I den markpolitiska diskussionen på sistone har det ibland påståtts att inlösningsprocessen för råmark är långsam, och bland annat därför har man inte ansett att inlösning är ett bra sätt att göra markpolitik. Det har emellertid framkommit att inte ens experterna på markpolitik, än mindre politikerna, känner till hur inlösningsprocessen verkligen går till. Inlösning kan vara ett synnerligen nyttigt medel och verktyg att sköta markpolitiken, om den övergripande hanteringen av markpolitiken är systematisk och inlösningsprocessen välbekant. Då är inlösning inte ens någon fördröjande faktor. Avsikten med denna översikt är att yppa hemligheten bakom processen att inlösa råmark för dem som sköter kommunens markpolitik.

1. Beslut att utarbeta en plan

När kommunen inlöser råmark och ersättningen fastställs, beaktas inte den värdestegring som beror på planläggning och som sker efter att detaljplanen utarbetats eller ändrats. Markens värdestegring lämnas dock obeaktad för endast de sju närmaste åren som föregår inlösningens anhängiggörande. En förutsättning för värdeavdrag är således att det föreligger ett beslut om att en detaljplan ska utarbetas eller ändras. Planläggningen kan inledas uttryckligen genom ett beslut av en kommunal myndighet, dvs. fullmäktige, kommunstyrelsen eller en nämnd. En plan kan också börja utarbetas utan ett uttryckligt beslut av kommunen, exempelvis i enlighet med kommunens planläggningsprogram och den godkända tidsplanen i programmet.

I 31 § 2 mom. i inlösningslagen  talas det om ett område ”för vilket kommunen beslutat att detaljplan ska göras upp eller vars detaljplan ska ändras”. Kommunens avsikter som avses i bestämmelsen kan också uttryckas genom att frågan om att utarbeta eller ändra en detaljplan har väckts. När frågan om att utarbeta eller ändra en detaljplan för ett område har väckts, kan kommunen utfärda byggförbud på området (MBL 53 §). Det lönar sig att i tid fatta beslut om att en plan ska utarbetas. Det optimala vore att fatta beslutet sju år innan inlösningen anhängiggörs för den händelse att beslutet höjer priset på råmarken. Beslutets prishöjande verkan torde ändå vara rätt liten, och därför kan det knappast vara särskilt ofördelaktigt för kommunen att beslutet fattats mer än sju år innan inlösningen anhängiggörs.

2. Inledande av planläggning

När kommunen fattat beslut om att en plan ska utarbetas kan planläggningen inledas. Planläggningen kan höja markens värde till och med avsevärt. Denna värdestegring dras av från inlösningsersättningen, förutsatt att ansökan om inlösning lämnas in inom sju år från det att planläggningen inleddes. I praktiken medför planläggningen avsevärd värdestegring först när planutkastet e.d. har publicerats och marken har anvisats för byggande. Åtminstone då torde det löna sig att inleda planläggningen innan inlösningen anhängiggörs eftersom man kan anta att planläggningen tar längre tid än inlösningen.

3. Ansökan om inlösningstillstånd

Inlösningstillstånd söks hos Miljöministeriet. Anvisningar om ansökan finns i t.ex. Markpolitikens ABC, Markpolitiska instrument/Inlösning/Inlösningstillstånd . Behandlingen av inlösningstillstånd räcker i allmänhet 6–8 månader. Om tillståndet överklagas, är behandlingstiden i HFD i allmänhet 6–12 månader.

4. Inlösningsförrättning inleds, förhandsbesittningstagande

Inlösningsförrättning kan inledas så snart inlösningstillstånd har beviljats. Förrättningen kan ändå inte avslutas förrän tillståndet har vunnit laga kraft. Redan vid inlösningsförrättningens första möte behandlas frågan om besittningstagande av det område som ska inlösas, om inlösningstillståndet tillåter förhandsbesittningstagande också enligt 6 kap. i inlösningslagen. Besittningstagandet sker genast vid första mötet, om ägaren till det område som ska inlösas inte kräver förskottsersättning. Om ägaren kräver förskottsersättning, tas området i besittning när beslutet om förskottsersättningar har fattats och ersättningarna är betalda. Det kan ske tidigast 2 månader efter förrättningens första möte, men i allmänhet tar det 3–6 månader. Inlösaren får alltså området i sin besittning i allmänhet inom 6 månader efter att förrättningen inleddes och X månader efter att inlösningstillståndet söktes. Tillstånd till förhandsbesittningstagande har sällan sökts i anslutning till inlösningstillstånd och någon gång har ansökan avslagits. Det är i alla fall fråga om en användbar metod för att snabbare ta ett område i besittning. Man borde helt enkelt satsa mycket mer på att få tillstånd till förhandsbesittningstagande.

Rätt att ta ett område i besittning innebär i praktiken att man till exempel får utföra markundersökningar och bygga kommunalteknik på området. Än så länge har man ganska sällan sökt tillstånd till förhandsbesittningstagande vid inlösning av råmark, och därför är det knappt med rättspraxis om beviljande av tillstånd.

5. Inlösningsförrättning avslutas

Inlösningsförrättningen får avslutas så snart inlösningstillståndet har vunnit laga kraft. Ersättningarna har oftast beretts innan tillståndet vunnit laga kraft, och därför kan förrättningen i allmänhet avslutas 2–3 månader efter att tillståndet har vunnit laga kraft. Ersättningarna ska betalas inom tre månader efter att förrättningen avslutades. Om kommunen vill anföra besvär, kan den deponera den del av ersättningen som tvisten gäller hos regionförvaltningsverket.

6. Äganderätt till område som ska inlösas

Äganderätten till ett område som ska inlösas erhålls när en anteckning om förrättningen har gjorts i fastighetsregistret. Om ingen överklagar förrättningen, sker registreringen inom 1–2 månader efter att förrättningen avslutades. Om besvären gäller enbart ersättningar (så är i allmänhet fallet, inlösningstillståndet har ju redan vunnit laga kraft), kan förrättningen med stöd av 53 § i inlösningslagen på anhållan av den som ansökt om inlösen registreras innan förrättningen vunnit laga kraft. Registreringen kräver i praktiken tillstånd av en jordrättsdomare. Vid de flesta inlösningar uppkommer äganderätten i alla fall redan inom 3 månader efter att förrättningen avslutades.

7. Förrättningens laga kraft

Behandlingstiden hos jorddomstolen är i allmänhet 6–12 månader, likaså hos högsta domstolen. Det betyder att inlösaren i allmänhet inte behöver vänta 1–2 år för att få äganderätt, om kommunen föreslår förhandsregistrering enligt punkt 6 ovan. Hur stora ersättningarna blir klarnar i allmänhet först efter att besvären har behandlats. Observeras bör att HD rätt sällan beviljar besvärstillstånd i ersättningsfrågor.

PROCESSTIDEN

Processen från att söka inlösningstillstånd till att få äganderätt tar i regel följande tid i anspråk:

• inlösningstillstånd/Miljöministeriet 6–8 månader
• tillståndet vinner laga kraft/HFD 6–12 månader
• förrättningen avslutas 2–3 månader
• registrering 2–3 månader

Motsvarande tid för att ta det område som ska inlösas i besittning:

• inlösningstillstånd/Miljöministeriet 6–8 månader
• (förhands)besittningstagande 3–6 månader

Således räcker hela inlösningsprocessen fram till erhållandet av äganderätten i allmänhet 18–24 månader och erhållandet av rätten till besittningstagande 10–13 månader. Om ersättningsbesluten överklagas, drar processen ut på tiden med i allmänhet 6–18 månader (behandlingstiden hos jorddomstolen och högsta domstolen).

 SAMMANDRAG

Ovan beskrivs ett slags idealprocess, som sällan blir verkligheten. Särskilt kunde kommunerna tidigarelägga inledningen av detaljplaneringen. Detaljplanen börjar nämligen ofta utarbetas först när äganderätt till området har erhållits. Det lönar sig i alla fall att inleda planläggningen senast när beslutet om att inlösningstillstånd ska sökas har fattats. Då framskrider planläggnings- och inlösningsprocesserna samtidigt och värdestegringen i och med planläggningen syns inte i inlösningsersättningen. När planläggningen och inlösningsprocessen förläggs tidsmässigt rätt leder inlösningen inte till att ibruktagandet av området fördröjs. Om inlösningsförrättningen omfattar ett förhandsbesittningstagande av området och s.k. förhandsregistrering (punkt 6) kan området tas i bruk ännu snabbare. Kommunerna har troligen inte haft tillräckligt med kännedom om dessa två metoder och nyttan av dem.