Säkerställande av byggande på tomter

Kommunen har många skäl att främja byggandet på tomter och byggplatser. Att inte bygga färdigt ett planområde innebär att planläggningen av nya områden tidigareläggs och att servicen inom området inte används fullt ut. Varje obebyggd tomt ger kommunen årligen en ekonomisk förlust som också kan mätas direkt i pengar. Förlusten omfattar både ränteförluster av investerade pengar och en kortare användningstid som beror på kommunalteknikens livslängd. Att bygga på tomma tomter är motiverat också med tanke på stadsbilden. 

Kommunen har många metoder för att främja byggandet på tomter. Kommunen kan i samband med informationen om sina egna tomter hjälpa privata markägare att marknadsföra sina tomter. I vissa kommuner får markägare mot byggavtal vissa tjänster som kommunen betalar och som sänker tröskeln att sälja och bebygga tomten. 

Markanvändningsavtal och tomtöverlåtelsevillkor kan innefatta byggnadsskyldigheter med tillhörande avtalsvite. I arrendeavtal ges kommunen ofta rätt att säga upp arrendeavtalet om tomten inte har bebyggts inom utsatt tid.

Lagstadgade metoder är bygguppmaning och höjd fastighetsskatt för obebyggda byggplatser. 

Bygguppmaning

Varför ges bygguppmaningar? 

Bygguppmaningarna främjar genomförandet av detaljplaner. Målet är att öka byggandet på obebyggda och på annat sätt ofullständigt utnyttjade tomter och byggplatser. Avsikten är inte att kommunen ska få privatägda tomter i sin ägo, utan att tomterna ska bli bebyggda. 

En bygguppmaning är ett effektivt och ekonomiskt sätt att främja genomförandet av detaljplanen.

För markägaren innebär uppmaningen att ägaren själv eller någon annan måste bebygga tomten under de närmaste åren. Markägaren kan fritt sälja tomten och få gängse marknadspris för sin tomt. Om tomten inte bebyggs på det sätt som uppmaningen kräver kan kommunen lösa in tomten. Vid inlösningsförrättningen bestäms då att markägaren får en ersättning som motsvarar tomtens verkliga värde.

Bygguppmaningarna en del av markpolitiken

Kommunens uppmaningspolicy bör fastställas i det markpolitiska programmet. Då ska man också vid sidan av lagstiftningen komma ihåg de rättsprinciper för god förvaltning som reglerar utövningen av den offentliga makten: likabehandling, ändamålsbundenhet, objektivitet och proportionalitet. Kommunen ska alltså bland annat kunna motivera varför vissa tomter ges en bygguppmaning och andra inte.

Förfarandet vid bygguppmaningar ska också granskas med beaktande av marknadsläget. Det privata utbudet har sin egen betydelse då det skapar variation på tomtmarknaden och därför ska målet inte vara att alla tomter samtidigt ska omfattas av byggande. Enklast är att vid behov utesluta nyare planområden från uppmaningsförfarandet. Uppmaningar är på sin plats när marknaden är i behov av ett tomtutbud. Ett uppmaningsbeslut får dock inte påverka tomtpriserna på ett osunt sätt. Kommunen får inte ge uppmaningar om det på marknaden saknas förutsättningar att genomföra detaljplanen.

Målet bör vara att både de enskilda tomter som bebyggs under uppmaningsprocessen och kommunens hela tomtutbud motsvarar efterfrågan på tomter i kommunen. Under uppmaningsprocessen bebyggs i allmänhet ungefär hälften av de enskilda tomterna och under inlösningsprocessen bebyggs hälften av de återstående tomterna eller så kommer man överens om att de ska bebyggas. Därmed är det endast en liten del av de ursprungliga enskilda tomterna som slutligen måste lösas in av kommunen.

Uppmaningspolicyn ska vara en del av en motiverad helhet, bl.a. i förhållande till policyn i fråga om höjning av fastighetsskatten för obebyggda tomter. Kommunen bör avstå från uppmaning endast på grund av planmässiga skäl eller andra markanvändningsskäl, inte på grund av att tomten reserverats för barnen eller andra personliga skäl. Det är motiverat att varje undantagsförslag föreläggs de förtroendevalda för beslut. Däremot är det möjligt med flexibilitet inom uppmaningsprocessen, att t.ex. bindande komma överens om att en uppmaning ges först efter tre år.

Uppmaningsbeslut ska fattas systematiskt på enhetliga grunder utifrån en övergripande granskning. Kommunen ska sätta upp en tidsplan för besluten och konsekvent slutföra varje enskilt uppmaningsprojekt. Antalet uppmaningar och antalet nya invånare ska ställas i proportion till kommunens investeringsprogram och ekonomi, med andra ord ska kommunen på en gång säkerställa rätt antal tomter med rätt läge. Kommunen ska också i den årliga budgeten reservera utrymme för ersättningar för inlösning av tomter.

Om inga bygguppmaningar tidigare har getts eller om kommunen har dåliga erfarenheter av tidigare uppmaningar, är de första faserna i projektet ytterst viktiga. Sedan preliminära diskussioner förts med beslutsfattarna i positiv anda ska tillräckligt med tid reserveras för att offentligt diskutera policyn och höra kommuninvånarnas åsikter.

Förutsättningar för bygguppmaning

Bygguppmaningen utgår från MarkByggL 97 §. Kommunen kan ge en bygguppmaning till ägaren och innehavaren av en tomt som är införd i fastighetsregistret eller upptagen i en detaljplan som förutsätter en bindande tomtindelning, när detaljplanen gällt i minst två år. Om en tomt inte har bebyggts inom tre år från den dag då beslutet om bygguppmaning delgavs, har kommunen rätt att lösa in tomten utan särskilt tillstånd (MarkByggL 97 § 3 mom.).

Bygguppmaning kan ges för en tomt enligt en bindande tomtindelning och för ett annat sådant område som i detaljplanen är avsett som byggplats. Bygguppmaning kan ges antingen på basis av att tomten inte kvantitativt (1) eller kvalitativt (2) utnyttjas fullt ut om

1) minst hälften av tomtens tillåtna våningsyta inte har använts eller

2) tomten enligt detaljplanen med beaktande av byggnadernas syfte, läge, byggsätt samt andra omständigheter inte är bebyggd huvudsakligen i enlighet med detaljplanen.

Bygguppmaning ges för tomma tomter på basis av att de inte kvantitativt utnyttjas fullt ut. Vid bedömning av om tomten kvalitativt utnyttjas fullt ut bör man hålla sig till de omständigheter som är väsentliga för genomförandet av detaljplanen. Uppmaning får ges om en tomt är bebyggd i strid med principerna i detaljplanen.

En bygguppmaning får inte ges ägaren och innehavaren av en sådan tomt enligt detaljplanen som är avsedd för uppförande av ett bostadshus med högst två bostäder, om det på tomten finns ett bostadshus som redan används. Uppmaning kan ges om flera parhus får byggas på tomten, trots att det finns ett småhus på tomten som används. Likaså kan bygguppmaning ges för en radhustomt där det finns ett bostadshus som används. En uppmaning förutsätter ändå alltid att tomten inte kvalitativt utnyttjas fullt ut.

En fritidsbostad anses vara ett bostadshus som används. En uppmaning kan ges om det på bostadshusets byggplats finns en lagerbyggnad eller om det utifrån omständigheterna går att dra slutsatsen att bostadshuset inte längre används.

Det behöver inte finnas färdigt utbyggd kommunalteknik då uppmaningen ges. Det finns ändå anledning att ge uppmaningen först när kommunaltekniken på tomten antingen är utbyggd eller kan byggas ut utan dröjsmål när byggandet inleds på tomten efter att uppmaningen getts.

Bygguppmaning får inte ges vid byggförbud som avses i MarkByggL 53 §eller 58 § 4 mom.. Om ett sådant byggförbud träder i kraft för tomten sedan en bygguppmaning har getts, förfaller uppmaningen.

En bygguppmaning förutsätter att hela den planlagda tomten som uppmaningen riktas till är i samma ägares ägo. Därför är det bra om kommunen alltid innan den ger en bygguppmaning gör upp tomtindelningen varmed tomtbildningen och ägarförhållandena utreds. Uppmaning kan ges även om ägaren och innehavaren av tomten är olika personer.

Uppmaningsförfarande

Inventering och planering

Först ska antalet obebyggda tomter som ägs och disponeras av privata och tomternas läge utredas. Områdets kommunaltekniska beredskap ska säkerställas.

Enligt lagen är en bindande tomtindelning inte en nödvändig förutsättning för en bygguppmaning. Avsaknad av tomtindelning gör det svårare att ge bygguppmaningar. Tomtindelning behövs i synnerhet i områden som är avsedda för kompletteringsbyggande och där en del av kvartersområdet redan är bebyggt. De byggda delarna av kvarteret kan genom tomtindelning avskiljas från tomterna som omfattas av bygguppmaning. Därför är det bra att genast i inventeringsskedet inleda nödvändiga tomtindelningar.

Tillräckligt med tid ska reserveras för uppmaningsprocessen, till exempel enligt följande:

• tomtägaren hörs, 1 år
• bygguppmaning ges
• tid reserverad för byggandet, 3 år
• beredning av inlösen, bl.a. kontakt med tomtägarna, deadline 1 år MarkByggL 97 § 3 mom.
• inlösning inleds
• inlösningsförrättning, 1 år.

Information och hörande av parter

För att kunna ge en bygguppmaning förutsätts hörande av parterna i enlighet med 34 § i förvaltningslagen. Innan beslutet att ge bygguppmaning fattas ska tomtägarna och innehavarna av arrendetomter ges tillfälle att ge sin förklaring i saken. Hörandet kan delges med ett vanligt brev. Om inte annat påvisas anses parterna ha tagit del av ärendet den sjunde dagen efter att handlingen postats. Information om att ärendet är anhängigt enligt 41 § i förvaltningslagenersätter inte hörandet av parterna.

Beslut samt delgivning och sökande av ändring av beslutet

Bygguppmaningar ges av kommunfullmäktige om inte beslutet att ge uppmaningen har delegerats till kommunstyrelsen eller en nämnd i enlighet med 14 § i kommunallagen . Om fullmäktige vill kan det i delegeringsbeslutet också antecknas att kommunstyrelsen har rätt att påbörja inlösning av obebyggda tomter.

Beslut om bygguppmaning ska delges tomtens ägare och innehavare som enskild delgivning i enlighet med bestämmelserna om delgivning i förvaltningslagen (Förvaltningslagen 6.6.2003/434)[9 kap]. Enskild delgivning kan verkställas antingen genom att beslutet skickas per post som brev med mottagningsbevis eller genom att det överlämnas direkt till parten eller som stämningsdelgivning.

Av det beslut som delges tomtens ägare och innehavare ska framgå på vilka grunder tomten inte har ansetts vara fullt bebyggd och vad ägaren ska göra för att bebygga tomten. Besvärsanvisning ska bifogas. Om bygguppmaningen inte upphävs till följd av ändringssökande, inleds den tid som reserverats för byggandet från och med delgivningsdagen. Om besvärsmyndigheten inte ändrar beslutet ger den i allmänhet ett särskilt utlåtande om tidsfristen och en eventuell förlängning av den.

Tomtens ägare och innehavare kan överklaga ett beslut om delgivning av bygguppmaning hos förvaltningsdomstolen inom 30 dagar från delfåendet av beslutet. Förvaltningsdomstolens beslut får också överklagas hos högsta förvaltningsdomstolen inom 30 dagar från delfåendet av beslutet. Besvärstillstånd hos HFD behövs inte. [190 § 3 mom.].

Förteckning över bygguppmaningar

Kommunen ska föra en förteckning över bygguppmaningar som den gett (MarkByggL 97 § 5 mom.). Om en fastighet, sedan en bygguppmaning i fråga om den införts i förteckningen, har övergått till en ny ägare eller innehavare, gäller uppmaningen även denne. Förteckningen ska innehålla uppgifterna som nämns i 101 § i MarkByggL.

Förteckningen över bygguppmaningar är en offentlig förteckning som ska uppdateras och syftet är att ge intresserade uppgifter om huruvida en tomt eller en byggplats belastas av en bygguppmaning. Uppmaningen ska införas i förteckningen omedelbart efter delgivningen.

Så snart beslutet att delge de första bygguppmaningarna har fattats ska en förteckning över uppmaningarna tas i bruk. Kommunen ska offentligt informera om var förteckningen är framlagd. Den förvaltningsenhet som bereder uppmaningar, t.ex. mätningsavdelningen, kan gärna sköta förteckningen.

Den som ansvarar för förteckningen över bygguppmaningar ska följa beviljandet av bygglov och hur byggandet framskrider på tomter som fått bygguppmaningar. Att bygglov beviljas och att byggarbete inleds innebär inte i sig att skyldigheten att bygga uppfylls.

Anteckning i lagfarts- och inteckningsregistret

Kommunen ska utan dröjsmål göra en anmälan om att en bygguppmaning har getts, återkallats eller förfallit samt om att förpliktelsen har uppfyllts. Anmälan lämnas in till lantmäteribyrån för införande i lagfarts- och inteckningsregistret. Bestämmelsen garanterar att bygguppmaningen också framgår av fastighetens gravationsbevis.

Inlösning av en obebyggd tomt

Om en tomt inte har bebyggts inom tre år från den dag då beslutet om bygguppmaning delgavs, har kommunen rätt att lösa in tomten utan särskilt tillstånd (MarkByggL 97 § 3 mom.). Beslut om att påbörja en inlösning fattas av fullmäktige, om inte beslutsrätten har delegerats. Inlösningsförrättning ansöks direkt hos Lantmäteriverket. Kommunstyrelsen är sökande, om inte ansökan om förrättning har delegerats till en nämnd eller en tjänsteinnehavare. Inlösning ska sökas inom ett år efter utgången av tidsfristen som reserverats för byggandet.

Genom inlösning och vidareförsäljning kan kommunen i sista hand få tomten bebyggd.

Kommunen måste binda upp en del av sina tillgångar i inlösningsersättningar tills tomterna överlåts till privata byggare efter inlösningen. Att ge en bygguppmaning innebär att ärendet bereds och förutsätter inte i sig att kommunen ska förbereda sig på inlösningsersättningar.

Byggavtal med en markägare som faktiskt ämnar bebygga en tomt kan ingås också efter att inlösningsförrättningen har slutförts, om kommunen inte har betalat inlösningsersättningar. I avtalet ska ett avsevärt avtalsvite ingå och då behöver byggtiden inte uppgå till mer än ett år.

Kommunen får om den så önskar inlösningsförrättningen registrerad, äganderätten till tomterna och tomterna överlåtna till byggarna trots besvär som gäller ersättningar (53 § 2 mom. i inlösningslagen).Kommunen har anledning att hålla fast vid att tomterna ska bebyggas inom tidsfristen som satts ut i början av processen, till exempel sju år från beslutet om bygguppmaning.

Höjd fastighetsskatt för obebyggda byggplatser 

Syftet med den höjda fastighetsskatten är att uppmuntra att bebygga obebyggda tomter. 

För byggplatser som planlagts för åretruntboende betalas fastighetsskatt enligt kommunens allmänna fastighetsskattesats. Dessutom kan kommunen om den vill fastställa en separat, högre skattesats för obebyggda byggplatser som är minst 2,0 och högst 6,0. Kommunfullmäktige i Borgnäs, Esbo, Grankulla, Helsingfors, Hyvinge, Kervo, Kyrkslätt, Mäntsälä, Nurmijärvi, Sibbo, Tusby, Träskända, Vanda och Vichtis kommuner kan för obebyggda byggplatser bestämma en skattesats som är minst 3,00 procentenheter högre än den allmänna fastighetsskattesats för mark som kommunfullmäktige bestämt. Skattesatsen för en obebyggd byggplats kan dock även i dessa kommuner bestämmas till högst 6,00.

Villkor för användning av en förhöjd fastighetsskatt är att 

• området har en detaljplan som varit i kraft minst ett år före ingången av kalenderåret 
• över hälften av byggrätten för byggplatsen enligt detaljplanen har planlagts för bostadsändamål 
• det på byggplatsen inte finns någon bostadsbyggnad och att byggande av en bostadsbyggnad på den före ingången av kalenderåret inte påbörjats 
• det till byggplatsen finns en användbar infartsväg eller att det är möjligt att ordna en sådan
• byggplatsen kan anslutas till den allmänna vattenledningen och avloppet
• byggförbud inte utfärdats för byggplatsen
• byggplatsen är i samma ägares ägo. En byggplats anses vara i samma ägares ägo då makar tillsammans äger byggplatsen eller byggplatsen annars är samägd i kvotdelar.

Kommunen eller skattemyndigheten kan delvis eller helt befria en obebyggd byggplats från höjd fastighetsskatt om byggprojektet har fördröjts av orsaker som byggplatsens ägare inte råder över. En sådan orsak kan till exempel vara att bygglovet har fördröjts av en orsak som beror på kommunen och att byggandet därför inte har kunnat påbörjas före ingången av kalenderåret.

Tidigare var det möjligt enligt lagen att inte ta ut höjd fastighetsskatt för en obebyggd byggplats som angränsar till markägarens tomt. En sådan ”äppelträdgårdslättnad” är inte längre möjlig.