Utvecklingskostnadsersättning

Markägarna ska behandlas lika i fråga om fördelningen av kostnadsansvaret (se lagen om områdesanvändning 91 a § 2 mom.).  Markägarens ansvar för kostnaderna enligt 91 d § bestäms i enlighet med de grunder som finns i lagen och påverkas till exempel inte av om betalningen tas ut genom förfarande med utvecklingskostnadsersättning eller avtalsförfarande. I praktiken är det svårt att jämställa de ekonomiska konsekvenserna vid avtalsförfarande med utvecklingskostnadsersättningen. I motiveringen till lagen betonas att principen om likabehandling inte begränsar möjligheten att för varje planområde komma överens med markägaren om ett större deltagande i kostnaderna för genomförandet av planen än i förfarandet med utvecklingskostnadsersättning. 

I markanvändningsavtal kommer man ofta överens om olika prestationer utan att fastställa beloppet. Därför är det inte möjligt att direkt jämföra ersättningar som avtalas i respektive fall med värdet på den lagstadgade utvecklingskostnadsersättningen räknat i pengar. Enligt principen om likabehandling kan kommunen inte bevilja markägaren befrielse från deltagande i kostnaderna för genomförandet av planen om markägaren har avsevärd nytta av detaljplanen och om de andra markägarna inom planområdet deltar i kostnaderna antingen genom avtal eller utvecklingskostnadsersättning.

Avsevärd nytta som förutsättning för kostnadsansvar

Den avsevärda nytta (värdestegring) som detaljplanen medför ger upphov till ett kostnadsansvar. De markägare inom ett område som detaljplaneras vilka har avsevärd nytta av detaljplanen är skyldiga delta i kommunens kostnader för samhällsbyggande (lagen om områdesanvändning 91 a § 1 mom.) Detta betyder att endast de markägare, för vilka tröskeln för avsevärd nytta överskrids, kan påföras utvecklingskostnadsersättning.

Enligt motiveringen till bestämmelsen bedöms nyttan utifrån den värdestegring detaljplanen innebär för de fastigheter markägaren äger på planområdet genom tillämpning av värderingsgrunderna i lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter (RP 167/2002). Definitionen av värdestegring på mark till följd av detaljplanen beskrivs i detalj nedan under rubriken Tomtens värdestegring som grund för kostnadsfördelningen.

Nyttan bedöms för respektive markägare och planområde. Detta betyder bland annat att man vid bedömningen inte kan beakta den värdestegring som tillkommer på ett planområde intill den plan som utarbetas, även om det är fråga om samma markägare. Till exempel den värdestegring som byggandet av en uppsamlingsgata eller en bro medför för markägarens fastigheter på ett bredvidliggande planområde beaktas inte när man bedömer nyttan. 

Värdestegringen bestäms på basis av skillnaden mellan det uppskattade värdet på marken vid tidpunkten för fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen (det sammanlagda värdet för markägarens områden som anvisats för olika ändamål) och värdet på samma områden före detaljplanläggningen. Konjunkturväxlingarnas tillfälliga verkningar beaktas inte vid bedömningen.

Subjektiva faktorer saknar betydelse. Den avgörande grunden vid bedömning av nyttan är vad det ökade värdet på marken innebär i pengar. Subjektiva faktorer, till exempel markägarens ekonomiska situation eller det faktum att marken ägs av exempelvis staten, ett byggföretag eller en privat markägare, inverkar inte på detta. Gränsen för avsevärd nytta varierar mellan olika orter. Den kan också variera mellan olika planområden.

Bedömningen av nyttan för markägare i olika ägarsituationer kan i praktiken vara problematisk. Utgångspunkten är att markägandet fastställs på basis av uppgifterna i den lagfart som beviljats fastigheten. Ett oskiftat dödsbo eller samägande som grundar sig på gemensam lagfart är ett självständigt ägande som ska behandlas som en ägare. Både när det gäller en fysisk person och ett bolag kan direkt ägande av andelar räknas ihop sinsemellan och med fastigheter som ägs av bara en ägare. Koncernägda bostads- och fastighetsaktiebolag som äger mark på planområdet behandlas som separata ägare. Kommunen ska tillämpa en konsekvent tolkning av begreppet markägare både när utvecklingskostnadsersättningen och ersättning för skyldigheten att gratis överlåta mark för anläggande av gator beräknas.

Byggrätt för bostadsbyggande har anvisats för högst 500 kvadratmeter våningsyta

Utvecklingskostnadsersättning kan inte tas ut om den byggrätt som anvisats markägarens område omfattar högst 500 kvadratmeter våningsyta. Utvecklingskostnadsersättning får inte påföras en markägare för vars områden i detaljplanen anvisas byggrätt bara för bostadsbyggande och om byggrätten eller den utökade byggrätten inte omfattar mer än 500 kvadratmeter våningsyta. Andra markägare får påföras utvecklingskostnadsersättning om de har sådan avsevärd nytta av detaljplanen som avses i 91 a § (lagen om områdesanvändning 91 c § 4 mom.).

Grunden för fastställande av utvecklingskostnadsersättning utgörs alltid av hela den byggrätt som anvisats markägarens områden och inte enbart den byggrätt som överstiger 500 kvadratmeter våningsyta. Våningsytan kan fördelas på flera av de tomter som markägaren äger på planområdet. Den totala volymen är ett avgörande kriterium.

Kommunen kan besluta att en högre gräns skall tillämpas i kommunen eller på ett visst planområde (lagen om områdesanvändning 91 c §). Med begränsningen av byggrätt för bostadsbyggande avses det huvudändamål som anvisats för området, därför kan volymen också omfatta en mindre volym annan våningsyta som tillåts i detaljplanen och som genomförs i anslutning till bostadsbyggandet. Också i detta sammanhang görs granskningen enligt lagen separat för varje markägare. I praktiken kan vissa särskilda markägarförhållanden lämna utrymme för tolkning.

Utvecklingskostnadsersättningens maximibelopp per tomt

I form av utvecklingskostnadsersättning kan för varje tomt tas ut högst 60 procent av den värdestegring som detaljplanen medför för tomten. Kommunfullmäktige kan också bestämma att ett lägre maximibelopp ska tillämpas i fråga om utvecklingskostnadsersättningen i kommunen eller på ett område som skall planläggas (se lagen om områdesutveckling 91 f §). Detta innebär att man i form av utvecklingskostnadsersättning som fördelats mellan tomterna endast kan ta ut den del som inte överstiger 60 procent av den värdestegring som detaljplanen medför för tomten. Kommunen ansvarar för den överstigande delen. Då lagen stiftades uppskattades maximibeloppet motsvara den högsta nivå som kommunerna beräknades tillämpa i markanvändningsavtalen.

Ett område som kommunen tidigare genomfört – särskilt stor nytta

En förutsättning för att kostnaderna för åtgärder som genomförts tidigare (så kallade historiska kostnader) kan tas ut är att nyttan är särskilt stor. Om en detaljplan eller en detaljplaneändring godkänns för ett område där samhällsbyggandet till stora delar genomförts och nyttan av planen är särskilt stor, kan utvecklingskostnadsersättningen bestämmas genom en uppskattning av de kostnader som skulle föranledas om en samhällsstruktur enligt 91 d § i lagen om områdesutveckling genomfördes vid den tidpunkt då planen godkänns (lagen om områdesutveckling 91 e §).

Fördelning av kostnaderna på planområdet

Endast kommunens kostnader kan tas ut. Den grundläggande utgångspunkten är att man som utvecklingskostnadsersättning kan ta ut endast sådana kostnader för samhällsbyggande vars genomförande enligt lagen hör till kommunen. Den kan inte tas ut i fråga om kostnader till följd av vattentjänster. Kostnaderna för byggande och underhåll av dessa tas ut av dem som använder nätet i form av anslutnings-, bruks- och grundavgifter.

Åtgärder och markanskaffning som i hög grad gagnar planområdet kan beaktas. Av markägare kan enligt huvudregeln tas ut kommunernas kostnader för de åtgärder och markanskaffningar som nämns i lagen, oberoende av om dessa genomförs inom eller utanför planområdet. Förutsättningen är att åtgärderna och markanskaffningarna avsevärt gagnar planområdet. Om kostnaden uppstår exempelvis till följd av en uppsamlingsgata, en bro eller en annan konstruktion som är till nytta för större områden eller till exempel av anskaffning av en skoltomt som klart är till nytta för ett större område än planområdet, kan kostnaderna beaktas endast till den del som projekten avsevärt gagnar tomterna på planområdet. 

Vid bedömning av byggåtgärdernas effekt på detaljplaneområdet kan man beroende på frågans karaktär använda till exempel följande faktorer som mått:

• trafikmängden
• invånarstrukturen
• antalet arbetsplatser
• de offentliga tjänsternas art 
• byggrätten

Realiserade och uppskattade kostnader

Enligt 91 d § i lagen om områdesanvändning beaktas vid fastställande av utvecklingskostnadsersättningen de kostnader som betalats på förhand för genomförandet av planen som faktiska kostnader. De kostnader som uppstår efter att planen godkänts bestäms enligt uppskattning. Framtida kostnader uppskattas enligt prisnivån vid den tidpunkt då utvecklingskostnadsersättningen fastställs. Kostnaderna och fördelningen av dem bör specificeras i tillräcklig grad vid fastställande av utvecklingskostnadsersättningen.

Kvalitetsnivån

De kostnader som ska beaktas vid fastställande av utvecklingskostnadsersättning ska vara skäliga med tanke på områdets karaktär och förhållanden. Vid kostnader som tas ut som utvecklingskostnadsersättning får endast ett sedvanligt genomförande beaktas. Som allmän anvisning kan man konstatera att i planbeskrivningen för så kallade avtalsplaner bör kvalitetsnivån för allmänna områden fastställas tillräckligt noggrant. I så fall kan man undvika eventuella oklarheter i tolkningen av byggkvaliteten när utvecklingskostnadsersättningen fastställs. I planbeskrivningen bör åtminstone anges en typtvärsektion av de gator som ska byggas och en översiktsplan för parkområden.

Vid bestämning av kvaliteten bör man beakta den sedvanliga kvalitetsnivån på kommunens allmänna områden, det vill säga det som tidigare planerats och gjorts. Då kvalitetsnivån fastställs bör man alltid beakta planområdets läge, planens ändamål och tidsbehovet. Om kommunen har som strategi att höja kvalitetsnivån på ett visst område från den sedvanliga, bör detta beaktas i målen och innehållet för detaljplanen. Då kan utvecklingskostnadsersättningen fastställas i enlighet med kostnader som grundar sig på en högre kvalitetsnivå, om kommunen också i sin övriga verksamhet stöder denna utveckling.

Planerings- och byggkostnader för allmänna områden kan under nedan beskrivna förutsättningar överföras på markägarna. Som kommunens kostnader för samhällsbyggande kan vid fastställande av utvecklingskostnadsersättning beaktas anskaffnings-, planerings- och byggnadskostnader för gator, parker och andra allmänna områden som i avsevärd grad betjänar planområdet (lagen om områdesanvändning 91 d § 1 mom.). Nedan finns en förteckning över de faktorer som kan påverka kostnaderna för genomförandet av ett allmänt område. 

Planeringskostnaderna består av två delfaktorer: det egentliga planeringsarbetet och den administrativa behandlingen av planerna i kommunen. Av dessa utförs planeringsarbetet både i kommunen och som externa uppdrag. I princip är det motiverat att i kostnaderna ta med också kommunens finansieringskostnader för genomförandet av ett allmänt område, eftersom finansieringskostnaderna finns med i utomstående projekterares och entreprenörers anbud.

I externt arbete (planering och byggande) ingår fakturering som innehåller moms. Eftersom utvecklingskostnadsersättningen är en avgift som fastställs av en myndighet, är den momsfri. När de kostnader som ligger till grund för utvecklingskostnadsersättningen uppskattas bör man beakta att externa kostnader ska räknas utan moms.

Grundförhållanden

• svår mjukmark, krävande förhållanden ökar kostnaderna
• bergsbrytning i stor omfattning höjer kostnaderna, å andra sidan kan materialet eventuellt användas vid byggandet, vilket kan sänka kostnaderna
• särskilda grundförstärkningar (vertikaldränering, pålning, tryckbank, geonät) eller bankkonstruktioner
• skydd av grundvattnet

Torrläggning

• öppna diken
• dränering och avloppssystem för regnvatten

Överbyggnad

• konstruktionslagrens tjocklek, vilket beror på grundförhållanden och vägklass
• planvägarnas trafiktekniska dimensionering, gatans och gatuområdets bredd

Beläggning

• gatans ytmaterial (grus, asfalt, plattbeläggning)
• kantstenar

Arrangemang för lätt trafik

• behövs en separat led för lätt trafik?
• gångbana eller led för lätt trafik?

Slutförande

• kvalitetskrav för grässådd
• planteringsarbete

Belysning

• nivåkrav i fråga om belysningen och belysningsanordning
• eventuell separat belysning för leder för lätt trafik  

Trafikljus

• övriga arrangemang i korsningsområden
• broar, tunnlar och terassering
• gatuutrustning

Gatuutrustningen, liksom också andra kostnadsfaktorer, bör på ett betydande sätt betjäna det planområde som ska genomföras. De anordningar för parkeringsavgifter som byggs på gatuområdet kan inte tas med i utvecklingskostnadsersättningen.

Park

Planteringar

• kvalitetsnivån ska fastställas, naturenlig eller anlagd
• växtarter som ska planteras och antalet planteringar
• skötselkostnader för tryggande av planteringars etablering

Utrustning

• belysning
• dammar, kullar o.d. konstruktioner
• redskap för lekplatser och andra platser
• konstruktioner

Annat allmänt område

Andra allmänna områden som ska införas i fastighetsregistret är enligt JHS-rekommendationen (JHS 183):

• torg och öppna platser
• idrottsplatser
• frilufts- och semesterområden
• trafikområden
• farligt område
• särskilda områden
• vattenområden

Av de allmänna områdena behandlas idrottsområden, allmänna parkeringsplatser ovan jord och torgområden. Kostnadsstrukturen för genomförandet av övriga allmänna områden motsvarar dessa i mycket hög grad.

Idrottsområden

• planernas storlek och ändamål
• grundkonstruktioner
• idrottsutrustning

Allmänna parkeringsplatser

• områdets storlek
• till stor del samma grunder som gäller för gatubyggande
• kostnaderna för fastighetens parkeringsplatser får inte tas med i utvecklingskostnadsersättningen

Torgområden

• områdets storlek
• dränering
• ytmaterial
• konstruktioner
• planteringar
• till stor del samma grunder som gäller för gatubyggande

Trafikområden, allmän väg

Kostnaderna för de åtgärder som ingår i ansvaret för genomförande av allmänna vägar kan inte tas ut av markägarna. Genomförandeansvaret för allmänna vägar hör till vägmyndigheterna. Kommunerna har dock i vissa fall genom avtal tagit på sig ansvaret för delar av byggkostnaderna gällande anslutningsområden (kanalisering av trafiken, trafikljus, planskilda anslutningar, tunnlar för lätt trafik). 

Kommunens markanskaffning

Kostnaderna för markanskaffning för allmänna områden och allmänna byggnader kan tas ut av markägarna under de förutsättningar som beskrivs nedan. Då utvecklingskostnadsersättningen fastställs kan anskaffningskostnader som gäller gator, parker och andra allmänna områden beaktas, såvitt områdena avsevärt betjänar planområdet. Likaså kan markförvärvskostnader för byggande av allmänna byggnader som avsevärt gagnar planområdet beaktas. Anskaffningskostnader i fråga om allmänna områden och allmänna byggnader kan beaktas endast till de delar de gagnar planområdet (se lagen om områdesanvändning 91 d §).

Om kommunen har skaffat ovan nämnda områden genom frivilliga köp, beaktas den realiserade förvärvskostnaden vid fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen.

Om kommunen senare får områdena i sin ägo tillämpas vid bedömningen av deras värde enligt motiveringen till lagen principen i inlösningslagen, eftersom kommunen har möjlighet att lösa in områdena med stöd av lagen om områdesanvändning (RP 167/2002, motiveringen till 91 d §).

Vid fastställande av utvecklingskostnadsersättning kan som kostnader för samhällsbyggande beaktas kommunens kostnader när det gäller iståndsättning av marken på planområdet (91 d § 1 mom. i lagen om områdesanvändning). Som kostnader för iståndsättning av mark kan beaktas kommunens kostnader för att iståndsätta marken på tomter för nya skolor, daghem och motsvarande och allmänna områden. Iståndsättningen bör ske inom det planområde där utvecklingskostnadsersättning tillämpas.

Kostnaderna för iståndsättningen av marken tas i första hand ut av förorenaren. Om detta inte är möjligt kan kostnaderna tas ut av planområdets markägare i form av utvecklingskostnadsersättning. Eftersom kostnaderna för iståndsättning av förorenad mark kan bli mycket höga, är det speciellt viktigt att frågan har utretts på förhand när de allmänna förutsättningarna för planläggningsprojektet bedöms.

Då det gäller kostnaderna för iståndsättning av mark granskas nedan huvudsakligen behandlingen av förorenad mark. Det finns många osäkerhetsfaktorer i uppskattningen av kostnaderna för behandling av förorenad mark. I detta sammanhang ligger fokus på de kostnadsfaktorer eller arbetsskeden som kan påverka den slutliga kostnadsnivån.

Markundersökning och iståndsättning består i allmänhet av följande faser:

Undersökningsfaser

1. Preliminära utredningar (för att ta reda på saneringsbehovet och saneringsansvaret)

• Tidigare och nuvarande verksamhet på området (utredning av bakgrunden, kan också göras i punkt 3)

2. Anbudsförfrågan/konsultavtal

• Utarbetande av förfrågningsunderlag samt konkurrensutsättning
• Bedömning av anbud

3. Utredning

• Behandling av befintlig information
• Tidigare och nuvarande verksamhet i området (om detta inte finns under punkt 3)
• Utarbetande av en undersökningsplan
• Undersökningar (borrning, grundvattenrör och/eller ytprover) och provtagning (mark- och vattenprover, gasmätning)
• Analys av prover
• Utredning av grundvattnet och markstrukturen (på basis av resultatet utreds förorening av marken och på basis av borrningarna utreds grundvattnets yta och strömningar)
• Uppskattning av mängden förorenad mark (på basis av provresultatet)
• Rapportering av undersökningsresultaten, kan också göras separat eller inkluderas i undersökningsfasens slutrapport
• Eventuella ytterligare undersökningar + rapportering
• Riskbedömning, om nödvändig
• Preliminär kostnadsberäkning för iståndsättningen
• Rekommendation om lämplig slutförvaring eller behandlingsmetod
• Rapportering om undersökningsfasen

Iståndsättningsfasen (om det är motiverat)

4. Iståndsättningsplan

5. Anmälan/tillstånd

• Anmälan till eller miljötillstånd av miljöförvaltningen, beroende på omfattningen

6. Genomförandeplan/projektbeskrivning

• Utarbetande av genomförandeplan/projektbeskrivning/arbetsplan

7. Entreprenadtävling om iståndsättningen

• Utarbetande av förfrågningsunderlag samt konkurrensutsättning  (i samarbete med en konsult)
• Bedömning av anbud (tillsammans med en konsult)

8. Iståndsättning och övervakning av arbetet

• Övervakning av arbetet
• Transport av jordmassor
• Slutbehandling
• Vid behov tagning och analys av tilläggsprover / alternativt fältmätningar

9. Utarbetande av slutrapport

10. Uppföljning

• Mätningar enligt uppföljningsprogrammet

Vid fastställande av utvecklingskostnadsersättning kan kostnader för nödvändig bullerbekämpning på planområdet beaktas (se 91 d § 1 mom. i lagen om områdesanvändning). Utredningar om bullerbekämpningen på planområdet hör till de grundläggande utredningar som ska göras under planläggningsarbetet. Kommunen ansvarar för bullerbekämpningen på allmänna områden som kommunen anlägger inom ett planområde på så sätt att bullernivån inte överskrider de riktvärden som fastställts för gårdsområdet på en tomt. Kostnader som uppstår till följd av denna bullerbekämpning kan beaktas i utvecklingskostnadsersättningen.

Bullerbekämpningen åtgärdas inte nödvändigtvis på planområdet, utan kan också skötas utanför området. Dessutom bör man beakta att en del av framför allt bekämpningen av trafikbuller är sådant som kommunen inte har genomförandeansvar för. Kostnader för detta kan inte överföras till utvecklingskostnadsersättningen.

Bland annat följande faktorer påverkar kostnaderna för bullerbekämpning:

• Orsaken till bullret (t.ex. trafikbuller)
• Höjdskillnad och avstånd till bullerkällan
• Trafikmängd och körhastighet, om det är fråga om trafikbuller
• Topografiska skillnader och växtlighet
• Eventuella reflektionsytor

Bullerskydd:

• Bullervall
• Bullerplank (bullervägg)
• Material (trä, betong, armerad plast, metallkassetter, polykarbonatskiva, murblock av lättklinker (Leca), tegel)
• Höjd
• Bullerstaket

Av tomtägarna kan planläggningskostnader som inte tagits ut med stöd av 59 § i lagen om områdesanvändning tas ut som utvecklingskostnadsersättning (se 91 d 1 mom. i lagen om områdesanvändning). 

Planläggningskostnaderna kan tas ut av markägaren som utvecklingskostnadsersättning även om planen inte uppkommit på initiativ av markägaren. Till denna grupp hör närmast den administrativa behandlingskostnaden för arbetet med detaljplanen, kostnaden för den egentliga planläggningen, kostnaderna för att utarbeta eller låta utarbeta de grundläggande utredningar och konsekvensbedömningar som planläggningen förutsätter samt kostnaderna för utarbetande av en baskarta över tomtindelningen och planen. Kostnaden för planering och administrativ behandling av detaljplanen och tomtindelningen bestäms i många kommuner i en myndighetstaxa.

Genomförande av planen

Kommunen ska sträva efter att senast inom 10 år från det att beslutet om fastställande av utvecklingskostnadsersättning har vunnit laga kraft vidta de åtgärder vars kostnader har beaktats vid fastställandet av ersättningen (91 d § 1 mom.).

Utgångspunkten bör vara att kommunens åtgärder genomförs med tanke på bebyggandet av området och i övrigt i rätt tid utan ogrundat dröjsmål. Av kommunalekonomin förutsätter detta att de kassaflöden som kommer från utvecklingskostnadsersättningarna styrs till genomförandet av respektive plan.

Tomtens värdestegring som grund för kostnadsfördelningen

Då kommunen tar ut utvecklingskostnadsersättning fördelas kostnaderna för samhällsbyggandet på tomtägarna inom planområdet i förhållande till den värdestegring av tomten som detaljplanen medfört (se 91 c § 1 mom. i lagen om områdesanvändning) Värdestegringen tack vare detaljplanen utgör grunden förutom för fördelningen av kostnaderna för genomförandet av planen också för markägarens kostnadsansvar (avsevärd nytta, enligt 91 a §). Tomtens värdestegring bestämmer också maximibeloppet för tomtägarens kostnadsansvar (högst 60 procent av tomtens värdestegring, 91 f § i lagen om områdesanvändning). Vid fastställande av utvecklingskostnadsersättning är det därför viktigt att fästa särskild uppmärksamhet vid de faktorer som påverkar bestämningen av fastighetens värde.

Om kommunen inte har någon anställd som fått utbildning i värdering av fastigheter, kan fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen kräva att man tar hjälp av sakkunnig konsultservice. Enligt lagen ska kommunen dessutom begära lantemäteribyråns utlåtande om beslutsförslaget som gäller utvecklingskostnadsersättningen. Lantmäteribyråns utlåtande är särskilt bindande då det gäller fastighetens värdestegring (se kommentaren till 91 h §).

I enlighet med ordalydelsen i 91 c § 1 mom. i lagen om områdesanvändning beaktas den värdestegring på en tomt som har uppstått på grund av byggrätt, utökad byggrätt eller ändrade användningsmöjligheter som i detaljplanen beviljats för tomten, då man fastställer tomtens värdestegring. Tomternas värdestegring uppskattas enligt prisnivån vid den tidpunkt då utvecklingskostnadsersättningen fastställs (värdetidpunkt). Utgångsnivån vid värderingen är markens värde innan detaljplanen utarbetades omvandlat till värdet vid värdetidpunkten. Tomtens värdestegring fås genom att från tomtens värde enligt planen subtrahera markens värde innan detaljplanen utarbetades eller ändrades.   

Vid bestämning av tomternas värdestegring iakttas i tillämpliga delar det som bestäms i inlösningslagen om ersättningsgrunder (91 c § 2 mom. i lagen om områdesanvändning). 
Som bedömningsmetod ska i allmänhet tillämpas gängse pris i enlighet med 30 § 1 mom. i inlösningslagen (saluvärdemetoden).

I saluvärdemetoden uppskattas fastighetens gängse pris innan detaljplaneringen inleddes. Det görs vid tidpunkten för fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen med hjälp av de jämförelseuppgifter om handeln som fås från köpeskillingsstatistiken för fastigheter. I enlighet med de metoder som utvecklats inom läran om fastighetsvärderingar fäster man vid värderingen vikt vid bland annat hur representativa de köp som används som jämförelse är, om fastigheterna är jämförbara samt tiden och orten för dessa köp.

Enligt inlösningslagen beaktas vid fastställande av värdet inte sådan värdeförändring som beror på variation i utbudet eller på annan omständighet, som övergående påverkar prisförhållandena. Värdestegring till följd av stegring i den allmänna prisnivån eller värdestegring som föranletts av något annat än den aktuella detaljplanläggningen, till exempel värdestegring på grund av ombyggnad som gjorts av ägaren, beaktas inte heller (31 § 2 mom. i inlösningslagen). Däremot ska kostnaderna för att göra tomten möjlig att bebygga, till exempel kostnader för nödvändig marksanering och rivning av befintliga byggnader, betraktas som faktorer som sänker tomtens värde.

På ett område som ska planläggas för första gången varierar det värde på marken som ska användas som utgångspunkt från fall till fall, till exempel enligt områdets läge, ändamålet och planläggningssituationen. På ett område där man före utarbetandet av planen förväntade sig effektivare användning av marken än tidigare, är det motiverat att ha priset på mark med förväntningsvärde som utgångspunkt. Om det funnits motiverade förväntningar om att området ska bebyggas, kan utgångsvärdet bestämmas som råmark. Eftersom byggnadskvarter enligt detaljplanen oftast planläggs på områden som också i generalplanen utgjort mark som anvisats för byggändamål, jämförs priset på mark med förväntningsvärde med priset på den mark som reserverats för byggande i generalplanen.

Om det inte finns några representativa köp som gäller mark med förväntningsvärde eller råmark, kan man beroende på de lokala förhållandena ha som utgångspunkt ett markvärde som är högre än jord- och skogsbruksmark och betydligt lägre än värdet på en byggplats utanför planen. Prisnivån för dessa kan i allmänhet utredas med hjälp av Lantmäteriverkets och Statistikcentralens publikationer om köpeskillingsstatistik.     

Vid ändring av en plan fastställs värdestegringen som skillnaden mellan tomtens värde enligt den nya planen och markens värde enligt den tidigare planen.

I undantagsfall, till exempel när det inte finns tillräckligt med material om saluvärdet, sker värderingen med avkastningsvärdemetoden. Med avkastningsvärde avses summan av nettoavkastningarnas nuvärden.

Kostnaderna fördelas på alla tomter

Kostnaderna för samhällsbyggandet fördelas på samtliga tomter som i planen anvisas för byggande, tomter som förutom för privat också anvisats för allmän byggverksamhet. Värdestegringen i fråga om en tomt som anvisats för en allmän byggnad för kommunens behov fastställs i samband med kostnadsfördelningen med iakttagande av ovan nämnda principer.

Utvecklingskostnadsersättningen ska fördelas också på de markägares tomter som har befriats från betalning av utvecklingskostnadsersättning. En sådan beräknad utvecklingskostnadsersättning betalas av kommunen, inte av övriga tomtägare. Utvecklingskostnadsersättningen fördelas också på tomter som bebyggts med stöd av ett tidigare beslut som gäller planeringsbehov eller undantagslov. Kommunen ansvarar för den beräknade utvecklingskostnadsersättningen också för dessa tomter.

Också i det fall då en tomt enligt detaljplanen omfattar områden från flera fastigheter fastställs utvecklingskostnadsersättningen för tomten enligt planen. Vid debiteringen bestäms det att utvecklingskostnadsersättningen ska betalas av ägarna till delarna av en tomt i förhållande till arealen av de områden de äger. I praktiken kan delägare av ovan nämnda orsaker vara befriade från att betala utvecklingskostnadsersättning.

Beaktande av överlåtelse av gatuområde och ersättning för gatuområde

I samband med fördelningen av kostnaderna drar man från den beräknade utvecklingskostnadsersättningen av värdet på gatuområden som markägarna överlåter till kommunen utan ersättning och eventuell ersättning för ett gatuområde som tas ut hos markägaren (lagen om områdesanvändning 91 c § 3 mom.).Eftersom utvecklingskostnadsersättningen fastställs tomtvis och markägarens överlåtelse av ett gatuområde utan ersättning behandlas separat för varje markägare, ska det ovan nämnda avdraget fördelas mellan tomterna för varje markägare i förhållande till tomternas värdestegring. Eventuell överskridning av utvecklingskostnadsersättningens gränsvärde på 60 procent klarläggs först då ovan nämnda avdrag på gatuområdets värde eller på ersättningen för gatuområdet har gjorts.

Fördelning av kostnaderna på ett område som kommunen tidigare anlagt

På områden som kommunen tidigare anlagt och på vilka åtgärder för samhällsbyggande har vidtagits i betydande omfattning, kan de kostnader som ska beaktas i samband med fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen fastställas genom en uppskattning av de kostnader det skulle föranleda om den samhällsstruktur som i avsevärd grad betjänar planområdet uppfördes vid den tidpunkt då planen godkänns (91 e § 1 mom. i lagen om områdesanvändning).

Kostnaderna kompenseras tomtvis på basis av hur åtgärderna eller markförvärvet gagnar respektive tomt. Om markägaren redan i samband med en tidigare plan deltagit i täckandet av de kostnader som ska beaktas, dras detta av från utvecklingskostnadsersättningen (91 e § 2 mom. i lagen om områdesanvändning).

Markägarna ska höras om beslutsförslaget. Kommunen beslutar om fastställande av utvecklingskostnadsersättningen. Innan detaljplanen godkänns och utvecklingskostnadsersättningen fastställs bör kommunen vidta förberedande åtgärder. Om man bestämmer sig för förfarandet med utvecklingskostnadsersättning utarbetar kommunen ett beslutsförslag. Beslutsförslaget ska på det sätt som anges i 95 § i kommunallagen delges de markägare som förslaget gäller.

Markägarna har rätt att göra anmärkning mot förslaget. Anmärkningen ska ges in till kommunen inom 30 dagar från delfåendet av förslaget (lagen om områdesanvändning 91 h § 1 mom.).

I enlighet med principerna för god förvaltning rekommenderas att markägarnas anmärkningar får ett skriftligt svar med motiveringar.

Samtidigt som ett utlåtande begärs av lantmäteribyrån delges också markägarna beslutsförslaget. De har möjlighet att göra anmärkning mot förslaget. Kommunen bör utan dröjsmål skicka markägarens anmärkningar till lantmäteribyrån så att byrån har tillgång till dem då den ger sitt utlåtande. Om beslutsförslaget ändras på grund av lantmäteribyråns utlåtande, kan det vara nödvändigt att förslaget delges markägarna på nytt och att en ny möjlighet till anmärkning ges.

Utvecklingskostnadsersättning kan fastställas endast om en bindande tomtindelning anges i detaljplanen. Utvecklingskostnadsersättningen fastställs separat för varje tomt enligt planen. För ett kvartersområde som har anvisats för ett visst ändamål och som tillhör en och samma ägare behöver tomtindelningen inte anges i detaljplanen. Härvid kan utvecklingskostnadsersättningen fastställas kvartersvis (91 g § 2 mom. I lagen om områdesanvändning).

För att det ska vara möjligt att göra en anmärkning eller ge ett utlåtande om beslutsförslaget bör uppgifter om arealen för enheterna i planen vara tillgängliga. Lättast fås dessa uppgifter från förslaget till tomtindelning. Om det finns ett behov av och ett mål med att anvisa en tomtindelning på området i samband med detaljplanen, ska utkastet till tomtindelning finnas framlagt samtidigt med utkastet till plan. Så förverkligas hörandet som lagen förutsätter. Då tomtindelningen ingår i detaljplanen, anges tomternas nummer och gränser på detaljplanekartan. Andra uppgifter som tomtindelningen kräver kan anges på en separat karta.

Eftersom tomtindelningen i regel bör anges i detaljplanen då man tillämpar utvecklingskostnadsersättning, bör man i så kallade avtalsplaner förbereda sig på att anvisa ett förlag till tomtindelning i förslaget till detaljplan. På så sätt kan man undvika en situation där förslaget till detaljplan på grund av utvecklingskostnadsersättningen måste skickas tillbaka innan godkännandet ska återförvisas för ändring. Ett ändrat förslag till detaljplan bör då på nytt läggas fram kompletterad med uppgifterna om tomtindelningen.

Utlåtande om beslutsförslaget till utvecklingskostnadsersättning ska begäras av Lantmäteriverket (se lagen om områdesanvändning 91 h §).

Om man då planläggningsarbetet fortskrider tydligt kan se att man under processen blir tvungen att tillgripa förfarandet med utvecklingskostnadsersättning, bör kommunen informera Lantmäteriverket om detta i god tid.

I sina utlåtanden tar Lantmäteriverket ställning speciellt till den del som gäller fastigheternas värdestegring. När kommunen fastställer utvecklingskostnadsersättningen är det endast av särskilda skäl möjligt att avvika från Lantmäteriverkets utlåtande i fråga om fastighetens värdestegring (lagen om områdesanvändning 91 h § 3 mom.).

Bestämmelser om avgifter i fråga om Lantmäteriverkets utlåtanden finns i jord- och skogsbruksministeriets avgiftsförordning.

Kommunen beslutar om fastställande av utvecklingskostnadsersättningen. Beslutet ska fattas utan dröjsmål efter det att detaljplanen har godkänts. Av beslutet ska grunderna för fastställandet av ersättningen framgå (se lagen om områdesanvändning 91 g § 1 mom.).

Det är viktigt att utvecklingskostnadsersättningen godkänns utan dröjsmål för att trygga ställningen för eventuella förvärvare av fastigheter. I praktiken lönar det sig att fatta beslutet på samma fullmäktigesammanträde där också den egentliga detaljplanen godkänns.

Det är också möjligt att genom en instruktion delegera beslutanderätten i fråga om fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen till ett annat organ eller en tjänsteinnehavare i kommunen. Av beslutet skall grunderna för fastställandet av ersättningen framgå. Det bör innehålla en tillräckligt specificerad förteckning över de kostnader för genomförandet av planen som beaktats vid fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen. Också tomternas värdestegring till följd av planen och övriga faktorer som påverkar fördelningen av kostnaderna ska ingå i en utredning i beslutet.

Möjlighet att söka ändring vid förvaltningsdomstolen

Ändring i ett beslut av kommunen som gäller fastställande av utvecklingskostnadsersättning får sökas på det sätt som bestäms i kommunallagen. Rätten att söka ändring bestäms dock enligt förvaltningsprocesslagen. Vid ändringssökande iakttas i övrigt förvaltningsprocesslagen (lagen om områdesanvändning 189 a § 1 och 2 mom.).

När det gäller värderingen av en fastighet ska förvaltningsdomstolen begära ett utlåtande av Lantmäteriverket, om det inte är uppenbart onödigt (189 a § 3 mom.).