Rättspraxis och artiklar

Vid fastighetsköp finns det skäl att inte bara beakta lagstiftningen om beslutsfattande och avtal utan också rättspraxis. På denna sida sammanställs nya viktiga beslut och anknytande artiklar av våra sakkunniga.

Beaktansvärda beslut meddelas av högsta domstolen och hovrätterna när det gäller avtal och av högsta förvaltningsdomstolen när det gäller beslutsfattande. Beslut på EU-nivå meddelas av Europeiska unionens domstol när det gäller EU:s regler om statligt stöd. Riksdagens justitieombudsman och justitiekanslersämbetet som är laglighetsövervakare meddelar också beslut.

Alla beslut från domstolarna och laglighetsövervakarna läggs inte ut på webben.

Beslutsfattande

HFD 16.8.2011 L 2186 Kommunalt ärende

När staden beslutade att sälja ett outbrutet område avsett för bostadsbyggande direkt till en offentlig person och personens make/maka, kränkte förfarandet jämlikhetsprincipen och kravet på likabehandling. Staden hade i uppgift att visa på att det objektivt sett hade funnits godtagbara grunder för att avvika från stadens sedvanliga försäljningspraxis vid försäljningen av det outbrutna området och byggplatsen i fråga. I syfte att säkerställa likabehandling kunde exceptionellt precisa krav ställas på stadens förfarande. Stadens beslut att sälja det outbrutna området ansågs vara lagstridigt med den motivering som framgår av högsta förvaltningsdomstolens avgörande.

Läs mer på finska: Oikeustapaus KHO 16.8.2011 t. 2186: Kunnan kiinteää omaisuutta myytäessä loukattiin yhdenvertaisuusperiaatetta ja tasapuolisen kohtelun vaatimusta

Fastighetsköp som avtal

HD 2016:69 Fastighetsköp - reklamation - kvalitetsfel

Kvalitetsfel hade upptäckts i en fastighet som hade sålts. Köparna hade strax efter upptäckten av felen underrättat säljarna om dem och förbehållit sig möjlighet att senare framföra närmare preciserade krav med anledning av felen. Köparna hade först ungefär ett år efter upptäckten av felen underrättat säljarna om innehållet i sina krav. Av de skäl som framgår av domen ansåg Högsta domstolen att köparna hade förlorat sin rätt att åberopa felen.

Avgörandet finns i sin helhet på finska på adressen
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2016/20160069

HD 2016:47 Fastighetsköp - kvalitetsfel - rättegångsförfarande -

Ett käromål angående hävning av ett fastighetsköp hade grundat sig på att det i byggnadens trossbotten hade framkommit ett kvalitetsfel i form av omfattande fukt- och mögelskador, vilket hade orsakats av att fukt från marken hade stigit kapillärt genom betongplattan till golvbeläggningen. Hovrätten godkände hävningsyrkandet av det skälet att kvalitetsfelet bestod av en öppning som gjorts i köksgolvet och som gjorde att det var öppet ner till marken, vilket orsakade hälsovådlig mikrobbelastning i rumsluften.

Fråga om hovrätten med beaktande av grunden för käromålet och bestämmelserna i 24 kap. 3 § och 26 kap. 1 § rättegångsbalken hade kunnat godkänna käromålet av de skäl som den hade anfört. (Omröstn.)

Avgörandet finns i sin helhet på finska på
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2016/20160047

HD 2015:80 Fastighetsköp - föravtal - form för fastighetsöverlåtelsen

En kommun och ett bolag hade ingått ett avtal om verksamhetsutrymmen för företag. Avtalet gällde en byggplats och en byggnad, som kommunen förbundit sig att grundligt reparera för bolagets behov. Enligt avtalet skulle bolaget under tolv år betala kommunen ett lösenbelopp och efter det skulle äganderätten till fastigheten överföras på bolaget med en separat handling. I avtalet fanns ett villkor om påföljderna vid hävning av avtalet.  Efter det att kommunen hävt avtalet yrkade bolaget att kommunen i enlighet med villkoret i avtalet skulle återbetala rater av lösenbeloppet som företaget betalat. Kommunen bestred bolagets tolkning av innehållet i avtalsvillkoret.

Högsta domstolen ansåg att det var fråga om ett föravtal om köp av fastighet. Föravtalet hade inte uppgjorts i enlighet med bestämmelserna i 2 kap. 1 och 7 § jordabalken. Eftersom iakttagandet av formkravet vid köp och föravtal som gäller fastighet beaktas på tjänstens vägnar ansåg Högsta domstolen att föravtalet och dess villkor om hävning var ogiltiga. Se KKO:1985-II-175

Avgörandet finns i sin helhet på finska på
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2015/20150080

HD 2015:58 Fastighetsköp - kvalitetsfel - hävande av köp - jordabalken

A hade genom ett köpebrev år 2011 köpt en fastighet där det fanns en bostadsbyggnad uppförd 1955. Efter köpet hade fuktskador upptäckts i byggnadens trossbotten och tvättutrymmen, vilka måste repareras utan onödigt dröjsmål. Kostnaderna för att reparera felen var till storleksordningen betydande och väsentligt större jämfört med vad A då hon köpte fastigheten hade kunnat anta att hon skulle bli tvungen att betala för reparationer av byggnaden. Med beaktande även av de osäkerhetsfaktorer som hänförde sig till de höga reparationskostnaderna skulle felet anses vara väsentligt. Köpet hävdes på yrkande av A.

Avgörandet finns i sin helhet på finska på
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2015/20150058

HD 2015:72 Fastighetsköp - rådighetsfel - prisnedsättning - fastighetsförmedling - skadestånd

Säljaren hade meddelat köparna att köpeobjektet låg på ett område för vilket hade godkänts en planstomme och att fastigheten där var avsedd för boende. Säljaren hade inte berättat att en del av fastigheten enligt planstommen hade anvisats som ett område för simstrand och båthamn. Av de skäl som framgår av avgörandet ansåg Högsta domstolen att fastigheten belastades av ett sådant rådighetsfel som avses i 2 kap. 18 § 1 mom. 4 punkten jordabalken. Jfr  KKO:2001:74

Avgörandet finns i sin helhet på finska på
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2015/20150072

HD 2014:70 Fastighetsköp - kvalitetsfel - avtal - tolkning av avtal - avtalets bindande verkan

Efter fastighetsköpet hade parterna ingått ett avtal om reparation av byggnadsfel. Enligt avtalet betalade säljarna en engångsersättning för felen till köparna. Senare krävde köparna prisnedsättning på grund av nya fel. Högsta domstolen ansåg av de skäl som framgår av domen att det var fråga om ett i förhållande till köpebrevet fristående avtal, vars bindande verkan inte skulle bedömas direkt med stöd av jordabalkens bestämmelser om fastighetsköp utan enligt allmänna avtalsrättsliga principer och att köparna på ett bindande sätt hade avstått från sin rätt att framställa nya yrkanden.

Avgörandet finns i sin helhet på finska på
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2014/20140070

HD 2012:75  Fastighetsköp - Prisnedsättning -Skadestånd - Fastighetsförmedling - Preskription av fordran - Icke-formbunden åtgärd som avbryter preskription 

Fråga om preskriptionen av prisnedsättning och skadestånd angående ett fastighetsköp samt kostnadsersättningar i samband med dem hade avbrutits på det sätt som förutsätts i 10 § 2 mom. lagen om preskription av skulder.

Avgörandet finns i sin helhet på finska på
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2012/20120075

HD 2012:72 Fastighetsköp - Kvalitetsfel - Köpevillkor - Ansvarsbegränsning

Fråga om huruvida säljaren oberoende av ett villkor om ansvarsbegränsning i köpebrevet var ansvarig för fel i fastighetsköpet gentemot köparen. Köparen krävde prisnedsättning och skadestånd på grund av kvalitetsfel som hade upptäckts efter köpet. Av de skäl som framgår av domen var villkoret angående ansvarsbegränsning bindande för köparen. Köparens krav förkastades.

Jfr HD:s avgörande HD 2009:31 och HD 2004:78, där ansvarsbegränsningsvillkoret inte band köparen.

Läs mer på finska: Oikeustapaus: Vastuunrajoitusehdon sitovuus kiinteistönkaupassa

Avgörandet finns i sin helhet på finska på adressen
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2012/20120072

HD 2012:1  Avtal - Avtalets bindande verkan - Villkor för rättshandling

Säljaren hade vid ett fastighetsköp förbundit sig att på egen bekostnad sanera förorenad mark. Fråga om köpevillkoret var bindande då undersökningen av marken som låg till grund för villkoret och kostnadskalkylen hade visat sig vara väsentligt oriktiga.

Avgörandet finns i sin helhet på finska på
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2012/20120001

HD 2009:39 Fastighetsköp - köpeskilling - prisavdrag

I ett egnahemshus som sålts genom ett fastighetsköp hade upptäckts ett kvalitetsfel, då byggnadens vatten- och uppvärmningssystem inte hade tillräcklig kapacitet och då föremålet för köpet således inte var avtalsenligt till sina egenskaper. Kostnaderna för att reparera felen hade uppskattats till ett belopp som motsvarade ungefär en procent av priset för fastigheten. Vid bedömningen av köparens rätt till prisavdrag beaktades utöver reparationskostnaderna att felet inverkade menligt på användningen av byggnaden för boende. Köparen hade rätt till prisavdrag på grund av felet.

Avgörandet finns i sin helhet på finska på adressen
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2009/20090039

HD 2009:31 Fastighetsköp - Prisnedsättning - Kvalitetsfel

I samband med ett köp av en jordlegorätt med ett tillhörande egnahemshus intogs ett villkor, där säljarens ansvar begränsades beträffande de fel och brister som upptäckts vid en utförd besiktning av byggnadens skick. Senare upptäcktes fuktskador i de översta bjälklagen. Köparen krävde därför prisnedsättning. Fråga om vilken betydelse ansvarsbegränsningen hade för säljarens ansvar. Fråga även om köparens undersökningsplikt i anledning av besiktningen. Se HD 2004:78.

Avgörandet finns i sin helhet på finska på adressen
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2009/20090031