Markanskaffning på frivillig väg

Den praktiska markpolitiken, dvs. användningen av markpolitiska medel, omfattar anskaffning av mark, överlåtelse av tomter och byggplatser, ingående av avtal om planläggning samt främjande av byggande av privatägda tomter.

Grundprinciper för markförvärv på frivillig väg

• Kommunens förvärv av råmark i tillväxtområden enligt generalplanen bidrar till att kommunens bebyggelsestruktur utvecklas i önskad riktning. Det går snabbt att planlägga mark som kommunen förvärvat.
• Om kommunen köper den mark som ska planläggas kan markägarna behandlas jämlikt oberoende av den kommande planlösningen.
• Markens värdestegring till följd av detaljplanen kan användas för att täcka kommunens kostnader för genomförandet av planen. En tillräcklig tomtreserv och överlåtelse av tomter ger kommunen möjlighet att påverka prisnivån på både bostads- och företagstomter i kommunen.
• Kommunen har bättre möjligheter att säkerställa att planen genomförs i rätt tid och på ett ekonomiskt sätt.
• Genom förvärv av råmark kan kommunen säkerställa vidsträckta, tillräckliga och rätt placerade rekreationsområden och skyddsområden.

Med en tillräcklig råmarksreserv kan kommunen förbättra planläggningens förutsättningar och säkerställa en välplanerad tomtproduktion och ett ekonomiskt samhällsbyggande. Kommuner skaffar ibland också detaljplanerad mark (gator, parker, tomter för allmänna byggnader osv.). Kommunen efter att största delen av den mark som behövs för samhällsbyggandet förvärvas genom frivilliga köp. Resultaten uppnås bäst om

• kommunen har en god markreserv i centrala tillväxtområden i kommunen.
• markanskaffningarna görs i tillräckligt god tid
• prissättningen av marken är konsekvent och grundar sig på gängse pris
• de politiska beslutsfattarna har förbundit sig att iaktta kommunens markpolitiska strategi
• samarbetet med planläggningen fungerar
• ny exploatering planläggs på mark som ägs av kommunen
• kommunens praxis för markanvändningsavtal stöder förvärvandet av råmark
• inlösning och andra i lag föreskrivna markanskaffningssätt kan användas vid behov
• kommunen informerar om beskattningspraxis som stöder försäljning av mark

De normala reglerna för beskattning av överlåtelsevinst beskrivs på Skatteförvaltningens sida Vinster och förluster från överlåtelse av egendom i en fysisk persons inkomstbeskattning.
 

Markpolitik i Nyland (Nylands förbund 2017):

Frivilliga köp är kommunens primära metod att förvärva mark. I vardagligt tal används ofta uttrycket anskaffning av ”råmark”. Med det avses köp av mark som saknar detaljplan i markområden som är viktiga för samhällsbyggandet. Råmark har ett högre förväntat värde än priset för jord- och skogsbruksmark på grund av förväntningarna på planläggningen och byggandet. Ur markägarens synvinkel är försäljning alltid en snabbare och säkrare inkomstkälla än att göra upp ett markanvändningsavtal. En klar vision om kommunens framtid till exempel i generalplanen samt ett gott samarbete mellan kommunens sektorer behövs för att kunna förutse framtida markanskaffningsbehov. Stödet från beslutsfattarna är väsentligt både i ekonomiska och i strategiska frågor. En tillräcklig råmarkreserv anses i allmänhet vara det som motsvarar fem års detaljplaneringsbehov. En kommun som växer kraftigt kan behöva betydligt större råmarksreserver. Med välskött markägande kan kommunen säkerställa sina förutsättningar att reagera snabbt på förändringar i näringslivets behov samt på behov som uppstår då nya företag söker sig till kommunen.

Markanskaffning är en lång process som kan ta flera år. Det är befogat att inleda förhandlingar långt innan detaljplaneringen av ett område ska inledas. Om föremålet för förhandlingarna är ett markområde som gått i arv i familjen i flera generationer kan ett beslut att sälja marken vara förknippat med känslor och kräva lång betänketid. Om markägarens möjlighet att fortsätta med sin förvärvsverksamhet äventyras av försäljningen kan en lösning vara att kommunen har ersättande jord-och skogsbruksområde att erbjuda i utbyte på något annat ställe.

Vid förhandlingar om markanskaffning är det viktigt att kommunen står fast vid sina prissättningsprinciper även om det inte är ändamålsenligt att fixera priset på råmark. Ingen affär sker isolerat. Har man en gång betalat ett exceptionellt högt pris kan det bli riktgivande för följande markanskaffning, vilket i sin tur kan leda till att den allmänna prisnivån stiger. En ökning i prisnivån kan dessutom sprida sig till grannkommunerna och därmed försvåra markanskaffningarna  även där. Ibland kan ett högre pris vara befogat, till exempel om fastigheten är delvis bebyggd. Om kommunen betalat ett exceptionellt högt pris måste det i beslutsfattandet tydligt anges på vilka specialförhållanden priset grundar sig. På så vis kan man undvika överdimensionerade priskrav i framtiden. Det är viktigt att kommunerna inte själva bidrar till  stigande markpriser för detta påverkar prisnivån i hela regionen, vilket i sin tur påverkar bostadspriserna.

Ersättning i samband med att gator och parkområden som omfattas av detaljplanen övergår i kommunens ägo (MarkByggL 14 kap.) har en stor ekonomisk betydelse för kommunen. Kommunen betalar minst råmarkspriset för de områden som kommunen förvärvar utöver de gatuområden som övergår i kommunens ägo utan ersättning (MBL 94 § och 104 §), samt parker och andra allmänna områden. Råmarkens prissättning påverkar således kommunekonomin också den vägen.