Allmänt om överlåtelse av tomter

Kommunerna uppfyller sina bostads- och näringspolitiska mål genom att överlåta tomter. På så sätt kan kommunen styra invånarstrukturen och företagens lokalisering samt se till att serviceutbudet är tillräckligt. Principen om överlåtelse av tomter tryggar jämlikt bemötande av kommuninvånarna och konkurrensmöjligheterna för företagen och näringslivet. Tomter överlåts genom försäljning och arrendering. Överlåtelsevillkoren ger kommunerna möjlighet att styra byggandet på tomten. Nedan några av de mest använda överlåtelsevillkoren för tomter. Det finns flera markpolitiska metoder som säkerställer att tomter bebyggs. Dessa behandlas separat på sidan Säkerställandet av att tomter bebyggs.

• Inom en viss tid ska en fastslagen andel av tomtens tillåtna våningsyta byggas.
• Den som bygger ska följa bygganvisningarna för området i fråga.
• Byggnadsproduktionen ska vara av en bestämd typ (fritt finansierade eller statsstödda bostäder, bostadsrätter, hyresbostäder osv.)
• Tomten får inte överlåtas obebyggd.
• Avtalsbrott leder till sanktioner.
• Prissättning av tomter

Grunderna för prissättningen av tomterna kan vara mycket olika. Den vanligaste prissättningsgrunden åtminstone i växande kommuner är att utgå från prisnivån på den privata marknaden på orten.

Tomter för egnahemshus prissätts vanligen en aning under den gällande prisnivån så att kommunen inte genom sin verksamhet bidrar till stigande markpriser på orten. Priset på tomter som överlåts till byggföretag som bygger i bolagsform styrs av reglerna om statligt stöd och 130 § i kommunallagen om marknadsmässiga villkor vid överlåtelse av fast egendom till en aktör som bedriver verksamhet i ett konkurrensläge på marknaden. När tomter överlåts för en prisreglerad bostadsproduktion är det i allmänhet den som ger stödet som fastställer ett maximipris för tomten. Maximipriset som godkänns av den statligt stödda ARA-bostadsproduktionen ligger på 50–80 procent av marknadspriset för tomter i området.

Priset på företags- och affärstomter avviker knappast alls från bostadstomter som är avsedda för byggande i bolagsform, men överlåtelsen grundar sig från fall till fall ofta på förhandlingar som påverkas av olika tomtvisa faktorer (markförhållanden, trafik- och parkeringslösningar m.m.). Också i dessa fall bör man säkerställa att definitionen för marknadsmässig prissättning uppfylls. En del kommuner överlåter enskilda tomter genom anbudsförfarande. 

Det årliga arrendet för uthyrda tomter är vanligen 4–6 procent av tomtens värde. Arrendet binds ofta till levnadskostnadsindexet. Det maximala arrendet vid statsunderstödd bostadsproduktion är fem procent.

Valet av mottagare

I växande kommuner där efterfrågan är större än utbudet på tomter väcker valet av mottagare stort intresse. Beslutsfattarnas åsikter om vem som ska få egnahemstomter varierar mycket. En del anser att också sociala grunder ska vägas in, medan andra tycker att en god skattebetalningsförmåga är det viktigaste kriteriet. 

Kommunerna har använt sig av åtminstone följande sätt att välja mottagare.   Tomterna kan delas ut i den ordning ansökningarna kommit in, antingen inom en bestämd tid eller löpande. Ett sådant system fungerar när utbud och efterfrågan är i balans och tomterna är likartade till sina egenskaper. I ett poängsättningssystem rangordnas ansökningarna t.ex. enligt inkomstnivå, antal barn, hur länge sökande bott i kommunen och arbetsplatsens läge. Det grundläggande målet för ett poängsättningssystem är ett rättvist sätt att välja mottagare men i praktiken är det svårt att hitta rätt kriterier och att tillämpa dem. Systemet kritiseras ofta av dem som ansökt om tomt. Vid utlottning får de som ansökt om tomt välja tomt i den ordning som lotten anger. Förfarandet upplevs rättvist och fungerar bra också i praktiken. Ett välorganiserat anbudsförfarande ger ofta ett entydigt resultat men i praktiken kan endast priset i så fall vara en avgörande faktor, vilket inte alltid är ändamålsenligt.

Överlåtelse genom försäljning eller arrendering 

Tomter överlåts antingen genom försäljning eller arrendering. Överlåtelseformerna har sina för- och nackdelar både för kommunen och mottagaren. Bägge formerna används i kommunerna beroende på den ekonomiska situationen och området som ska byggas. I växande kommuner överlåts tomter oftast genom försäljning för att snabbt täcka kostnaderna för kommunalteknik även om det inte är lönsamt i ett längre perspektiv. Många byggare föredrar arrendering bland annat för att man då inte behöver binda upp kapital i tomten i början av projektet.

Om arrendeavtalet innehåller ett bindande avtal om en inlösning av tomten till ett visst pris senare måste arrendeavtalet undertecknas i närvaro av köpvittne och noteras i lagfartsregistret som ett föravtal om ett fastighetsköp.

Överlåtelse av tomter och kommunernas klimatarbete

Vid överlåtelse av tomter kan kommunerna också främja sitt klimatarbete till exempel genom att kräva klimatsmarta lösningar av mottagarna eller betona klimatfrågor och cirkulär ekonomi i poängsättningens kriterier.  Kommunförbundets handbok om detta utarbetas som bäst: Maapolitiikka kuntien ilmastotyön toteuttamisessa (”Markpolitiken i kommunernas klimatarbete”). Avsikten är att handboken ska vara klar inom 2024.

Beaktande av reglerna för statligt stöd vid överlåtelse av tomter i kommunen

Sammanfattning 

Kommunen bestämmer med hjälp av en utomstående bedömare zonvisa eller vid behov tomtvisa priser för tomter som överlåts. Dessa priser används då tomter överlåts genom försäljning eller arrende utan konkurrensutsättning. En konkurrensutsättning av tomter som överlåts kan basera sig på en helhetsbedömning av pris och kvalitet. Om eventuella näringspolitiska stöd fattas beslut separat från fall till fall och de tillstånd som behövs söks.

Utgångspunkter och mål vid överlåtelse av tomter i kommunen, med beaktande av reglerna för statligt stöd

Kommissionen har publicerat ett meddelande om inslag av stöd vid offentliga myndigheters försäljning av mark och byggnader.

Målet med reglerna om statligt stöd är att förhindra en snedvridning av konkurrensen mellan företag. Detta ska säkerställas också vid kommunala överlåtelser av tomter. Alla företag ska bemötas jämlikt. En försäljning av mark eller byggnader genom ett vederbörligen offentliggjort, öppet och villkorslöst anbudsförfarande, där det bästa eller det enda anbudet antas, sker per definition till marknadspris och innefattar följaktligen inte statligt stöd. Inskränkningar får införas för att förebygga olägenheter för allmänheten, för att skydda miljön eller för att avvärja rena spekulationsanbud. Restriktionerna för stads- och områdesplaneringen angående användningen av markområden och byggnader, som enligt lagstiftningen i medlemsstaterna gäller fastighetsägaren, är inte villkor i ovanstående mening.

Om den nya ägaren genom överlåtelsen inte förutsätts åta sig andra särskilda förpliktelser än sådana som följer av medlemsländernas allmänna lagstiftning, planeringsmyndigheters beslut eller beslut för att skydda och bevara miljö och folkhälsa, för att bevaka offentliga myndigheters eller allmänna intressen, kan man säga att erbjudandet är villkorslöst förutsatt att alla tänkbara köpare är skyldiga och i princip i stånd att uppfylla denna förpliktelse, oberoende av om de driver en rörelse eller inte och vad slags rörelse det i så fall är. 

Om den offentliga myndigheten inte avser att använda sig av anbudsförfarande, bör en oberoende värdering genomföras av en eller flera oberoende värderare före förhandlingarna om överlåtelsen, för att fastställa marknadsvärdet enligt allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder. Det marknadspris som sålunda fastställts är det lägsta anskaffningspris som kan avtalas utan att statligt stöd beviljas.

Kommunen främsta mål i valet av överlåtelsemetod är att det inte uppstår oklarhet om huruvida företagen bemötts jämlikt vid överlåtelsen och att kommunens åtgärder inte försvårar konkurrensen och verksamheten på marknaden för bostäder och lokaler. Kommunens verksamhet ska vara transparent och jämlik och ska också se så ut.

Vid beredningen av överlåtelsen och i beslutsfattandet ska man se till att kommunen vid alla överlåtelser handlar, informerar och visar att allt går enligt reglerna för statligt stöd.

Bestämning av tomtens överlåtelsepris

Kommunen bestämmer med hjälp av en utomstående värderare zonvisa eller vid behov tomtvisa priser för tomter som överlåts. Dessa priser används då tomter överlåts genom försäljning eller arrende utan konkurrensutsättning.

Zonvis prissättning kan uttryckas i form av en prisspridning eller som ett grundpris +/- x %.

Med pris- och kvalitetskonkurrens eller motsvarande förfarande avses här konkurrensutsättningar där rangordningen avgörs genom att beakta helheten av tomtens/byggrättens pris, slutproduktens pris och byggnadens innehåll och kvalitet. Priset på byggrätten och/eller slutprodukten kan vara fastställt på förhand vid konkurrensutsättningen.

Prisreglerad bostadsproduktion

Det räntestöd och investeringsunderstöd för grupper med särskilda behov som beviljas av ARA (Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet) hör inom EU:s regler om statligt stöd till sådana statliga stöd som beviljas för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse (så kallade SGEI-stöd). Sådant stöd är ersättning för fullgörandet av en skyldighet att tillhandahålla allmännyttiga tjänster, det vill säga att  bygga och underhålla bostäder med rimliga boendekostnader för att tillgodose behoven hos på sociala grunder utvalda grupper. SGEI-stödet är främst avsett för den gemensamma marknaden och kräver ingen förhandsanmälan till kommissionen, det räcker att medlemsstaterna rapporterar SGEI-stöden efteråt med två års mellanrum. ARA räntestöd och investeringsunderstöd uppfyller villkoren för SGEI-stöd.

En överlåtelse av tomtmark till ARA-stödd bostadsproduktion till ett pris som är lägre än gängse marknadspris kan ses som en form av SGEI-stöd i anknytning till ARA-stöd. Stödet är då skillnaden mellan marknadspriset och det lägre överlåtelsepriset. För att stödbeloppet ska kunna rapporteras till kommissionen måste kommunen i sitt meddelande om positivt beslut till ARA uppge skillnaden mellan gängse pris och det lägre priset för tomter som överlåtits till ARA-produktion.

För att säkerställa att ett sådant stöd i samband med tomtöverlåtelse godkänns som ett SGEI-stöd i anknytning till ARA-stöd måste kommunen se till att det i tomtöverlåtelseavtalet finns ett villkor om att byggherren är skyldig att till kommunen betala skillnaden mellan gängse pris och det s.k. ARA-priset om det trots allt byggs annat än statligt stödda sociala bostäder på tomten. I annat fall kan ett lägre överlåtelsepris inte ses som ett SGEI-stöd utan måste meddelas kommissionen i förväg för att godkännas som alla andra statliga stöd.  Som stöd räknas skillnaden mellan gängse pris och tomtens kapitalvärde både vid försäljning och arrende. 

Målet vid tomtprissättningen i kommunen är att priset på tomterna och byggrätterna som överlåts för ARA-stödd bostadsproduktion kalkylmässigt kan basera sig på de aktuella zonvisa eller tomtvisa priserna som uppfyller reglerna för statligt stöd.

Näringspolitiskt stöd i anslutning till tomtöverlåtelse

Om kommunen beslutar att av näringspolitiska skäl stöda ett visst företag med ett lägre överlåtelsepris måste kommunen tillämpa förfarandet för de minimis-stöd i  reglerna för statligt stöd eller söka tillstånd för stödet separat.

Prissättning av tomter som överlåts till företag i olika utgångslägen och målnivåer

Vid valet av överlåtelsemetod bör målet vara att säkerställa att kommunens tomtöverlåtelser inte begränsar marknaden för bostäder, lokaler eller service och att kommunens verksamhet inte orsakar störningar i företagens fria konkurrens. Kommunen väljer enligt utgångsläget och de uppställda målen vid varje tomtöverlåtelse till exempel något av följande alternativ:

• Kommunen överlåter tomten till gängse marknadspris
• Kommunen bestämmer tomternas gängse överlåtelsepris (försäljning/arrende) med stöd av zonvis och tomvis prissättning enligt värdering av en utomstående sakkunnig. Mottagarna väljs enligt principerna om offentlighet och öppenhet i överensstämmelse med villkoren för tomtöverlåtelse, som syftar till att bidra till fungerande marknader och sund konkurrens.
• Kommunen strävar aktivt efter att påverka förutsättningarna för företagande och rimliga boendekostnader genom tomtöverlåtelse och avtalsstyrning.
• Kommunen bestämmer rimliga gängse överlåtelsepriser (försäljning/arrende) för tomter och byggrätter enligt de närings- och bostadspolitiska mål som kommunen uppställt. Med tomtens överlåtelsepris kan man kompensera för kvalitetskrav och slutproduktens överlåtelsepris.  Mottagarna väljs genom en s.k. kvalitetskonkurrens eller motsvarande förfarande, enligt principerna om offentlighet och öppenhet i överensstämmelse med villkoren för tomtöverlåtelse, som syftar till att bidra till fungerande marknader och sund konkurrens.
• Kommunen ordnar anbudsförfarande vid överlåtelse (försäljning/arrende) av de mest värdefulla tomterna.

Läs mer

• Statligt stöd
  Juridiska enheten
• Fastighetsköp och arrende av mark
  Juridiska enheten
• Kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader