utgjorde inget hinder för kommunen att tillämpa sin förköpsrätt.

HFD 25.10.2021 liggare 429. Förköp - Förutsättningar för utnyttjandet av förköpsrätten - Tidpunkt för när förutsättningarna för utnyttjandet av förköpsrätten bedöms - Ändrade omständigheter - Samhällsbyggande - Planerat avloppsreningsverk

Rekreations- och skyddsändamål

I fråga om mark som förvärvas för rekreations- och skyddsändamål kan förvärvsbehovet motiveras med planer på olika nivåer, rekreations- eller skyddsplaner eller t.ex. utredningar som visar på behovet av rekreationsområden eller skydd. När det gäller rekreationsändamål kan man förvärva områden för exempelvis en allmän badstrand. Om rekreations- och skyddsgrunden som en sekundär förutsättning, se HFD 5.7.2026, liggare 2974.

Tidpunkt för genomförandet

Tidpunkten när förköpsobjektet ska anläggas för sitt ändamål är i någon mån oklar. Förmodligen kan man utgå från att området ska tas i bruk för sitt ändamål inom en tid som är beroende av i vilket skede markplaneringen är och av själva genomförandet av projektet. Områdets användning för det tilltänkta ändamålet kan således komma att realiseras först flera år efter förköpet. Kommunen behöver alltså inte genomföra projektet omedelbart efter förköpet. Men det finns ändå skäl att notera att det inte är förenligt med lagens syfte att förvärva områden bara som markreserv, utan anknytning till t.ex. samhällsbyggande.

Arealbegränsning

Förköpsrätten gäller inte om den fastighet eller de fastigheter som sålts omfattar 5 000 m² eller mindre (FkL 5 § 1 mom.). I huvudstadsregionen går gränsen för städernas förköpsrätt vid 3 000 m² (FkL 5 § 4 mom.). På sådana utvecklingsområden som avses i 110 § i markanvändnings- och bygglagen kan förköp tillämpas också på områden som understiger 5 000 m², om beslutet om förköp har fattats med stöd av 111 § och 112 § i samma lag.

När arealen beräknas beaktas även fastighetsköp som under de två senaste åren har gjorts i samma kommun mellan samma köpare och samma säljare, samt köp i vilka överlåtaren av fastigheten eller mottagaren är en sammanslutning av vilken köparen eller säljaren äger mer än hälften. Likaså beaktas köp i vilka en fastighet genom tredje man har övergått från samma säljare till samma köpare (FkL 5 § 2 mom.). Förköpsrätten gäller dock inte tidigare affärer utan endast senare affärer som på grund av arealbegränsningen inte annars skulle ha berättigat till förköp.

Kommunerna har förköpsrätt vid fastighetsköp. Såsom fastighetsköp anses sådan överlåtelse av fastighet mot vederlag, vid vilken annan än fast egendom utgör huvuddelen av vederlagets värde (FkL 2 § 2 mom.). Ett utbyte av fast egendom eller en gåva ger sålunda inte kommunen möjlighet att träda emellan. Däremot kan ett utbyte där över hälften av vederlagets värde utgörs av lös egendom, t.ex. bostadsaktier, bli föremål för förköp. Om överlåtelsen sker genom apport är förköpsrätt inte utesluten, men förköp kan då vara oskäligt enligt FkL 6 §. Eftersom förköpsrätten endast gäller vid fastighetsköp, är förköp inte tillåtet vid försäljning av aktier i ett aktiebolag som äger en fastighet.

Ett föravtal om ett fastighetsköp är ännu inte ett fastighetsköp enligt förköpslagen. Kommunen kan inte på basis av föravtalet utnyttja sin förköpsrätt eller ta köparens plats vid föravtalsskedet. Kommunen har förköpsrätt endast vid det egentliga fastighetsköpet.

Klarläggning av villkoren vid fastighetsköp

Alla köpevillkor framgår inte nödvändigtvis av köpebrevet. Att kommunen känner till köpevillkorens innehåll är ändå mycket viktigt när kommunen överväger att utnyttja sin förköpsrätt. En bestämmelse om att säljaren på kommunens uppmaning ska meddela kommunen alla köpevillkor har därför tagits in i FkL 2 §. Uppmaningen gäller också villkor som ingår i en fritt formulerad del av avtalet. Om säljaren försummar att följa uppmaningen kan säljaren inte längre hänvisa till villkor som säljaren inte meddelat, ifall kommunen inte heller annars har känt till villkoren. Kommunen ska således alltid uppmana säljaren att meddela alla sådana köpevillkor som inte framgår av köpebrevet och andra avtal i anslutning till detta och som kommunen inte heller annars känner till (FkL 2 §).

Uppmaningen kan skickas per post till säljaren som ett vanligt brev, och sänds då till den adress som säljaren har uppgett för köpvittnet. Säljaren anses ha fått vetskap om uppmaningen den sjunde dagen efter att handlingen postades. I uppmaningen kan säljaren ges en tidsfrist på minst två veckor för att meddela uppgifterna. I uppmaningen ska anges den dag då meddelandet senast ska ges.

Förköp kan också tillämpas vid fastighetsköp när det är fråga om en kvotdel eller ett outbrutet område. En fastighets areal beräknas enligt dess markyta. Arealen av en kvotdel som sålts från en fastighet är den proportionella andel av hela fastighetens areal som motsvarar kvotdelen (FkL 4 §).

Försäljning av en fastighet så att den samägs i kvotdelar

Enligt FkL 1 § har kommunen förköpsrätt vid köp som gäller fastigheter i kommunen. Enligt FkL 2 § avser förköpsrätt en kommuns rätt att inlösa en såld fastighet. Av FkL 4 § 1 mom. följer också att fastigheternas kvotdelar är jämförbara med fastigheter eftersom det i bestämmelsen sägs: ”Vad i denna lag är stadgat om fastighet gäller även viss kvotdel av fastighet”. Fastighetsförsäljning som sker med samma eller olika köpebrev så att fastigheten samägs i kvotdelar kan redan i dessa bestämmelser tolkas som en sådan fastighetsförsäljning som kommunen har förköpsrätt till om inte något annat följer av arealbegränsningar, oskälighet, släktskap eller andra hinder i förköpslagen.

Förköpsrätt vid försäljning av en fastighet så att den samägs i kvotdelar framgår även som en omvänd slutsats av FkL 5 § 3 mom., där förköpsrätten anses vara i kraft oberoende av släktskap, om en del av köparna inte är släktingar och fastigheten säljs till dem gemensamt.  I och med att förköpsrätten gäller när fastigheten säljs gemensamt till släktingar och till sådana som inte är det, så gäller förköpsrätten naturligtvis också om ingen av köparna är släkt och fastigheten säljs till dem gemensamt.

Arealbegränsningar vid försäljning av kvotdelar

Om man med samma köpebrev säljer kvotdelar som omfattar hela fastigheten till olika köpare, har kommunen förköpsrätt enligt FkL 5 § 1 mom. 1 punkten, om fastighetens areal överskrider minimiarealen. Trots att det i FkL 5 § 1 mom. 1 punkten talas om försäljning av olika fastigheter genom samma överlåtelsebrev, följer det av FkL 4 § 1 mom. att fastighetens kvotdelar är jämförbara med fastigheter eftersom det sägs i bestämmelsen: ”Vad i denna lag är stadgat om fastighet gäller även viss kvotdel av fastighet”.

Om hela fastigheten säljs i kvotdelar med olika köpebrev, kan man vid beräkningen av minimiarealen se försäljningarna av kvotdelarna som jämförbara med det som avses i FkL 5 § 1 punkten: ”överlåtelser vilka ska anses som ett och samma köp” om kvotdelarna säljs samtidigt eller till gemensamt överenskomna/namngivna köpare.

Även vid försäljning av kvotdelar av samma fastighet till olika köpare med samma köpebrev, utan att hela fastigheten säljs, kan det ses som samma affär när man räknar minimiarealen enligt FkL 4 § 1 mom..

Om kvotdelar av samma fastighet säljs med olika köpebrev, vid olika tidpunkter och till olika köpare, kan kvotdelarnas sammanräknade areal inte beaktas vid beräkningen av minimiarealen. Det här kan härledas som en omvänd slutsats av FkL 5 § 3 mom..

Enligt bestämmelsen kan endast fastighetsköp mellan samma köpare och samma säljare under de två senaste åren beaktas vid beräkningen av arealen. Enligt FkL 4 § 1 mom. gäller det som i lagen föreskrivs om en fastighet också en viss kvotdel av en fastighet.  

Släktskap

Kommunen har inte förköpsrätt när köparen är säljarens make eller en person som skulle kunna ärva säljaren, eller en sådan persons make; FkL 5 § 1 mom. .  Det gäller en situation där det kan bli fråga om arv, även om något sådant ännu inte aktualiserats. Arvsrätten gäller för bröstarvingar, föräldrar, syskon, deras avkomlingar samt far- och morföräldrar, farbröder och morbröder samt fastrar och mostrar. När det gäller barn utom äktenskapet och dessas avkomlingar samt relationerna på faderns och faderns släkts sida är reglerna de samma. En förutsättning för arvsrätten är att faderskapet fastställts eller att fadern erkänt sitt barn på det sätt som anges i faderskapslagen (700/1975). Enligt 4 kap. i ärvdabalken ärver adoptivbarn sina adoptivföräldrar och vice versa. Om ett adoptivbarn har avlidit har hans eller hennes bröstarvingar arvsrätt.

Om en fastighet har överlåtits till en ovan avsedd person och en annan person gemensamt, kan kommunen utnyttja sin förköpsrätt enligt FkL 5 § 3 mom. Minimiarealen bestäms utifrån fastighetens hela areal och inte utifrån kvotdelarna (se föregående kapitel).

Staten eller en statlig inrättning

Kommunen har med vissa begränsningar också förköpsrätt till statens mark (5 § 1 mom. 3 punkten och 6 § 2 mom. i förköpslagen).

Enligt FkL 5 § 1 mom. 3 punkten har statens markområden inte längre någon särställning när staten är säljare. Förköpsrätt föreligger fortsättningsvis inte om staten, ett statligt affärsverk eller en annan statlig inrättning är köpare. Inte heller sådana överföringar av besittning som sker inom statsförvaltningen omfattas av kommunens förköpsrätt. Däremot har förköpsrätten redan tidigare omfattat fastigheter som ägs av statens privaträttsliga sammanslutningar, till exempel aktiebolag.

Enligt FkL 6 § 2 mom. gäller kommunens förköpsrätt inte heller situationer där en fastighet säljs till en köpare som riksdagen har namngett när den gett sitt samtycke till köpet eller till ett bolag där staten har bestämmande inflytande, en statlig fond eller en stiftelse med offentligrättsligt uppdrag för dess eget bruk.

Riksdagens samtycke förutsätts i fastighetsaffärer som är över 10 miljoner euro och i sådana affärer där fastigheterna säljs till ett billigare pris än gängse pris. Försäljning av en fastighet till ett bolag där staten har bestämmande inflytande, en statlig fond eller en stiftelse med offentligrättsligt uppdrag för dess eget bruk avser att fastigheten kommer att användas för byggande av verksamhetslokaler eller i annat motsvarande syfte. Däremot omfattar kommunens förköpsrätt försäljning av fastigheter för vidareförsäljning till ett bolag där staten har bestämmande inflytande, såsom Senatfastigheter, eller till en statlig fond eller till en stiftelse med offentligrättsligt uppdrag.

Exekutiv auktion

När en fastighet säljs på exekutiv auktion föreligger ingen förköpsrätt. Om en fastighet däremot säljs exempelvis enligt 5 kap. 77 § i utsökningsbalken genom annan försäljning under hand, kan kommunen använda sin förköpsrätt. Enligt 5 kap. 79 § 2 mom. iakttas vid försäljning enligt 77 § de försäljningsvillkor som parterna kommit överens om och de bestämmelser som finns i andra lagar om motsvarande affärer. 

Skälighetsprövning

Förköpsrätt föreligger inte om dess utnyttjande, med beaktande av förhållandet mellan köparen och säljaren, överlåtelsevillkoren eller andra omständigheter, bör anses uppenbart oskäligt (FkL 6 §). Lagrummet förutsätter att oskäligheten är "uppenbar" och att den bedöms med beaktande av förhållandet mellan köparen och säljaren, överlåtelsevillkoren eller andra omständigheter.

När det gäller förhållandet mellan köparen och säljaren har lagrummets betydelse i regeringens proposition motiverats med att det främst är tänkt att gälla fall med starkt personlig prägel. I propositionen sägs att ett sådant fall kan vara t.ex. när en fastighet eller en del av en fastighet säljs till en långvarig arbetstagare eller ett fosterbarn. Eller om det för köparen är speciellt viktigt att få mark just på platsen i fråga, t.ex. om ett företag vill förvärva mark intill sin industriella anläggning i syfte att utvidga verksamheten (RP 180/1975).

Tolkningsproblem kan uppstå i situationer där köparen t.ex. är ett företag som helt eller till största delen ägs av säljaren. Enligt Högsta förvaltningsdomstolens beslut bör man i sådana situationer bedöma från fall till fall om det är skäligt att använda förköpsrätten. Någon entydig tolkningsregel kan inte ges för hur 6 §:n bör tillämpas vid köp där köparen och säljaren är företag som är knutna till varandra genom ägoförhållanden. En tolkning att paragrafen leder till att det alltid är uteslutet att tillämpa förköpsrätten när det är fråga om köp inom samma företagskluster är ändå alltför snäv. Denna ståndpunkt får stöd av bl.a. Högsta förvaltningsdomstolens beslut HFD 31.3.1992 liggare 1265. Inte heller enligt HFD 19.9.2023 liggare 84 ansågs en fastighetsaffär mellan ett dödsbo och ett företag som inbegriper samma personer vara en situation där det skulle ha varit oskäligt att utnyttja förköpsrätten. (HFD:s avgöranden på finska).

När det gäller överlåtelsevillkoren kan t.ex. situationer i anknytning till betalningssättet eller betalningsmedlet leda till att utnyttjandet av förköpsrätten kan betraktas som oskäligt. Ett exempel på detta är när en fastighet överlåts som apport till ett aktiebolag mot aktier i företaget. Det kan förekomma många olika slags omständigheter som ger anledning att pröva frågan om skälighet: HFD 22.3.1984 liggare 1050, HFD 28.10.1992 liggare 3797, HFD 14.9.1994 liggare 4173.

Förhandsmeddelande

Kommunen kan på skriftlig begäran av fastighetsägaren på förhand meddela att den inte kommer att utnyttja sin rätt till förköp (FkL 8 §). Meddelandet är bindande för kommunen i två års tid och på de villkor som anges i ansökan. Kommunen är inte skyldig att ge ett förhandsmeddelande med anledning av en begäran av fastighetsägaren.

Beslut om förköp

Möjligheten att utnyttja förköpsrätten aktualiseras efter att kommunen har fått kännedom om ett fastighetsköp. I 6 § i lagen om köpvittnen och i 5 och 6 § i förordningen om köpvittnen föreskrivs det om meddelande till kommunen om överlåtelse av fastigheter. Enligt 5 § i förordningen ska köpvittnet sända meddelandet elektroniskt inom två dygn efter det att överlåtelsehandlingen eller någon annan åtkomsthandling har bestyrkts. Köpvittnet kan lämna meddelandet per brev eller som telekopia endast av synnerligen vägande orsaker.

I fråga om alla bestyrkta överlåtelser av outbrutna områden eller gjorda förbehåll ska köpvittnet sända en kopia av överlåtelsehandlingen jämte kartor till den kommun där det outbrutna området finns. En kopia av överlåtelsehandlingarna med kartor kan även sändas elektroniskt (5 § 3 mom. i köpvittnesförordningen).

Om köpeobjektet uppfyller förutsättningarna för förköp och kommunen överväger att använda sin förköpsrätt, ska kommunen efter detta på ovan nämnt sätt fråga säljaren om det finns andra eventuella villkor som inte framgår av köpebrevet. Det behöver dock inte göras om det t.ex. står i köpebrevet att alla villkor för fastighetsköpet finns inskrivna i köpebrevet som bestyrkts av köpvittnet.

Beslutet om att utnyttja förköpsrätten ska fattas inom tre månader från det att överlåtelsebrevet bestyrktes. Det är kommunstyrelsen som ska fatta beslut om utnyttjande av förköpsrätten. Enligt HFD 28.2.1985, liggare 765 hade kommunfullmäktige överskridit sina befogenheter när fullmäktige fattade ett beslut om att kommunen skulle utnyttja sin förköpsrätt.

Kommunstyrelsen kan delegera ett beslut om att kommunen inte utnyttjar förköpsrätten till en tjänsteinnehavare (FkL 21 §). Tjänsteinnehavarens beslut kan inte senare tas upp till behandling i kommunstyrelsen (FkL 21 § 2 mom.).

Om de anslag som kommunen reserverat för markförvärv i budgeten inte räcker till för ett förköp, ska fullmäktige fatta beslut om tilläggsanslag. När kommunstyrelsen har fattat beslut om att utnyttja förköpsrätten är kommunen tvungen att ordna finansieringen. När beslut om förköp fattas bör kommunen därför ta ställning till de finansiella arrangemang som förköpet kräver.

Innan förköpsrätten eventuellt utnyttjas finns det skäl att begära ett gravationsbevis där eventuella inteckningar framgår. Detta är viktigt på grund av att det kan förekomma panträtter i anknytning till fastigheten. Existerande panträtter övergår vid försäljning som skuld till köparen om inte fastigheten har befriats från dem. Det bör noteras att även om köpebrevet innehåller ett villkor om att fastigheten säljs utan gravationer, innebär det inte att panträtter i fastigheten inte kan finnas.

Märk väl att lagfart inte får beviljas för en överlåten fastighet förrän tiden som utsatts för förköp har löpt ut. Det här gäller dock inte om kommunen har gett ett intyg på att den inte kommer att utnyttja sin förköpsrätt. Om lagfart har beviljats av misstag, hindrar det ändå inte kommunen från att utnyttja förköpsrätten.

Att en fastighet vidareöverlåts innan den utsatta tiden för förköp löpt ut är inte heller ett hinder för kommunen att utnyttja sin förköpsrätt (FkL 14 §.)

Anmälan till inskrivningsmyndigheten om att förköpsrätten utnyttjas

Om kommunen tänker utnyttja förköpsrätten ska kommunen anmäla saken till Lantmäteriverket så snart kommunen fattat beslutet i fråga och inte vänta tills beslutet vunnit laga kraft. För att kunna avgöra saken behöver Lantmäteriverket veta när beslutet vunnit laga kraft, men kommunen kan ge beskedet senare. Anmälan om utnyttjande av förköpsrätt lämnas till adressen: Lantmäteriverket, Inskrivningsärenden, PB 3300, 65101 Vasa.

Anmälan ska ges inom tre (3) månader räknat från den dag då köpet ingåtts. Anmälan ska vara hos Lantmäteriverket inom tre (3) månader räknat från den dag då köpet ingåtts. Om kommunen skickar anmälan om förköp per e-post, får kommunen ett e-postmeddelande om att anmälan är emottagen. Om kommunen skickar anmälan per post, får kommunen inget meddelande om att anmälan är emottagen. För en skriftlig ansökan ges ingen kvittering. En anmälan som gjorts med en skriftlig ansökan registreras i lagfarts- och inteckningsregistret den dag anmälan kommer in och syns samma dag med gravationsbevis. Uppgiften kan kontrolleras i gravationsbeviset.

Kringgående av förköpsrätten

Det händer ibland att säljaren försöker kringgå förköpsrätten t.ex. genom villkor i köpebrevet. Ett syfte med ändringen av förköpslagen 1990 var att inskränka möjligheterna att kringgå lagen. Om ett avtalsvillkor har bestämts eller någon annan åtgärd vidtagits i uppenbar avsikt att undgå att förköpsrätten utnyttjas, kan en domstol på yrkande av kommunen besluta att villkoret eller åtgärden inte binder kommunen och inte utgör ett hinder för förköpsrätten (FkL 21 a §). Talan ska väckas inom tre månader från det att överlåtelsebrevet för fastigheten har bestyrkts. Tidsfristen för utnyttjande av förköpsrätt börjar i så fall först när avgörandet i saken har vunnit laga kraft.

Möjligheten att kringgå förköp genom att man delar upp objektet i flera små delar begränsas av FkL 5 § 2 och 3 mom.

Så kallade massaffärer

”Har fastigheter inom två eller flera kommuners område sålts genom samma överlåtelsebrev, har den kommun förköpsrätt, inom vars område största delen av fastigheternas sammanlagda areal är belägen” (FkL 3 §).

Om föremålen för överlåtelsen finns inom olika lantmäteribyråers eller kommuners område ska det till köpvittnets meddelande fogas en kopia av överlåtelsehandlingen eller en separat förteckning över fastigheterna, av vilken framgår fastighetsbeteckningarna samt de outbrutna områdena med hjälp av en karta eller i övrigt tillräckligt specificerade (förordningen om köpvittnen 6 §).

Delgivning av förköpsbeslutet

Beslutet om att kommunen utnyttjar förköpsrätten ska fattas inom tre månader från det att överlåtelsebrevet bestyrkts.  En anmälan om beslutet om förköp ska göras till inskrivningsmyndigheten likaså inom tre månader från det att överlåtelsebrevet blivit bestyrkt (FkL 9 § 1 mom). Före 1.1.2010 meddelades beslut om förköp till tingsrätten. Från början av år 2010 är inskrivningsmyndigheten för fastigheter den lantmäteribyrå inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen. Om den överlåtelse som är föremål för förköpet omfattar fastigheter inom två eller flera inskrivningsmyndigheters verksamhetsområde, ska anmälan göras särskilt till respektive inskrivningsmyndighet (2 mom.). Om kommunen inte ser till att anmälan till inskrivningsmyndigheten görs inom utsatt tid, går förköpsrätten förlorad (FkL 10 §).

Anmälan om nyttjandet av förköpsrätten ska antecknas i lagfarts- och inteckningsregistret. När förköpet har slutförts ska anteckningarna strykas (FkL 12 §).

Skyldigheten att ”utan dröjsmål” delge köparen och säljaren beslutet om förköp i enlighet med förvaltningslagen börjar först när beslutet fattats. Om kommunen inte ser till att beslutet om förköp delges utan dröjsmål, förlorar kommunen rätten till förköp enligt 10 § i förköpslagen. Delgivningen till köparen och säljaren ska i enlighet med 60 § i förvaltningslagen ske som bevislig delgivning. 

Bevislig delgivning verkställs med mottagningsbevis eller genom att beslutet överlämnas till mottagaren eller dennes företrädare mot ett skriftligt bevis. Om en myndighet anser att det finns skäl till det, kan delgivning verkställas som stämningsdelgivning (60 § i förvaltningslagen). När mottagaren inte kan nås tillämpas mellanhandsdelgivning enligt 61 § i förvaltningslagen, vilket dock förutsätter mottagarens samtycke, eller också verkställer stämningsmannen mellanhandsdelgivningen enligt 11 kap 7 § i rättegångsbalken, vilket inte förutsätter mottagarens samtycke. Det räcker inte att delgivningen skickas per post som ett vanligt brev. Tiden för sökande av ändring börjar löpa från delgivningen.

Köparens skyldigheter

Köparen ansvarar för de skyldigheter som avtalats i köpet fram till den tidpunkt då förköpet är slutfört (FkL 15 §). När förköpet är slutfört ska köparen tillställa kommunen överlåtelsebrevet och de handlingar angående fastigheten som köparen fått i sin besittning och som är av betydelse för kommunen som ägare till fastigheten (FkL 13 §). Förköpet är slutfört när kommunens beslut om att nyttja förköpsrätten har vunnit laga kraft (FkL 11 §).

Prestationsskyldighet på grund av förköp

I 15 § i förköpslagen ingår bestämmelser om de ersättningar som ska betalas till köparen. Systemet syftar till att försätta köparen i samma ekonomiska läge som köparen var i innan köpet ingicks. Enligt bestämmelsen ska kommunen ersätta köparen för det som köparen har betalat innan förköpet slutfördes. Kostnader på grund av försummelser som köparen gjort sig skyldig till ska däremot inte ersättas. Dessutom ska kommunen ersätta köparen för nödvändiga finansieringskostnader och övriga kostnader till följd av köpet samt för nödvändiga kostnader för besittning, skötsel och underhåll av fastigheten.

Sådana nödvändiga kostnader på grund av köpet som kan komma i fråga är "direkta kostnader för köpet, såsom kostnader för nödvändiga gravationsbevis, utdrag ur fastighetsregistret, kartor, resor som varit nödvändiga för köpet, samt övriga kostnader för undersökning av fastigheten och utredning av rättsförhållandena beträffande den. Kostnader för upprättande av köpebrevet är också godtagbara kostnader. En förmedlingsavgift som köparen har betalat kan också räknas in i kostnaderna. Oftast är det emellertid säljaren som betalar förmedlingsavgiften och det sker så att den dras av från köpeskillingen. Den ingår då i köpeskillingen och hör inte till de kostnader som ersätts. Till de kostnader som ersätts hänförs inte heller utgifter som köparen har för planeringen av fastighetens tilltänkta användning och liknande indirekta kostnader" (Ojanen 1978). Kostnader för räntor och övriga omkostnader för lån som behövts för köpet hör däremot till de kostnader som kommunen ska ersätta.

Att kostnaderna för underhållet nämns i 15 § 1 mom. betyder att köparen under den tid köparen besitter fastigheten inte på kommunens bekostnad kan utföra investeringar eller andra åtgärder som ökar värdet på fastigheten och som överskrider det normala för skötseln och underhållet av fastigheten. Å andra sidan medför köparens försummelse av skötsel och underhåll att kommunen har rätt att få skälig ersättning för detta, eftersom värdet på egendomen minskat, se FkL 15 § 4 mom.

Kommunen är skyldig att betala ersättningarna genast efter att förköpet slutförts, dvs. beslutet om förköp har vunnit laga kraft. Detta datum betraktas alltså som datumet då beloppen förfaller till betalning. Om kommunens betalningar försenas är kommunen skyldig att betala dröjsmålsränta enligt räntelagen.

Kommunens ersättningsskyldighet gäller inte kostnader som uppstått på grund av köparens försummelser, såsom vitesränta eller avtalsvite. Andra förpliktelser än sådana som ska ersättas enligt köpebrevet kan främst utgöras av sådana avgifter som är förbundna med ägoförhållandet, såsom dikningsutgifter, skogsvårdsutgifter och liknande kostnader. Ersättningsskyldigheten gäller inte eventuella skatter (egendomsskatt) (Ojanen 1978).

När kommunen trätt i köparens ställe och ett villkor vid fastighetsköpet inte kan uppfyllas i oförändrad form på grund av villkorets art, ska den förpliktelse som villkoret innefattar omvandlas till ett penningbelopp som motsvarar förpliktelsens fulla värde (FkL 17 §). 

Ersättningar till kommunen

Kommunen har rätt till skälig ersättning om värdet av den sålda egendomen har sjunkit genom köparens åtgärder (FkL 15 §). En fastighets värde kan minska t.ex. på grund av att en byggnad rivs, skog avverkas eller på grund av marktäkt.

Avkastningsränta

Enligt FkL 15 § 2 mom. ska kommunen betala ränta enligt 3 § 2 mom. i räntelagen, räknat från respektive betalningsdag. Med denna så kallade avkastningsränta avses den referensränta som Finlands Bank publicerar en gång per halvår. Den gällande referensräntan kan kontrolleras på Finlands Banks webbplats.

Avkastning och nytta

Om fastigheten ger avkastning eller någon annan form av ekonomisk nytta, används den enligt FkL 15 § 3 mom. till att täcka uppkomna kostnader. Enligt paragrafens 3 mom. ska kommunen till köparen betala ersättning för de kostnader som avses i 1 mom. samt ränta på dem och på betalda poster av köpeskillingen enligt 2 mom. endast till den del de överskrider den avkastning eller annan ekonomisk nytta som köparen haft av fastigheten. Det innebär att kommunen inte behöver betala köparen ersättning för de kostnader som avses i 1 mom. och inte heller avkastningsränta på dessa kostnader eller posterna av köpeskillingen, om de täcks av den avkastning eller annan ekonomisk nytta som köparen har av fastigheten. Om den avkastning eller annan ekonomisk nytta som köparen haft av fastigheten inte täcker köparens kostnader och inte heller avkastningsräntan som räknas på kostnaderna och på betalda poster av köpeskillingen, ska kommunen betala skillnaden till köparen.

Om den sålda egendomens värde på grund av köparens åtgärder eller försummelse har minskat, ska värdeminskningen dras av från den skillnad som hör till kommunens prestationsskyldighet. Om kommunen inte ska ersätta något, ska köparen ersätta kommunen för värdeminskningen. Den avkastning eller annan ekonomisk nytta som köparen erhållit minskar alla de kostnader som avses i 1 mom. och den avkastningsränta som räknas på dem och på betalda poster av köpeskillingen. Tidigare minskade den nytta som köparen erhöll av fastigheten endast de nödvändiga kostnaderna för besittningen och skötseln av fastigheten enligt sista meningen i FkL 15 § 1 mom. Å andra sidan får köparen behålla avkastningen eller annan ekonomisk nytta trots att köparen enligt FkL 2 § inte uppnått ställningen som ägare under mellantiden innan förköpet slutförts.

Om köparen inte har fått avkastning eller annan ekonomisk nytta av fastigheten ska kommunen ersätta alla de kostnader som avses i 15 § 1 mom. och betala avkastningsränta på dem och på köpeskillingens poster.

Som avkastning eller annan ekonomisk nytta kan till exempel ses hyresinkomster från fastigheten, inkomster av skogsförsäljning och inkomster av försäljning av marksubstans. En kortvarig boendeförmån eller odling för eget bruk torde däremot inte kunna ses som ekonomisk nytta. Försäljningsinkomster från skörd torde kunna ses som avkastning och en långvarig betydande boendeförmån som annan ekonomisk nytta.

Tvist om betalningsskyldighet

I tvister som gäller betalningsskyldighet och i ärenden som gäller ändring av avtalsvillkoren ska talan väckas hos tingsrätten inom sex månader från det att förköpet slutförts (FkL 18 §).