I bygglagen har skillnaden mellan bygglov och åtgärdstillstånd slopats. Tillståndets namn är bygglov (på finska rakentamislupa, tidigare rakennuslupa). Byggnadstillståndet omfattar förutom byggnader även andra objekt än sådana som i vardagsspråket uppfattas som byggnader.  Övriga tillståndsformer i bygglagen är tillstånd för miljöåtgärder och rivningslov. Det är möjligt att avvika från bygglagen och bestämmelser som utfärdats med stöd av den genom undantagslov, men dock inte från behörighetsvillkor, tomtindelning, behovet av tillstånd för miljöåtgärder eller förutsättningarna för placeringstillstånd på områden i behov av planering som gäller utarbetande av en detaljplan som avses i 46 § 1 mom. 2 punkten i lagen.

Den grundläggande bestämmelsen om tillståndsplikt för byggande är 42 § i lagen. I 1 mom. finns en preciserande och exakt avgränsande förteckning i 8 punkter om vilka byggnadsobjekt som alltid kräver bygglov i alla kommuner. Dessa byggnadsprojekt som avses i 1 mom. kan kommunen inte befria från tillståndsplikt genom byggnadsordning. I bygglagen har anmälningsförfarandet slopats. Många kommuner har redan tidigare slopat anmälningsförfarandet på grundval av erfarenhet. Anmälningsförfarandet har sällan lett till önskad effekt om att förkorta tiden för myndighetsarbetet. Med tanke på dem som påbörjar projekt har fördelen med anmälningsförfarandet varit lägre myndighetsavgifter. Eftersom bygglagen höjer tillståndströskeln och undantar många mindre projekt från tillståndsplikten, slopas också myndigheternas byggnadstillsynsavgifter för dessa. De omfattas dock ofta av fastighetsbeskattningen. Vi kommer först att behandla själva tillståndssystemet och sådant som hänför sig till tillståndsplikten. Förutsättningarna för tillstånden behandlas separat i kapitel 3.

2.1.1 Nya byggnadsobjekt som alltid kräver bygglov

Bostadshus oberoende av storlek kräver bygglov enligt 42 § 1 mom. 1 punkten. Avgörande är användningsändamålet, inte byggnadens storlek. Redan under den tidigare lagstiftningen var man ibland tvungen att tolka när det är fråga om bostadsbruk till exempel i förhållande till en bastu som klassificeras som ekonomibyggnad. Enligt vedertagen rättspraxis har kokmöjlighet, dvs. en spis, varit en väsentlig faktor även om det ofta har varit fråga om gränsdragning mellan avsaknad av planeringsbehov på ett strandområde för en ekonomibyggnad i förhållande till ett fritidsboende (t.ex. HFD 2004:3). Också vid tillämpningen av bygglagen kan den faktiska möjligheten att laga mat betraktas som utgångspunkt vid definitionen av boende. En öppen spis är inte en spishäll. Det är oundvikligt att även i fortsättningen vara tvungen att söka tolkningar och i sista hand utreda objektets verkliga och permanenta användningsändamål genom kontinuerlig tillsyn. 

Byggnadsordningarna innefattar ofta bestämmelser om en bastubyggnads maximistorlek, vilket också syftar till att förhindra att objekt som har angetts som bastubyggnad ändras till fritidsbyggnad. En bastu kräver oundvikligen en eldstad. Endast en eldstad gör inte ett objekt till ett bostadshus. Uppmärksamhet ska fästas på exempelvis rumsfördelning. Om utrymmen som anvisats för bastubad, inklusive tvättrum, endast utgör en liten del av byggnadens totala areal så att största delen av byggnadens areal har planerats för att möjliggöra övernattning är det en indikation på något annat än en bastubyggnad. I avgörandet HFD 2021:137 utgjorde faktumet att byggnadens olika delar hade separata eldstäder och skorstenar inte någon grund för att tolka byggnadens användningssyfte som något annat än en bastubyggnad. Bastu-, tvätt- och omklädningsutrymmenas andel var något över 50 procent och stugan med öppen spis något under 50 procent. Byggnaden saknade köksutrymmen, elanslutning och rinnande vatten. Byggnaden var en strandbastu. 

En byggnad på minst 30 kvadratmeter eller 120 kubikmeter kräver bygglov enligt 42 § 1 mom. 2 punkten. Tillståndsplikten avgörs enbart enligt storleksgränserna ovan. Det har ingen betydelse vad byggnaden som överskrider minimistorleken används till. Definitionen av en byggnad finns i 2 § i lagen. Ett mobilt objekt försett med tak, väggar och egen ingång som överskrider storleksgränsen kan enligt denna punkt omfattas av tillståndsplikt om det trots mobiliteten är avsett att uppföras på plats och att det kan betraktas som en byggnad enligt egenskaperna ovan. En husbåt kan till exempel vara ett sådant objekt. Tillståndsplikt kan också uppstå på andra grunder och även gälla objekt som underskrider storleksgränsen och som inte är en byggnad. Närmare bestämmelser om detta finns i 2 mom. i paragrafen. Det ska dock beaktas att begreppet byggnad är exakt. Ett objekt som inte uppfyller definitionen av en byggnad (ByggL 2 §) ska inte tolkas som en byggnad till exempel för att en klimatdeklaration kan krävas för objektet.

Enligt 3 punkten kräver ett skyddstak på minst 50 kvadratmeter alltid bygglov. Enligt lagen och vedertagen rättspraxis har ett skyddstak ingen våningsyta. Exempel HFD 26.2.2004 liggare 395: Biltaket hade ingen våningsyta då det med avvikelse från ansökan byggdes så att det inte längre hade dörrar eller bakvägg. Enligt brandsäkerhetsförordningen betraktas ett bilgarage vara öppet om minst 30 procent av brandcellens ytterväggar är permanent öppna mot utomhusytorna och det finns ändamålsenligt placerade öppningar för rökventilation (15 § tabell 5 i förordningen om byggnaders brandsäkerhet).  Andra än bostadsbyggnadsobjekt som är mindre än 30 kvadratmeter omfattas i vilket fall som helst inte av tillståndsplikten i fortsättningen vare sig de är byggnader eller skyddstak, om inte behov av tillstånd uppfylls enligt 42 § 1 mom. 4 punkten (konstruktion för allmänheten) eller enligt 42 § 2 mom. avseende flexibel rättsnorm i bygglagen. Tillståndsplikten för master, pipor, reklamanordningar och energibrunnar bestäms enligt de övriga punkterna i 1 mom. Behov av tillstånd är dock något annat än skyldigheten att iaktta eventuella bestämmelser i planen och byggnadsordningen avseende placeringen av skyddstak samt skyldigheten att beakta väsentliga tekniska krav för byggandet. Planen och byggnadsordningen kan också innefatta bestämmelser om skyddstakens storlek. 

Tillståndsplikten för en konstruktion för allmänheten fastställs i 4 punkten enligt antalet personer som kan använda konstruktionen. Om en konstruktion för allmänheten kan användas av minst fem fysiska personer samtidigt så kräver den bygglov. Konstruktioner för allmänheten är exempelvis läktare och kiosker. Då kraven uppfylls kan bygglov för temporär byggnad beviljas för en konstruktion för allmänheten varmed förutsättningarna för beviljandet av bygglovet är mer flexibla.

Tillståndsplikten för en mast eller en skorstenspipa fastställs i 5 punkten enligt höjden. En minst 30 meter hög mast eller skorstenspipa kräver bygglov. I motiveringen till lagen konstateras om mätningen av höjden att bygglov krävs för till exempel vindkraftverk som är minst 30 meter höga och vars blad når en höjd på över 35 meter. Tillstånd som fastställs enligt höjd möjliggör en bedömning av mastens eller skorstenspipans inverkan på landskapet och stadsbilden. Tillstånd kan krävas för små vindkraftverk under 30 meter om uppförandet av dessa i enlighet med 2 mom. har mer än obetydliga konsekvenser för till exempel landskapet.  Vanligtvis medför små vindkraftverk inga sådana konsekvenser och även i övrigt ska noggrann prövning från fall till fall iakttas i tillämpningen av 2 mom. 

Även tillståndsplikten för lysande reklamanordningar fastställs i 6 punkten enligt deras storlek. En lysande reklamanordning på minst 2 kvadratmeter överskrider tillståndströskeln. Enligt motiveringen till lagen avses med en lysande reklamanordning en elektronisk reklamanordning som består av flera lampor. Tillståndsplikten omfattar till exempel inte en sedvanlig reklamanordning som är upplyst med en lampa och som är placerad vid en åkerren. Bestämmelser om reklam invid vägar som sätts upp utanför ett detaljplaneområde eller på en detaljplans trafikområde finns i lagen om trafiksystem och landsvägar (503/2005). Enligt 52 § i lagen ovan ska reklam invid vägar anmälas på förhand till NTM-centralen. Behandlingen av anmälningarna har för hela landet koncentrerats till NTM-centralen i Birkaland. Anmälningsskyldigheten gäller dock inte tillfällig annonsering som hänför sig till mötes-, informations-, nöjes- eller bröllopsevenemang eller andra jämförbara evenemang och inte heller samhälleliga, politiska eller andra ideologiska evenemang (52 a §). Anmälningsskyldigheten gäller inte heller sådan annonsering eller reklam på en byggnad eller i dess närhet som gäller den verksamhet som bedrivs där eller de produkter som säljs där. I bygglagen avser den lysande reklamanordningens storlek på 2 kvadratmeter storleken på den upplysta reklamytan. I motsats till markanvändnings- och bygglagen har bygglagen inte entydigt uteslutit vad som föreskrivs i 52 § i lagen om trafiksystem och landsvägar från tillståndsplikten. I regel är bygglagens syfte inte att öka beviljandet av tillstånd för reklamanordningar utan att förtydliga detta. Lagen om trafiksystem och landsvägar förutsätter redan att reklamaffischer eller annonser som sätts upp utanför ett detaljplaneområde, eller inom ett detaljplaneområde på ett trafikområde, ska placeras så att de inte äventyrar trafiksäkerheten eller medför olägenheter för väghållningen och så att de så väl som möjligt passar in i omgivningen. Om dessa krav inte uppfylls kan NTM-centralen på grundval av anmälan förbjuda att reklamaffischen eller annonsen sätts upp eller ställa behövliga villkor för uppsättandet. NTM-centralen kan med anledning av anmälan begära utlåtande av kommunen. En strikt tolkning av bygglagen kan leda till överlappande tillstånds- och anmälningsförfarande avseende reklam invid vägar utanför detaljplaneområden eller inom ett detaljplaneområde på ett trafikområde då det är fråga om en lysande reklamanordning på minst 2 kvadratmeter. Detta är inte den egentliga avsikten. Bygglov behövs dock inte direkt med stöd av den nästsista meningen i 2 mom. om åtgärden (t.ex. en lysande reklamanordning) baserar sig på en gatuplan enligt lagen om områdesanvändning, en godkänd vägplan enligt lagen om trafiksystem och landsvägar eller en godkänd järnvägsplan enligt banlagen. Lysande reklamanordningar på minst 2 kvadratmeter kan inte befrias från tillståndsplikt i byggnadsordningen. Enligt rättspraxisen har trafiksäkerhetsaspekterna även kunnat beaktas i tillståndsprövningen avseende reklamanordningar som grundar sig på markanvändnings- och bygglagen (HFD 2016:122 och HFD 2016:123)

Enligt 7 punkten kräver en energibrunn bygglov. Energibrunnens djup har ingen betydelse i fråga om tillståndsplikten. Enligt den senaste rättspraxisen kan en energibrunn inte placeras inom ett grundvattenområde (HFD 2019:37 och HFD 2015:150). Genom beviljande av tillstånd kan även grannarnas berättigade intressen och möjligheter att utnyttja jordvärme tas i beaktande. En kollektorslinga som är belägen nära markytan kräver inte tillstånd enligt motiveringarna till lagen.

Den sista och åttonde punkten i 42 § 1 mom. i bygglagen innefattar mer prövning än de sju föregående punkterna. Enligt den krävs bygglov för ett område som byggs för särskild verksamhet och som har konsekvenser för användningen av omgivande områden. Punkten motsvarar i sak 126 a § 2 och 6 punkterna i markanvändnings- och bygglagen enligt vilka åtgärdstillstånd behövs för en konstruktion för allmänheten och för ett förvarings- eller uppställningsområde. Ett område som byggs för särskild verksamhet kan till exempel vara en avstjälpningsplats, ett solpanelsfält eller ett idrottsområde, såsom en golfbana. Större parkeringsområden kan också alternativt beviljas genom denna punkt eller genom 2 mom. Vid prövningen av tillståndsplikten betonas vilka konsekvenser byggandet av området har för användningen av områdena till exempel med tanke på trafiken eller störningar. Ett område där det tillfälligt lagras icke-förorenat jordmaterial kan också beviljas tillstånd genom bygglov. Enligt motiveringen till lagen är avsikten att genom att utnyttja bygglov underlätta och effektivisera användningen av grävmassor genom att skapa ett tydligt förfarande för mellanlagring av icke-förorenat jordmaterial innan det används. Förfarandet med bygglov kan endast tillämpas på sådant jordmaterial som inte betraktas som avfall enligt 5 § i avfallslagen. För behandling och användning av sådant material krävs inte miljötillstånd för yrkesmässig behandling av avfall eller behandling av avfall i en anläggning. Verksamhetsutövaren ska vid behov ge kommunens byggnadstillsynsmyndighet en utredning om jordmaterialets kvalitet och hur kriterierna uppfylls.

2.1.2 Nya byggnadsobjekt som kräver bygglov genom prövning och byggnadsordningen

I bestämmelsen i 42 § 2 mom. i bygglagen anges de kriterier som grundar sig på 113 § i markanvändnings- och bygglagen och enligt vilka också något annat byggnadsobjekt än ett sådant som nämns i 1 mom. kan kräva bygglov. Kriterierna är flexibla men en del av dem förenas av kravet på att byggandet har mer än obetydliga konsekvenser för att överskrida tillståndströskeln. Konsekvenserna utifrån vilka byggandets betydelse bedöms kan hänföra sig till områdesanvändningen, stadsbilden, landskapet, kulturarvet eller miljöaspekterna. Också om byggandet förutsätter myndighetstillsyn för säkerställande av att de väsentliga tekniska kraven uppfylls eller om byggnadstillsynen behöver övervaka uppförandet av byggnadsobjektet med tanke på det allmänna intresset, kan bygglov krävas för uppförande av ett nytt byggnadsobjekt. 

I byggnadsordningen kan kommunen bestämma att det i kommunen eller en del av den inte behövs bygglov för sådana byggprojekt som avses i 2 mom. om byggprojektet kan betraktas som ringa. En åtgärd är direkt med stöd av den nästsista meningen i 1 mom. befriad från bygglov om åtgärden baserar sig på en gatuplan enligt lagen om områdesanvändning, en godkänd trafikplan enligt lagen om trafiksystem och landsvägar eller en godkänd järnvägsplan enligt banlagen. Till skillnad från den gällande lagen undanröjer en plan med rättsverkningar inte i sig behovet av tillstånd. Ändringen kan påverka beviljandet av tillstånd för bland annat broar och andra strandlinjeanordningar. En bro kan till exempel beviljas tillstånd enligt mer än obetydliga konsekvenser och behovet av tillstånd undanröjs inte heller enbart genom en plan med rättsverkningar. Ofta beaktas dock broar i gatu- eller trafikplanen varmed inget bygglov behövs.

I motiveringen till lagen lyfts målet fram om att kommunen ska göra en prövning av om en så kallad restgrupp ska användas i byggnadsordningen och inte göra någon prövning från fall till fall av behovet av tillstånd enligt byggprojekt. I 42 § 2 mom. föreskrivs om restgrupp. I motiveringen till lagen betonas att då tolkningen av projekt som betraktas som ringa skrivs in i byggnadsordningen ökar det möjligheten för den som påbörjar ett byggprojekt att förutse behovet av tillstånd. Tunnelväxthus för bärodling eller ett mobilt reservkraftaggregat nämns som exempel på objekt som lämpar sig för befrielse från tillståndsplikt i motiveringen. Till exempel inhägnad av tomter på ett småhusområde medför normalt inte mer än obetydliga konsekvenser som avses i momentet. Situationen är dock en annan om det är fråga om skyddsbestämmelser i planen för området eller ett i övrigt betydande område för kulturarvet.  Å andra sidan är det bra att påpeka att befrielse från tillståndsplikten inte undanröjer skyldigheten att iaktta eventuella begränsningar enligt olika planer eller byggnadsordningen samt väsentliga tekniska krav. Befrielse från tillståndsplikt genom byggnadsordningen kan endast gälla byggnadsobjekt som avses i 2 mom., inte i 1 eller 3 mom. 

Mer än obetydliga konsekvenser för områdesanvändningen kan uppstå i situationer där sådana i 1 mom. avsedda byggnader som inte är bostadshus och som är under 30 kvadratmeter börjar uppföras gruppvis på samma större och oplanerade byggplats. Då måste situationen i sista hand eventuellt även bedömas enligt 16 § avseende områden i behov av planering i lagen om områdesanvändning. Om bestämmelsen om områden i behov av planering inte är aktuell tillämpas inte 46 § i bygglagen utan förutsättningarna för placering bedöms enligt 45 § i lagen. Oavsett huruvida bygglov behövs för ett nytt byggnadsobjekt som uppförs på ett område utan detaljplan får byggandet inte medföra olägenheter med tanke på bestämmelserna i landskapsplanen, generalplanen eller föreskrifterna i byggnadsordningen (ByggL 46 § 10 punkten). Om olägenheter medförs måste man först skaffa undantagstillstånd enligt bestämmelsen (ByggL 57 §).

2.1.3 Tillståndsplikt för reparationer och ändringar 

I 42 § 3 mom. finns bestämmelser om tillståndsplikt för reparationer och ändringar samt utvidgningar. Utvidgning av en byggnad eller utökning av det utrymme som räknas till byggnadens yta kan i allmänhet entydigt verifieras, varmed det inte råder oklarhet om behovet av tillstånd. Bestämmelsen innefattar ingen kvadratmetergräns eller motsvarande gräns, liksom den nuvarande lagen (MarkByggL 125 § 2 mom.). Om utökningen av våningsytan är mindre än en kvadratmeter kan ansökan om bygglov vara onödig enbart på den grunden. Å andra sidan kan det inte anses vara godtagbart att utrymmet utökas vartefter med till exempel en halv kvadrat åt gången utan ansökan om bygglov. I motiveringen till lagen konstateras det att en utvidgning av byggnadens mantel, utökning av våningsytan innanför manteln samt utökning av den våningsyta som får byggas genom en ändring av användningsändamålet tolkas som utvidgning. Som exempel nämns en extra våning, en flygel till ett småhus eller utbyggnad av en vind. En heltäckande inglasning av en terrass eller balkong i ett småhus som del av ytterväggen och som försetts med tak utvidgar byggnadens mantel och omfattas redan därför av tillståndsförfarande. Inräkningen av det inglasade utrymmet i våningsytan följer rättsnormen för beräkning av våningsytan. Miljöhandledning 72 (2000) om uträkning av våningsyta fastställer att en inglasning av en balkong inte räknas till våningsytan förutsatt att inglasningen inte är en del av ytterväggen och, med tanke på öppningsbarheten, att minst 30 procent av balkongens vertikala del som utgör gränsen utåt ska kunna öppnas. Topten-kortet ARK 04 gäller vinterträdgårdar i bostadshöghus. Enligt kortet räknas en varm eller halvvarm vinterträdgård i ett bostadshöghus till våningsytan om inte detaljplanen tillåter något annat. Uttrycket är något inexakt eftersom frågan om vilket utrymme som räknas till våningsytan grundar sig på lagstiftningen. I detaljplanen är det dock möjligt att ge egen tilläggsvåningsyta för en vinterträdgård. 

Reparationer och ändringar som kan jämföras med uppförande av en byggnad överskrider tillståndströskeln även om byggnaden inte utvidgas storleksmässigt. Bestämmelsen motsvarar den nuvarande bestämmelsen och bedömningsgrunderna för behov av tillstånd är reparationens och ändringens karaktär och omfattning samt värdet på dessa. Det är fråga om reparationer och ändringar som ökar byggnadens livslängd så den motsvarar ett nytt hus. I fortsättningen om en byggnad under 30 kvadratmeter i annan användning än för permanent boende renoveras och ändras på ett sätt som avses i 42 § 3 mom. kan bygglov krävas, särskilt om byggnadens användningsändamål samtidigt ändras väsentligt. Till exempel krävs helt klart bygglov för ändring av en under 30 kvadratmeter bastubyggnad till en fritidsbyggnad. Tillståndsplikt följer direkt enligt 42 § 3 mom. 3 punkten.

För andra reparationer och ändringar än de ovannämnda fastställs tillståndsplikten genom flexibla kriterier som delvis oundvikligen lämnar rum för tolkning. Bygglagen kopplar dock tillståndsplikten tydligare än för närvarande till kraven på väsentliga tekniska krav för en byggnad. Även i många förordningar i Finlands byggbestämmelsesamling har tillämpningen av byggbestämmelserna på reparationer och ändringar avgränsats till situationer där reparationer och ändringar kan orsaka skador på en fungerande konstruktion eller risker för att den skadas. Vid reparation av ett byggnadsobjekt behövs enligt 42 § 3 mom. bygglov om reparationen i större utsträckning än ringa gäller avhjälpande av en sanitär olägenhet som konstaterats inom åtgärdsområdet, om den bärande konstruktionen inom åtgärdsområdet är skadad, om reparationsåtgärderna kan äventyra byggnadsobjektets sundhet eller säkerhet. Med åtgärdsområde avses en avgränsning av behovet av tillstånd till endast den del av byggnadsobjektet som reparationsåtgärderna gäller. Konstaterande av sanitär olägenhet enligt förordningen om sanitära förhållanden i bostäder och andra vistelseutrymmen samt om kompetenskrav för utomstående sakkunniga (545/2015) hör till kommunens hälsoskyddsmyndighet. En skada kan också konstateras av en annan myndighet, ägaren till eller innehavaren av ett byggnadsobjekt. Enligt motiveringen till lagen är de skador och reparationsåtgärder som kommunens byggnadstillsynsmyndighet anser till sin omfattning motsvara en sanitär olägenhet tillståndspliktiga. Bygglov behövs också när den bärande konstruktionen är skadad till exempel för att konstruktionen har gått sönder till följd av en överraskande belastning. Tillstånd kan även behövas när själva reparationsåtgärderna på något sätt kan äventyra byggnadsobjektets sundhet eller säkerhet. 

Även om en 30 kvadratmeter stor byggnad som inte är en bostadsbyggnad (eller ett annat nytt byggnadsobjekt som inte medför mer än obetydliga konsekvenser) inte kräver bygglov, innebär det inte att ett åtgärdsområde som ligger under den nedre gränsen befrias från tillståndsplikt om reparationerna och ändringarna medför konsekvenser som avses i 3 mom. Åtgärdsområdet kan vara hur litet som helst och ändå kräva tillstånd. Om det inte finns några konsekvenser behövs inget tillstånd. Till exempel renoveringar av våtrum i rent underhållssyfte och där inga sanitära olägenheter har konstaterats omfattas inte av tillstånd om det inte är fråga om ett skyddat inomhusutrymme. Däremot har omfattande linjesaneringsprojekt vanligtvis olika konsekvenser som överskrider tillståndströskeln och de kan även omfatta byggnadsobjektets väsentliga särdrag. Förnyande av ventilationsanordningar kräver inte bygglov om inga ändringar avseende byggnadens konstruktion eller konsekvenser för stadsbilden hänför sig till åtgärden. Det samma gäller installation av solpaneler och värmeluftpumpar om det inte är fråga om en situation enligt 3 mom. 1 punkten (skyddade och motsvarande objekt) eller 2 punkten (kan ha stor inverkan på energiprestandan etc.). 

Tillståndsplikten för reparationer som inverkar på byggnadsobjektets stadsbild, landskap eller kulturarv är kopplad till konsekvensernas betydelse. Till exempel sedvanlig målning av en fasad med samma färg och färg av samma kvalitet som tidigare överskrider inte tillståndströskeln. Ändring av färgen på en skyddad byggnads fasad överskrider tillståndströskeln och tröskeln kan överskridas också genom att färgen på ett annat objekt än ett skyddsobjekt ändras, om ändringen i betydande grad kan påverka stadsbilden. Det ska även beaktas att reparationer och ändringar enligt 3 mom. inte kan befrias från tillståndsplikten genom byggnadsordningen. I byggnadsordningen kan man dock ge till exempel områdesspecifika anvisningar om byggnaders färgsättning varmed betydande konsekvenser som överskrider tillståndströskeln inte uppstår avseende stadsbilden, landskapet eller kulturarvet. Reparationer som hänför sig till byggnadsobjektets väsentliga särdrag kräver bygglov oavsett konsekvenser. Till exempel på en icke-skyddad byggnad kan takmaterialet utgöra ett väsentligt särdrag för objektet varmed en reparation av taket är tillståndspliktig.

2.1.3.1 När behövs alltid bygglov för reparationer

I 3 mom. föreskrivs särskilt om tre typsituationer då det alltid krävs bygglov för reparationer. Dessa är i första hand då en historiskt eller arkitektoniskt värdefull byggnad eller en byggnad som skyddats med stöd av en plan eller lag repareras eller ändras på ett sätt som har betydande konsekvenser för det värde som ska skyddas eller det arkitektoniska värdet. Med reparation och ändring avses ett projekt som omfattar en skyddad del av en byggnad. Om en byggnads fasad är skyddad förutsätts enligt denna punkt inte bygglov för reparationer och ändringar som inte påverkar fasaden, till exempel inomhus. Skyddsbestämmelsen kan grunda sig på vilken plannivå som helst. Skydd med stöd av lagen kan grunda sig på lagen om skyddande av byggnadsarvet (498/2010), kyrkolagen (652/2023), lagen om ortodoxa kyrkan (985/2006) eller förordningen om skydd för staten tillhöriga byggnader (480/1985). Bestämmelsen tillämpas även på objekt som hör till Unescos världsarvsobjekt eller till förslagslistan som avses i konventionen om skydd för världens kultur- och naturarv (FördrS 19/1987). På världsarvslistan finns sju kulturarvs- och naturobjekt från Finland:  Gamla Raumo (upptogs på världsarvslistan 1991), Sveaborg (1991), Petäjävesi gamla kyrka (1994), Verla träsliperi och pappfabrik (1996), Sammallahdenmäki fornlämningsområde (1999), Struves kedja (2005) och Kvarkens skärgård (2006, som en utvidgning av Höga Kusten i Sverige). På Finlands nationella förslagslista finns för närvarande, med avseende på byggnadsarvet, 13 objekt som ritats av Alvar Aalto (Alvar Aaltos ateljé, Alvar Aaltos hem, Finlandiahuset, Folkpensionsanstaltens huvudbyggnad, Kulturhuset, Jyväskylä universitets campusområde, experimenthuset i Muuratsalo, kommunhuset i Säynätsalo, Pemars sanatorium, Seinäjokis förvaltnings- och kulturcenter, bostadsområdet i anslutning till Sunila cellulosafabrik, Villa Mairea och De Tre Korsens kyrka). Det är fråga om en nationell förslagslista med objekt som medlemsstaten under de närmsta åren kan föreslå till världsarvslistan. Den nationella förslagslistan uppdateras ungefär vart tionde år.

Den 1 punkten i momentet gäller också byggnader som nämns i riksomfattande eller regionala inventeringar eller i andra motsvarande utredningar som kulturhistoriskt värdefulla byggnader. I punkten är det föreskrivna behovet av tillstånd bundet till omfattningen av reparationerna eller ändringarna. I motiveringen till lagen konstateras att normalt underhåll, såsom förnyande av takfilt, inte kräver tillstånd. En detaljerad skyddsbestämmelse i planen kan dock innebära att även en reparation av underhållskaraktär kräver bygglov.

Den 2 punkten i momentet motsvarar i stort bestämmelsen i 126 § 3 mom. i den nuvarande lagen om en byggnads energiprestanda. I punkten har dock ”ändra en byggnads fasad” ändrats till ”byggnadens klimatskal” och reparationerna och ändringarna har utvidgats så de kan gälla energi- och miljökonsekvenser under byggnadens hela livscykel. Genom tillståndsplikten för reparationer och ändringar i en byggnads klimatskal eller installationssystem bevaras behovet av att förbättra energiprestandan vid reparation av en byggnad i enlighet med direktivet om byggnaders energiprestanda (2012/27/EU; 2018/844/EU). Bygglov behövs för reparationer och ändringar också när de kan ha stor inverkan på energi- och miljökonsekvenserna under byggnadens hela livscykel. Det är fråga om beaktande av en byggnads koldioxidsnålhet och livscykeltänkandet i anslutning till bekämpningen av klimatförändringen. 

Artikel 7 i direktivet om byggnaders energiprestanda förutsätter att medlemsstaterna vidtar nödvändiga åtgärder vid renovering av byggnader. När byggnader genomgår en större renovering eller en annan renovering som anges närmare i den artikeln och direktivet, förbättras byggnadernas energiprestanda i den mån det är tekniskt, funktionellt och ekonomiskt genomförbart. Kraven i direktivet genomfördes i fråga om reparationer och ändringar av byggnader genom en ändring av markanvändnings- och bygglagen (958/2012). Närmare bestämmelser om kraven har utfärdats genom miljöministeriets förordning om förbättring av byggnaders energiprestanda vid reparations- och ändringsarbeten (4/13) och genom en ändring av den förordningen (2/17). En del av objekten har uteslutits från kravet på att förbättra energiprestandan på det sätt som avses i direktivet. I 37 § i bygglagen finns bestämmelser om detta. Utanför kravet står bland annat skyddsobjekt och byggnader som används för andakt och religiös verksamhet. Kravet på att förbättra energiprestandan begränsas för skyddsobjekt i den mån överensstämmelse med minimikrav avseende energiprestanda medför oacceptabla förändringar av byggnadens särdrag eller utseende. I praktiken har problemet ibland varit att byggnadens ägare har strävat efter större reparationer som strider mot skyddsmålen och som myndigheten måste bromsa. Enligt 12 § i bygglagen om värnande om arkitekturen och stadsbilden ska man vid reparationer och ändringar beakta och se till att historiskt eller arkitektoniskt värdefulla byggnader eller stadsbilden inte förstörs. Bestämmelsen gäller även objekt som ännu inte är officiellt skyddade. Miljöministeriet har publicerat handledningen Förbättring av energieffektiviteten vid reparation av kulturhistoriskt värdefulla byggnader (Nöjd – Nieminen, Miljön i Finland 6/2018). 

Någon skyldighet att förbättra energiprestandan uppkommer inte heller för andra byggnader till exempel då en tämligen ny eller totalrenoverad byggnad eller en totalrenoverad del av en byggnad repareras före en normal service- eller reparationsintervall på grund av ett byggfel eller någon annan plötslig skada. Inte heller vid till exempel målning av en yttervägg, även om tillstånd krävs, förutsätts att energiprestandan förbättras. Vid en tekniskt genomförbar lösning som förbättrar energiprestandan försämras inte bland annat de fukttekniska, brandtekniska och ljudtekniska egenskaperna samt inomhusklimatförhållandena i jämförelse med den befintliga projekteringslösningen. Vid en funktionellt genomförbar lösning förhindras inte användningen av byggnaden för sitt ändamål. Vid en ekonomisk granskning används en granskningsperiod på 30 år för bostadshus och 20 år för andra byggnader, om inte den normala livscykeln för de byggnadsdelar, system eller delar av system som granskningen gäller är kortare än detta. Reparationens omfattning eller lösningarnas kostnadsoptimalitet behöver inte förklaras separat om de valda lösningarna uppfyller minimikraven i förordning 4/13. I Finland repareras byggnader vanligtvis stegvis så att reparationer som görs på en gång i allmänhet inte är omfattande enligt definitionen i förordningen (MM:s motiveringspromemoria 12.5.2017). Enligt 3 § 3 punkten i lagen om utrustande av byggnader med laddningspunkter för elfordon och beredskap för sådana laddningspunkter samt system för automation och styrning (733/2020) avses med större renovering en renovering där de på återuppbyggnadskostnaderna baserade totala kostnaderna för renoveringen av klimatskalet eller byggnadens installationssystem överstiger 25 procent av byggnadens värde, exklusive värdet av den mark där byggnaden är belägen. Definitionen är också bra att tillämpa då skyldigheten att förbättra energiprestandan bedöms i en situation där bygglov behövs enligt 42 § 3 mom. 2 punkten i bygglagen. Behov av bygglov på den grunden att reparationer och ändringar kan ha stor inverkan på byggnadens energiprestanda eller på energi- och miljökonsekvenserna under byggnadens hela livscykel är inte det samma som skyldigheten att förbättra energiprestandan. Till exempel i en byggnad som är avsedd för andakt behöver energiprestandan inte förbättras även om reparationsprojektet som innefattar energikonsekvenser förutsätter tillstånd. I praktiken strävar man redan med avseende på kostnadseffektiviteten och konsekvenserna under livscykeln vanligtvis efter att förbättra energiprestandan som en del av reparationsprojektet i vilket fall som helst. 

Den sista och tredje punkten i 42 § 3 mom. i bygglagen gäller tillståndsplikten för ändring av ändamålet. En väsentlig ändring av ändamålet med byggnaden eller en del av den kräver bygglov. Bestämmelsen innefattar inte uttryckliga kriterier för bedömning av tillståndsplikten enligt markanvändnings- och bygglagen. Enligt motiveringen till lagen beaktas vid prövningen av väsentligheten liksom i nuläget konsekvenserna för genomförandet av en plan och annan markanvändning samt de egenskaper som krävs av en byggnad. Fastställandet av ändamålet med områden utgör en central del av planläggningen. När det gäller en byggnads tekniska och spatiala egenskaper måste man beakta skillnaderna mellan de krav som olika ändamål orsakar. Av bostadsutrymmen krävs andra egenskaper än av arbets- och serviceutrymmen. Genom tillståndsplikt säkerställs en skälig kravnivå när ändamålet ändras. Olika ändamål orsakar också olika miljökonsekvenser och konsekvenser för grannskapet. Okontrollerade ändringar av ändamålet kan också på kort sikt ändra områdets karaktär så att det inte längre överensstämmer med det ändamål som området ursprungligen avsåg och godkändes för. Ett exempel på detta är den återkommande kortvariga inkvarteringsverksamheten (airbnb) som under de senaste åren orsakat diskussion och oklarhet kring nödvändiga myndighetsgodkännanden. Inkvarteringslokaler omfattas i stor utsträckning av strängare byggbestämmelser än bostadsutrymmen bland annat i fråga om utrymningssäkerheten. För inkvarteringsverksamhet i bostäder har ett topten-kort utarbetats (wwwtoptenrava.fi). Syftet med anvisningen är att förtydliga när överlåtelsen av en bostadslägenhets besittning betraktas vara tillståndspliktig med avseende på byggnadstillsynens verksamhet och inte till exempel kortvarig och sporadisk uthyrning av en privatpersons eget hem. Vid utarbetandet av anvisningen har även rättspraxisen i ämnet från de senaste åren utnyttjats.

Ändring av fritidsbostäders ändamål så att de kan användas för åretruntboende är också en fråga som har väckt diskussion. Markanvändnings- och bygglagen tar direkt ställning till frågan och fastställer att ändring av en fritidsbostad så att den kan användas för permanent boende alltid förutsätter bygglov. När fritidsbostäders utrustningsnivå har förbättrats har man i praktiken börjat tillbringa mera tid i dem. Fastställandet av permanent boende har medfört svårigheter. Det är också svårt att övervaka att boende är permanent. Bygglagen definierar inte situationen kategoriskt och heltäckande, utan tillståndströskeln mellan fritidsboende och permanent boende fastställs enligt samma kriterier som andra väsentliga ändringar av ändamålet. Permanent boende medför andra skyldigheter för kommunen än fritidsboende. Att en byggnad som beviljats tillstånd för fritidsboende tas i bruk för permanent boende är väsentligt med tanke på bygglagen och förutsätter bygglov. Liksom för närvarande kan kommunen i byggnadsordningen ange de områden inom vilka och de förutsättningar under vilka det inte krävs undantagslov eller granskning av förutsättningarna för placering på ett område i behov av planering innan bygglov kan beviljas för att ändra en fritidsbostad så att den används för permanent boende (ByggL 18 §). Då ska fritidsbostaden dock uppfylla de väsentliga tekniska kraven för en bostadsbyggnad för permanent boende vilket utöver bygglov kan medföra behov av undantagslov. Nära-nollenergikravet för energiprestandan tillämpas inte på bostadshus för fritidsboende som är avsedda för användning mindre än fyra månader per år (ByggL 37 § 2 mom. 2 punkten). Då en fritidsbostad tas i bruk för permanent boende måste förbättringen av energiprestandan bedömas genom respektive förordning (MM:s föreskriftsamling 4/13 och 2/17).

Det ansågs inte heller längre finnas något behov av att särskilt nämna att uppförandet av en stor detaljhandelsenhet alltid inverkar på genomförandet av en plan vid bedömningen av hur väsentlig ändringen av ändamålet är. Genom lagändringarna har gränsen för en stor detaljhandelsenhet höjts till fyra tusen kvadratmeter våningsyta och bestämmelsen i markanvändnings- och bygglagen om affärer för specialvaror som kräver mycket utrymme har också slopats. Tillståndströskeln för ändring av ändamålet för en stor detaljhandelsenhet följer samma bedömningsgrunder som vilken annan ändring av ändamålet som helst.