Kommunernas process för samhällsbyggande: inkomster och utgifter

Kommunerna ansvarar för markanvändningspolitiken som helhet genom generalplanläggning, detaljplanläggning och byggande av kommunalteknik och grönområden. Kommunernas uppgift är att se till att det hela tiden finns tillräckligt med tomter för olika ändamål, såsom boende och företagsverksamhet, på rätt platser. Livsmiljöerna ska vara fungerande, trygga, trivsamma och ekologiskt hållbara – allt detta är kommunens ansvar.  

Kommunernas markanvändningspolitik som helhet

Kommunernas markanvändningspolitik som helhet kan beskrivas med bilden ovan. I den åtskiljs planläggningen av mark som kommunen skaffat och planläggningen av privat mark. Den egentliga planläggningens andel och byggandet av gator och andra allmänna områden är i allmänhet likartade även i fråga om kassaflödet, oavsett om det gäller planläggning av mark som kommunen äger eller privatägd mark. 

Vid planläggning av privat mark deltar markägaren i kostnaderna för planläggningen och samhällsbyggandet genom att överlåta tomter och allmänna områden enligt detaljplanen till kommunen och/eller genom att betala markanvändningsersättning i pengar. Vid planläggning av kommunens mark stannar inkomsterna från tomtförsäljningen hos kommunen och vid planläggning av privat mark hos privatpersonen (med undantag för tomter som eventuellt överlåtits som avtalsersättning och för vilka kommunen får försäljningsinkomsterna). 

Det bör dock beaktas att kommunerna uttryckligen skaffar mark även för skydds- och rekreationsändamål, dvs. endast en del av den mark som kommunen skaffar blir detaljplanerad och hamnar i den ovan beskrivna processen för tomtproduktion. Dessutom blir endast en del av marken som ska detaljplaneras tomtmark. Av området som ska detaljplaneras är cirka 20–70 procent vanligen tomtmark, resten är trafikområden, parker och skyddsgrönområden. 

Kommunerna skaffar nästan alltid mark genom frivilliga affärer, vanligtvis då markägare erbjuder kommunen att köpa mark. I kommunerna görs hundratals råmarksaffärer varje år. Kommunernas ansökningar om inlösningstillstånd behandlas däremot i Miljöministeriet i genomsnitt två gånger per år. 

I fråga om markens anskaffningspris är det ingen skillnad om den skaffas genom köp eller inlösning eftersom kommunernas markanskaffningspriser är väldigt stabila till följd av kravet på jämlikhet. Därför kommer oberoende förrättningsingenjörer fram till samma priser vid inlösningsförrättningar som i frivilliga affärer.

Marken blir inte till tomter och dess värde stiger inte om inte kommunen gör upp en detaljplan med alla dess utredningar och planerar och bygger gator, parker, gång- och cykelleder, bullerskydd osv. och ser till att dessa är användbara genom ombyggnader och kontinuerligt underhåll. 

Nedan presenteras de sammanlagda inkomsterna och utgifterna för samhällsbyggandet i hela Finland 2021 och 2022.

Byggandet av anläggningar för vattentjänster har utelämnats från denna figur eftersom det ofta utförs av egna bolag, samkommuner eller balansenheter och finansieras med vattentjänsternas kundavgifter. I bilden saknas också utgifterna för kommunernas servicefastigheter, dvs. exempelvis daghemsbyggnader, skolor, bibliotek, idrotts- och motionslokaler som också alla är stora investeringar för skattebetalarna men som höjer bostadsområdenas värde. 

Stora regionala skillnader

Figuren visar inkomster och utgifter för samhällsbyggandet i hela Finland, dvs. sammanlagt i alla kommuner. Kommunerna är i fråga om dessa inkomster och utgifter väldigt delade beroende på efterfrågan på tomter, tomtpriserna och samhällsstrukturens täthet. 

I huvudstadsregionens tätbebyggda städer, där även tomtpriserna är högre, täcks vissa år under en granskningsperiod på tio år i bästa fall kostnaderna för byggande av gatu- och grönområden med inkomster från markförsäljning och markarrende samt med markanvändningsersättningar. De nämnda inkomsterna räcker inte för att täcka kostnaderna för planläggning eller för reparation av gator till följd av den ökade trafiken i och med planläggningen och dessa bekostas därför med skattemedel till och med i huvudstadsregionen. 

I de mindre växande tätorterna i Södra Finland täcker inkomsterna från markanvändningen i bästa fall hälften av investeringarna för byggandet av gatu- och grönområden. Andelen är densamma även om man i stället för byggkostnaderna för gatu- och grönområden skulle använda årliga avskrivningar för dessa. 

Däremot är det i glest bebyggda kommuner med långa avstånd och låga tomtpriser inte möjligt att täcka mer än under tio procent av kostnaderna för byggandet av infrastrukturen med kommunernas inkomster för markförsäljning, markarrende och markanvändningsersättningar.