Förutsättningar för inlösning av råmark

För inlösning av råmark krävs inlösningstillstånd av Miljöministeriet MBL 99 §. Förutsättningarna för inlösningstillstånd och tillståndsförfarandet redovisas mer ingående i avsnittet Inlösningstillstånd.

Förutsättningar för inlösning av tomter för allmänna byggnader

Kommuner, staten och samkommuner får utan särskilt tillstånd lösa in en tomt för en allmän byggnad om området i den gällande detaljplanen anvisats för detta ändamål MBL 96 § 1 mom. I fråga om rätten att lösa in en tomt för en allmän byggnad gäller samma förutsättningar som för inlösning av allmänna områden i övrigt. Frågan behandlas närmare i avsnittet Inlösning av ett allmänt område. När det gäller en tomt för en allmän byggnad är det emellertid viktigt att observera att planbeteckningen måste vara tydlig. Ett index som anger kommunens eller statens behov (t.ex. Y/k = allmänt område/för kommunens bruk) borde i allmänhet ingå i planbeteckningen. Nuförtiden händer det allt oftare att en tomt för en allmän byggnad är avsedd för något annat än statens eller kommunens behov. Det kan då vara fråga om t.ex. servicehus för äldre.

Om det inte går att med stöd av MBL 96 § få en tomt för en allmän byggnad i kommunens ägo, kan det lyckas att få ägorätten till en del av tomten eller att få ägorätten genom tomtinlösning med stöd av FastighetsbildnL 62 § och FastighetsbildnL 62 a § . Denna möjlighet behandlas mer ingående i avsnittet Inlösning av en tomtdel.

Inlösningsförfarande

Inlösningsförfarandet är det samma som vid annan inlösning av allmänna områden. Frågan behandlas närmare i avsnittet Förrättningsförfarande. När det gäller inlösning av råmark kan det ändå nämnas att besittningstagande på förhand förutsätter tillstånd av den behöriga myndigheten, dvs. Miljöministeriet. Det här tillståndet beviljas samtidigt som det egentliga inlösningstillståndet.

Ersättningar

Värdeavdrag

I fråga om inlösning av råmark och tomter för allmänna byggnader gäller inlösningslagens bestämmelser om s.k. värdeavdrag InlösnL 31 § 2–3 mom. Det normala är ju att ersättningen vid inlösning bygger på gängse pris InlösnL 30 § 1 mom. Men när mark inlöses av en kommun, staten eller en samkommun och ändamålet är samhällsbyggande, kan ersättningen vara lägre än gängse pris.

I InlösnL 31 § 2 mom. bestäms:

”När för statens, en kommuns eller samkommuns räkning för byggande av samhällen förvärvas fast egendom eller ständig särskild rättighet från ett område för vilket kommunen beslutat att detaljplan ska göras upp eller vars detaljplan ska ändras, beaktas inte sådan stegring i markvärdet som inträffat efter det beslutet om uppgörande eller ändring av plan fattats. Den del av värdestegringen som motsvarar stegringen i den allmänna prisnivån, eller som annars föranletts av annat än den planläggning för vars genomförande inlösen sker, räknas ersättningstagaren till godo."

I InlösnL 31 § 3 mom sägs att när ersättning fastställs med stöd av 2 mom., lämnas likväl markens värdestegring obeaktad under tiden från en dag högst 7 år före inlösningens anhängiggörande.

Dagen för anhängiggörandet är den dag då ansökan om inlösning kom in till tillståndsmyndigheten (statsrådet, Miljöministeriet, lantmäteribyrån).

En förutsättning för värdeavdrag är således alltid att det föreligger ett beslut om att utarbeta en plan. I praktiken betyder detta beslut att det utfärdas byggförbud på det område för vilket frågan om att utarbeta en detaljplan har väckts (MBL 53 § 1 mom.). Dessutom ska den värdestegring som planläggningen leder till vara en följd av detaljplanen och värdestegringen har måst ske under sju år från det att inlösningen anhängiggjordes. Ibland leder redan beslutet om att utarbeta en plan till att priset stiger för det område som ska lösas in. Sannolikare orsaker till värdeavdrag är emellertid att ett utkast till en detalj- eller generalplan offentliggjorts eller att en plan godkänts eller fastställts.

Nedan behandlas främst oplanlagda områden, vilkas värde i hög grad påverkas av en tilltänkt planläggning eller någon annan form av effektivare markanvändning än tidigare. När det gäller en fastighet som används för boende garanteras ändå alltid en ersättning som ger ägaren möjlighet att skaffa sig en motsvarande bostadsfastighet trots bestämmelsen om värdeavdrag InlösnL 32 §. Det här begränsar således tillämpningen av bestämmelserna om värdeavdrag i vissa fall.

Olika fall där bestämmelserna om värdeavdrag kan tillämpas

Mer än sju år har förflutit sedan planläggningsbeslutet.

Om det inte har skett några förändringar i planläggningssituationen efter det att planläggningsbeslutet gavs saknar bestämmelserna om värdeavdrag betydelse, eller betydelsen är svår att se. Ersättningen bedöms enligt priset vid en tidpunkt sju år innan inlösningen anhängiggjordes. Det pris som man då får höjs antingen i samma mån som penningvärdet stigit (lika mycket som förändringen i levnadskostnadsindexet) eller i samma mån som markvärdet förändrats av någon annan orsak än planläggningen i fråga. I praktiken motsvarar ersättningen oftast det värde som vid tidpunkten för värderingen i övrigt gäller för marken. 

Om planläggningssituationen har förändrats under de sju åren innan inlösningen anhängiggjordes gäller andra regler. Om den planläggning för vilken inlösning ska ske under denna tid har höjt värdet på de områden som ska inlösas, blir det oundvikligen fråga om värdeavdrag. Värderingen utgår alltjämt från situationen sju år tidigare och från ett pris som omräknas till tidpunkten för värderingen, såsom ovan. Den slutliga inlösningsersättningen får man således på samma sätt som ovan och värdestegringen på grund av planläggningen lämnas obeaktad. Om t.ex. ett grönområde på grund av planläggningen ändrats till byggnadsområde i generalplanen, ska ersättningen i praktiken motsvara ungefär priset för ett grönområde i generalplanen inom ifrågavarande område. I kapitlet Värdeavdrag vid inlösning av råmark redogörs för generalplanens inverkan vid värdeavdrag.

Mindre än sju år har förflutit sedan planläggningsbeslutet och planläggningssituationen har varit oförändrad.

I en del städer har planläggningsbeslutet inneburit att man omedelbart inlett planläggningen, och det här har också återspeglats i priserna. Ersättningen bestäms således enligt det värde som gällde innan planläggningsbeslutet fattades, och värdet höjs så att det motsvarar värderingstidpunkten. Om priset befinns vara högre vid markaffärer inom ett område som omfattas av ett planläggningsbeslut än vad priset är utanför området, har bestämmelsen om värdeavdrag betydelse. Bestämmelsens inverkan är alltid en bedömningsfråga, men om det på orten endast förekommit någon enstaka försäljning av råmark till ett verkligt högt pris och endast dessa affärer har gällt det område som omfattas av planläggningsbeslutet, kan man anse att det varit fråga om sådan inverkan av planläggning som avses i InlösnL 31 § 2 mom.  Denna inverkan ska således inte beaktas när ersättningen bestäms (Inlösen i Hyvinge, [HD 14.1.1991 liggare 74]). 

Bestämmelserna om värdeavdrag har största möjliga betydelse i en situation där planläggningssituationen förändras när det förflutit mindre än sju år sedan planläggningsbeslutet och förändringen är sådan att dess inverkan på markvärdet är positiv. Ersättningen bestäms då enligt situationen före planläggningsbeslutet. Den värdestegring som planläggningsbeslutet och övriga planläggningsåtgärder efter detta eventuellt lett till lämnas obeaktade. En förutsättning för värdeavdrag när det gäller andra värdestegringar på grund av planläggning är att de är en följd av den planläggning som föranleder inlösningen. Det pris som man får på detta sätt höjs till värderingstidpunkten enligt beskrivningen ovan, även om man vid bestämningen av ersättningen för inlösningen rentav har fastställt detaljplanen.

Värdeavdrag vid sjunkande priser



Till exempel under åren 1990–1994 sjönk prisnivån för fastigheter avsevärt åtminstone i huvudstadsregionen. När det är fråga om en sådan exceptionell prisutveckling är det att märka att inlösningslagens bestämmelser om värdeavdrag bara gäller situationer där markpriset stiger, inte där det sjunker. Övre gränsen för ersättningen är alltid inlösningsområdets värde vid värderingstidpunkten. Om planläggningen inte på minsta sätt har påverkat markvärdet och prisutvecklingen har varit negativ, ska ersättningen bestämmas enligt det värde som gällde vid värderingstidpunkten.

Om den planläggning som ligger till grund för inlösningen har höjt värdet på den mark som ska inlösas samtidigt som den allmänna prisutvecklingen för mark har varit negativ på orten, ska ersättningen bestämmas utifrån priset vid tidpunkten då planläggningsbeslutet fattades eller en tidpunkt sju år tidigare. Det här priset höjs i samma mån som levnadskostnadsindexet stigit sedan planläggningsbeslutet fattades eller sedan en tidpunkt för sju år sen. 

Värdeavdrag vid inlösning av råmark

När det gäller råmark har värdeavdrag tillämpats rätt sällan. Första gången var vid en förrättning som slutfördes 1987. Efter det har det förekommit några fall under 1990-talet och det finns sålunda äntligen rättspraxis att tillgå om tillämpningen av bestämmelsen om värdeavdrag vid inlösning av råmark.

Vid en inlösning som slutfördes 1987 i Hyvinge gick värdeavdraget främst ut på att eliminera den prisstegring som planläggningsbeslutet lett till. Inlösningskommissionen visade att prisnivån för ett område för vilket nyligen fattats ett planläggningsbeslut hade stigit betydligt mer än vad som gällde för områdena utanför. Den mark som skulle lösas in hade efter planläggningsbeslutet köpts upp till ett rätt högt pris, men inlösningskommissionen lämnade de här affärerna obeaktade med stöd av bestämmelserna om värdeavdrag. Högsta domstolen godkände inlösningskommissionens och markdomstolens beslut genom sin dom [HD 14.1.1991 nr 74]. Värdeavdraget var flera miljoner mark.

Vid en inlösning av råmark i Kuopio 1991 och två inlösningar av råmark i Uleåborg 1993–1994 gällde värdeavdraget likaså främst prisstegring till följd av planläggningsbesluten. Vid förrättningarna i Uleåborg drog man emellertid inte av den värdestegring som följde av att generalplanbeteckningen ändrades. Det här berodde bl.a. på ett interimistiskt beslut om en pågående inlösningsprocess i Esbo. Högsta domstolen beviljade inte besvärstillstånd för domen i Kuopios fall och det ena fallet i Uleåborg. För det andra fallet i Uleåborg ansöktes inte ens om besvärstillstånd.

Om man ser till bestämmelserna om värdeavdrag skedde den kanske viktigaste inlösningen av råmark i Esbo 1989–1993. Den är särskilt viktig med tanke på avdrag som gäller sådan värdestegring som följer på utarbetandet av generalplan. Inlösningens olika skeden beskrivs i korthet nedan:

Inlösning av råmark i Träskända, Esbo, lägenhet nr 111 834-4

Den lägenhet som inlösningen gällde omfattade 24 ha och fanns i Träskända i Esbo. Markägaren hade köpt lägenheten 1.11.1988 för 21,5 miljoner mark (3 616 040 €). Inlösningen anhängiggjordes 3.3.1989. Det planläggningsbeslut som inbegrep lägenheten hade fattats 1963. I den generalplan som fullmäktige godkänt 1978, men som HFD upphävt 1984, hade lägenhetens marker upptagits som rekreationsområde. I det utkast till generalplan som offentliggjordes 1987 var 40 procent av området reserverat för byggande. I det generalplaneförslag som stadsstyrelsen godkände 28.6.1990 utgjorde det område som reserverats för byggande 73 procent (bl.a. 30 procent för flervåningshus). Inlösningskommissionen ansåg att "de reserveringar i generalplanerna som skett efter värderingstidpunkten 2.3.1982 och de stegringar i markvärdet som dessa lett till är sådana värdestegringar som enligt InlösnL 31 § 2 mom.  ska lämnas obeaktade när ersättningarna bestäms". Som slutlig markersättning fastslog inlösningskommissionen 8,5 miljoner mark eller 35 mk/m² (1 429 597 € eller 5,89 €/m²) 7.11.1990. Till denna summa kom man genom att höja det värde som gällde för marken 2.3.1982 i samma mån som värdet stigit för marken utanför området. Gängse pris per enhet för marken hade enligt inlösningskommissionens uppfattning varit 90 mk/m² (15,14 €/m²).

Markdomstolen avslog 21.11.1991 (DNr 102.90) besvären och ändrade inte inlösningskommissionens beslut. Högsta domstolen upphävde genom sin dom 24.5.1993 nr 1887 inlösningskommissionens beslut om ersättning för marken och återförvisade förrättningen till inlösningskommissionen. I sin motivering framhöll Högsta domstolen att "den värdestegring som generalplanen lett till beror på andra orsaker än den planläggning som föranlett inlösningen". Högsta domstolen anser att en sådan värdestegring enligt  InlösnL 31 § 2 mom.  ska komma ersättningstagaren till godo. Högsta domstolen framhåller att man "för bestämningen av inlösningspriset bör utreda vilken del av värdestegringen som föranletts av beslutet om att uppgöra en stadsplan och vilken del av andra orsaker än den planläggning som föranledde inlösningen". Inlösningskommissionen fattade ett nytt inlösningsbeslut 21.12.1993. Kommissionen föreskrev alltjämt 35 mk/m² (5,89 €) som ersättning för inlösningen.

Inlösningskommissionen hade preciserat sin motivering och framhöll bl.a. följande: ”Det generalplaneförslag som stadsstyrelsen godkände 28.6.1990 tillförsäkrar området byggnadsmark i den kommande stadsplanen. De förväntningar som stadsplanen medför stärktes därför jämfört med läget 1982. Att en stadsplan skulle utarbetas och att området i den skulle ges byggnadsrätt blev således betydligt mer säkert under tiden från värdeavdraget (2.3.1982) till den första behandlingens avslutande möte. Ökningen i förväntningsvärdet beror således just på den tilltänkta stadsplanen, som är orsaken till inlösningen. Den här värdestegringen ska enligt InlösnL 31 § 2 mom. lämnas obeaktad." Inlösningskommissionen ansåg att gängse pris vid tidpunkten för besittningstagandet (6.2.1991), på grund av de nya affärer som framkommit efter den första behandlingen, enligt den generalplan som gällde 2.3.1982 (grönområde) hade varit endast 25 mk/m² (4,20 €). Eftersom det pris som bestämdes vid den första behandlingen inte kunde sänkas kvarstod ersättningen som 35 mk/m² (5,89 €). Nya besvär över förrättningen inlämnades till jorddomstolen. Södra Finlands jorddomstol avgjorde ärendet 1.2.1995 och höjde ersättningen till 40 mk/m² (6,73 €).

Jorddomstolen gav ingen särskild motivering till att den höjde ersättningen. I fråga om generalplanens betydelse framhöll jorddomstolen emellertid bland annat att generalplanen i Esbo inte går före detaljplanen i styrande hänseende, utan att planläggningen sker parallellt. Generalplanen har inte möjliggjort byggande, den har bara lett till förväntningar på en osäker värdestegring.

Högsta domstolen beviljade inte besvärsrätt över jorddomstolens beslut [HD 6.11.1996 nr 4196]. Värdeavdraget utgjorde ca 12 miljoner mark (2 018 255,12 €).

Värdeavdragets betydelse vid inlösning av råmark – sammandrag

Sådan värdestegring som endast beror på att en detaljplan ska utarbetas ska inte beaktas vid inlösningsförrättningarna. I fråga om ändringar i generalplanen måste man utreda vilken del av värdestegringen som kan anses bero enbart på ändringarna i generalplanen och vilken del som beror på den kommande detaljplanen. Den värdestegring som anses bero enbart på generalplanen räknas ersättningstagaren till godo. De största direkta värdestegringarna till följd av planläggning utgörs av sådana ändringar i planbeteckningar som leder till effektivare byggande och offentliggörande av ett utkast till ny detaljplan. Prisutredningar som Nylands lantmäteribyrå har gjort visade följande: Om ändamålet för ett område som enligt generalplanen inte ska bebyggas ändras till småhusområde höjer det priset på råmark så att det blir 1,5–3,0 gånger högre, medan inledning av det egentliga utarbetandet av detaljplan höjer priset så att det blir 1,5 gånger högre och offentliggörande av ett utkast till detaljplan så att det blir 2,0 gånger högre. De här tvära kasten i värdestegringarna kan rätt tillförlitligt fastslås och de leder till värdeavdrag om de har inträffat högst sju år innan frågan om inlösning aktualiserades. Ju närmare tidpunkten då inlösningen anhängiggjordes en planläggningsåtgärd har skett, desto säkrare är det att bestämmelserna om värdeavdrag kan tillämpas när ersättningen bestäms. Det är svårt att få reda på hur stor den värdestegring är som skett under tiden mellan planläggningsåtgärderna och som berott uttryckligen på den planläggning som gäller inlösningsobjektet. Bästa sättet att få reda på planläggningens inverkan är att jämföra prisutvecklingen för det område som omfattas av planläggningsbeslutet med prisutvecklingen för marken utanför området. Den slutliga ersättningen får man sedan genom att höja priset vid värderingstidpunkten i samma mån som priset stigit för marken utanför det område som omfattas av planläggningsbeslutet.

När ska planläggningsbeslutet fattas?

Sett ur kommunens perspektiv är det klokt att för ett område där man planerar ett effektivare utnyttjande, t.ex. byggande, fatta beslutet om att utarbeta eller ändra en detaljplan innan man ens offentliggjort ett utkast till generalplan eller detaljplan. Orsaken är att planläggningsbeslutet är viktigt när man ska uppskatta ersättningen för inlöst mark. Utredningarna visar att ett utkast till generalplan eller detaljplan i de flesta kommuner i huvudstadsregionen återspeglats i priserna. Om planläggningsbeslutet fattas efter det att utkasten offentliggjorts tas denna inverkan på priset också i beaktande när en eventuell ersättning för inlösningen fastställs. Om däremot planläggningsbeslutet har fattats i tid kommer planläggningens värdestegrande effekter inte att beaktas i inlösningsersättningen om inlösning söks inom sju år från det att planläggningsbeslutet fattades. Den här nyttan av bestämmelsen om värdeavdrag förlorar kommunen i praktiken när ovan nämnda sju år har förflutit, såvida inte värdestegringen till följd av planläggningen anses ha skett nyligen, dvs. mindre än sju år efter det att inlösningen anhängiggjorts.

Värdeavdrag vid inlösning av tomter för allmänna byggnader

Relativt räknat har bestämmelsen om värdeavdrag fått sin största betydelse vid inlösning av tomter för allmänna byggnader  MBL 96 § 1 mom. Om planen är ny och det har förlöpt mindre än sju år mellan godkännandet och anhängiggörandet av inlösningen, bestäms ersättningen enligt det värde som gällde innan planen fastställdes och godkändes. Till exempel en tomt för en allmän byggnad som ska inlösas från en stor lägenhet ska således värderas enligt det förväntningsvärde som gällde för området innan planen godkändes.

Om det har förflutit mer än sju år från det att planen godkändes tills det att inlösningen anhängiggjordes ska ersättningen motsvara gängse pris för en tomt för en allmän byggnad. Dröjsmål med inlösningen kan härigenom höja inlösningsersättningen så att den rentav blir tio gånger större.

Uppskattning av gängse pris för en tomt för en allmän byggnad

Enligt litteraturen kring fastighetsvärdering har priset för tomter för allmänna byggnader vanligen varit någonstans mellan priset för vanliga byggnadstomter och priset för allmänna områden utan byggrätt. Enligt vissa teorier (bl.a.  Pekka V. Virtanen) motsvarar priset för en Y-tomt (en tomt för en allmän byggnad) inom småhusdominerade områden det genomsnittliga priset för en småhustomt inom samma område, medan det inom områden med flervåningshus motsvarar priset för en radhustomt. Enligt ett domslut av Högsta domstolen [HD 21.9.1984 nr 2041] skulle en Y-tomt med exploateringstalet 0,40 prissättas enligt gängse pris för en tomt som motsvarar det genomsnittliga exploateringstalet (0,25) för småhustomter inom området. Det var fråga om inlösning av en tomtdel enligt 54 § i byggnadslagen och bestämmelserna om värdeavdrag tillämpades därför inte. Priset på tomter för allmänna byggnader har undersökts på riksnivå av Ilkka Saari. Byggnadsstyrelsen har utgett hans undersökning med titeln "Tutkimus yleisten rakennusten tonttien hinnoittelukäytännöstä ja hintaan vaikuttavista tekijöistä".  

Undersökningen är gjord 1981. Priset per enhet euro/m² för en Y-tomt med ett exploateringstal under 0,5 verkar utifrån Saaris undersökning vara betydligt lägre än priset för småhustomter, dvs. det pris som Högsta domstolen fastslog för en Y-tomt med exploateringstalet 0,40. Enligt Saari är priset för en Y-tomt också beroende av ändamålet. En Y-tomt för ett kyrkligt ändamål förefaller vara billigast medan en Y-tomt för ett administrativt ändamål förefaller vara dyrast (prisskillnaden kan rentav vara mer än det dubbla). Saaris undersökning bygger på affärer som gjordes på 1970-talet. Inlösningslagens bestämmelser om värdeminskning inverkar därför knappast på resultaten. Enligt de prisutredningar som gjorts på Nylands lantmäteribyrå var priset för en Y-tomt, €/m², i huvudstadsregionen i snitt 40–50 procent lägre än priset för en småhustomt.

Utredningarna har i första hand utgått från affärer som gällde tomter avsedda för skolor eller daghem. Dessa utredningar stödjer Saaris undersökning. Det förefaller därför som om de riktlinjer som utstakades i Högsta domstolens dom 1984 nr 2041 leder till alltför höga ersättningar. I alla händelser är det nästan alltid arbetskrävande och besvärligt att utreda gängse pris för en Y-tomt. I en prisundersökning bör man dessutom alltid beakta den eventuella värdeminskning som gällde för köpeobjektet vid tidpunkten för köpet.