Inlösningens karaktär och syfte
Utöver inlösning av ett samfällt område är inlösning av en tomtdel en annan form för tvångsinlösning som vid sidan av myndigheter också andra instanser, till exempel privata markägare, är berättigade att söka. Syftet med inlösning av en tomtdel är att säkerställa att det i situationer där en tomt i enlighet med planen eller tomtindelningen omfattar områden som har olika ägare bildas tomter som kan bebyggas och som passar in i detaljplanen. Särskilt viktig är möjligheten att lösa in en tomtdel på ett område enligt bindande tomtindelning. Där får bygglov inte beviljas för en tomt enligt en bindande tomtindelning förrän den har införts i fastighetsregistret eller om den som ansöker om bygglov inte har hela tomten i sin besittning (MBL 81 § 2–3 mom.). En tomt får däremot inte avstyckas eller införas i fastighetsregistret om inte alla tomtdelar med samma ägandeförhållanden hör till samma ägare (23 § i fastighetsbildningslagen).
Inlösning av en tomtdel kommer i praktiken i fråga då en tomtdel som fattas inte överlåts frivilligt av någon orsak. Frivilliga köp hindras ofta bland annat av att man inte kan komma överens om köpesumman, att det är oklart vem som äger området, att ägaren är svår att nå eller att delägarna inte kan komma överens om försäljningen.
Lagstiftningen om inlösning av en tomtdel
Innan markanvändnings- och bygglagen trädde i kraft 1.1.2000 reglerades förutsättningarna för inlösning av tomtdel av den gamla byggnadslagen (16.8.1956/370), där det år 1977 (29.7.1977/604) infördes bestämmelser som sedan slopades år 2000. Vid förrättning av inlösning av tomtdel tillämpades bestämmelserna i inlösningslagen (29.7.1977/603) med stöd av 137 c § byggnadslagen.
Bestämmelserna om inlösning av en tomtdel på ett stadsplaneområde avvek från bestämmelserna om inlösning av en del av en byggplats på ett byggnadsplaneområde som fr.o.m. år 1996 genomförts med stöd av fastighetsbildningslagen (12.4.1995/554) och före det med stöd av lagen om skifte inom planläggningsområde (20.2.1960/101). I samband med revideringen av byggnadslagen förenhetligades bestämmelserna om inlösning av tomtdel och del av byggplats, och idag finns de i fastighetsbildningslagen (5.3.1999/322). Både förutsättningarna för inlösning och förrättningsförfarandet regleras nu i fastighetsbildningslagen. Det huvudsakliga innehållet, målen och andan när det gäller inlösning av en tomtdel har dock inte ändrats i och med lagändringen. Viktigast i ändringen är kanske att inlösning av en tomtdel nu i första hand förrättas i anslutning till avstyckning av tomten. Man kan alltså samtidigt ansöka om både avstyckning och inlösning, då man tidigare ansökte om tomtmätning hos staden och inlösning av tomtdel hos lantmäteribyrån. Förutsättningarna för inlösning av en del av en byggplats på ett område med en riktgivande tomtindelning kan däremot ha ändrats något från förutsättningarna enligt lagen om skifte inom planläggningsområde. Tidigare var förutsättningen enligt 34 § i lagen om skifte inom planläggningsområden att det skulle vara nödvändigt med inlösen för bildande av en till planen anpassad byggnadsplats. Nu har lagen i övrigt samma ordalydelse men på ett område med en riktgivande tomtindelning föreskrivs om byggnadsplats som passar in i detaljplanen i stället för om tomt.
Förutsättningar för inlösning av en tomtdel
"I syfte att bilda en tomt eller en sådan byggplats som passar in i en detaljplan har ägaren till tomten eller en del av byggplatsen rätt att lösa in ett i tomten eller byggplatsen ingående område som tillhör någon annan" (FastbildnL 62 § 1 mom.). Otto Larma och Ilmari Ojanen har i sina verk ”Rakennuslaki ja -asetus” och ”Maapakettilait” konstaterat med skärpa att på ett område med bindande tomtindelning ska inlösningen på en och samma gång gälla alla övriga delar av plantomten och inte bara vissa av de delområden som hör till tomten. Allt ska alltså lösas in eller inget. För beviljande av inlösningsrätt på ett område med bindande tomtindelning räcker annars en gällande detaljplan och en tomtindelning samt ägorätt till en tomtdel.
Ribban för förutsättningarna för inlösning på ett område med riktgivande tomtindelning ligger däremot lite högre än på ett område med bindande tomtindelning. Det är klart att om beviljandet av bygglov förutsätter att en felande del av en byggplats förvärvas, kan inlösningsrätt beviljas. Allt annat kan sedan beviljas enligt prövning. Det förefaller som om det vore lättare att få inlösningsrätt enligt den nuvarande ordalydelsen i fastighetsbildningslagen än när lagen om skifte inom planläggningsområden var i kraft.
För beviljande av inlösningsrätt räcker alltså i princip en gällande detaljplan och en tomtindelning (på ett område som förutsätter bindande tomtindelning) samt ägorätt till en tomtdel.
Det är svårare att avgöra inlösningsrätten om fler ägare av tomtdelar vill lösa in en annan ägares område på samma tomt. Företräde till inlösning har den vars del inklusive byggnader och anordningar är mest värd (FastbildnL 62 § 2 mom.). Om delarna är lika värda ska den som först yrkat på inlösning ha rätt att lösa in området. Således har ägaren till den tomtdel som är mest värd alltid inlösningsrätt om han eller hon så vill. Å andra sidan har också ägaren till en del som är mindre värd inlösningsrätt om de andra ägarna inte vill lösa in. I fråga om en obebyggd tomt har däremot alltid ägaren till den största tomtdelen rätt till inlösning om han eller hon så vill.
Utöver det ovan nämnda är de tre kraven i 64 § fastighetsbildningslagen en förutsättning för inlösning. Om en tomt kan bildas genom ägobyte ska ägobyte förrättas istället för inlösning. I så fall kan ägobytet förrättas även utan ägarnas samtycke. En ytterligare förutsättning för inlösning är att inlösningen inte skadar klarheten i fastighetssystemet eller försvårar bildandet av fastigheter som passar in i detaljplanen (FastbildnL 64 §). De sist nämnda förutsättningarna hindrar endast sällan inlösning framför allt på ett område med bindande tomtindelning.
Avgörande av inlösningsrätt på en bebyggd tomt
Avgörande av inlösningsrätt är svårast om det finns byggnader på tomten. Om byggnaderna följer planen – t.ex. en industribyggnad på en industritomt eller ett egnahemshus på en småhustomt enligt planen – får man värdet på områden med olika ägare genom att man räknar ihop värdet på byggrätten på tomtens mark och byggnadernas gängse värde.
Situationen blir mer komplicerad då byggnaden inte motsvarar ändamålet enligt planen. Sådana situationer är ganska vanliga till exempel på affärs- och industritomter och tomter för flervåningshus. På områden för flervåningshus eller industriområden finns det mycket ofta ett egnahemshus som färdigställts före detaljplanen. Ett gammalt egnahemshus är i så fall med tanke på en tomt för flervåningshus enbart en kostnadsfaktor och därför grundar sig markvärdet på den bebyggda tomtdelen inte nödvändigtvis på priset på tomten för flervåningshus, utan ofta på priset på egnahemstomten före planen. För avgörandet av inlösningsrätt till tomtdel värderas den bebyggda tomtdelen på två alternativa sätt av vilka sättet med högre värde för markägaren blir värdet på tomtdelen.
För det första värderas småhusägarens tomtdel som en del av tomten för flervåningshus enligt priset för en tomt för flervåningshus och då avdras kostnaderna för rivning av bostadshuset. För det andra grundar sig värderingen på det användningssätt som gällt före detaljplanen, dvs. det sammanlagda gängse priset för egnahemshuset och marken för byggplatsen utanför planen. Nedan ges ett grovt exempel på avgörande av inlösningsrätt:
A:s del av tomten (lägenhet 1:1) värderas som en industritomt enligt detaljplanen (KTY), 5000 m², e=0,50, 84,1 € /m²vy, tomtdelens värde 1,25 €
– B:s del av tomten (lägenhet 5:5) värderas på två sätt:
a) byggplats utanför planen (3000 m²)
50 456,4 € + bostadshus 117 731,5 € = 168 187,9 €
b) del av industritomt, 3000 m², e=0,50, 84,1 € /m²vy,
dvs. 126 140,1 € – kostnaderna för rivning av byggnaden
8 409,4 €= sammanlagt 117 731,5 €
– för B:s del väljs det förmånligare värdet, men trots det får A inlösningsrätten
– observera att man för B:s del inte samtidigt kan värdera marken som industritomt och lägga till byggnadens värde
Kommunens inlösningsrätt och inlösningsskyldighet
Kommunen har beviljats särställning vid inlösning av en tomtdel på ett detaljplaneområde som kräver bindande tomtindelning. Om ägaren till en tomtdel inte har anhängiggjort yrkande om inlösning av någon annan del av tomten inom ett år efter att den bindande tomtindelningen trätt i kraft, har kommunen rätt att lösa in de delar som hör till tomten (FastbildnL 62 a §). Om ägaren till en tomtdel likväl har anhängiggjort sitt inlösningsyrkande inom 60 dagar från att kommunens yrkande delgavs ägaren, har kommunen inlösningsrätt endast om någon tomtdelsägares yrkande inte leder till att tomten tillfaller en enda ägare. Med kommunens särställning strävar man efter att detaljplaneområdena blir bebyggda så effektivt som möjligt.
På motsvarande sätt kan kommunen under vissa omständigheter ha inlösningsskyldighet till en tomtdel på ett detaljplaneområde som kräver bindande tomtindelning. Om ägaren till en del av en tomt, på grund av att den bindande tomtindelningen inte passar in i de rådande äganderättsförhållandena, inte kan använda sin mark på ett sätt som medför skälig nytta, är kommunen skyldig att lösa in tomtdelen sedan ett år förflutit från att den bindande tomtindelningen trätt i kraft, om inte någon annan ägare av en tomtdel har utnyttjat sin inlösningsrätt (FastbildnL 62 b §). Inlösningsskyldighet kan till exempel uppstå om en liten del av fastigheten finns på andra sidan av en gata, där den som äger huvuddelen av tomten inte har något behov av att bygga.
Bestämmelserna om kommunens inlösningsrätt och inlösningsskyldighet fanns som sådana redan i den gamla byggnadslagen (ByggnL 55 och 57 §). Trots detta har kommunerna knappast alls utnyttjat sin inlösningsrätt. Också förrättningarna i anknytning till inlösningsskyldigheten har varit få.
Särskilda rättigheter för en tomtdel som ska inlösas
Pantfordringar
En tomtdel som lösts in befrias "automatiskt" från de pantfordringar som belastar den överlåtande fastigheten samt från andra jämförbara gravationer för vilka den överlåtande fastigheten ansvarar (FastbildnL 65 §).
En innehavare av panträtt har dock en tryggad ställning vid inlösning. Ersättningen jämte ränta ska deponeras hos regionförvaltningsverket, om ersättningen är betydande och den överlåtande fastighetens värde på grund av inlösningen har sjunkit till den grad att det kan äventyra den rätt som en innehavare av panträtt har till fastigheten (FastbildnL 205 §).
Andra särskilda rättigheter
Om en tomtdel som ska lösas in belastas av servitutsrätt, arrenderätt eller någon annan särskild rättighet, bestäms det vid förrättningen om huruvida denna rätt ska förbli gällande, upphävas, inlösas eller på annat sätt regleras och om betalning av ersättning på grund av detta.
Mellan områdets nya ägare och arrendetagaren ska det i första hand fås till stånd ett nytt arrendeavtal (FastbildnL 86 §). Om inget avtal fås till stånd, kan det bestämmas att det tidigare arrendeavtalet ska fortfara att gälla så att det binder områdets nya ägare, om detta inte vållar ägaren betydande olägenhet. Vid inlösning av en tomtdel är dock den skada arrenderätten orsakar den som löser in tomten ofta betydande och därmed blir man ofta tvungen att inlösa och upphäva arrenderätten. Exempelvis rätten att hyra rum i ett gammalt egnahemshus på en industritomt eller på en tomt för flervåningshus måste oftast upphävas, eftersom byggnaden rivs.
Också gamla vägrätter och andra servitutsrätter måste ofta upphävas i samband med inlösning. Detta beror bl.a. på att vägförbindelser, båt- och bilplatser, vatten- och avloppsledningar och andra rätter som anknyter till kommunaltekniken i detaljplanen ordnas heltäckande och de gamla servitutsrätterna blir därmed onödiga.
De rättigheter som den mottagande fastigheten ansvarar för utvidgas till att gälla också det inlösta området.
Ersättningar
Värderingsmetod
Ersättningen för en tomtdel som inlöses bestäms i regel enligt gängse pris, dvs. genom saluvärdemetoden. Om gängse pris inte motsvarar överlåtarens hela förlust, värderas den egendom som ska ersättas enligt avkastningsvärdet eller enligt de omkostnader som lagts ned på egendomen (FastbildnL 200 § 1 mom.).
Avkastningsvärdemetoden kommer i fråga främst då det område eller den byggnad som ska lösas in har ett långvarigt hyresavtal enligt vilket de kapitaliserade hyresintäkterna överstiger gängse pris. Dessutom kan den tillämpas bland annat då det inte finns jämförbara köp. Omkostnadsvärdemetoden kommer sällan i fråga då ersättningen för inlösning av en tomtdel bestäms. Den kan användas till exempel vid värdering av en byggnad då man av någon anledning inte kan bestämma ett gängse pris för byggnaden samt då man bestämmer ersättningen för prydnadsväxter och anordningar. Den köpesumma som betalats är enligt rättspraxis inte en sådan satsning på egendomen som avses i lag och utifrån vilken ersättningen enbart ska bestämmas HD 20.9.1990/2540, 14.1.1991/74. Saluvärdemetoden är den klart tillförlitligaste och mest tillämpade av metoderna.
Egendom som ska ersättas, olägenheter och skador
Inlösningsersättningen ska täcka alla ekonomiska förluster som uppstått till följd av inlösningen. Således ska utöver den egendom som inlöses även eventuell olägenhet eller skada som inlösningen medfört ersättas (FastbildnL 200 § 2 mom.).
Ersättningen för en tomtdel (markområde) som ska lösas in bestäms oftast på grundval av byggrättens gängse pris (€/m²vy), eftersom prissättningen också inom köp grundar sig mer på byggrätten än på markpriset.
På ett område som kräver bindande tomtindelning värderas alla tomtdelar i regel enligt samma pris per enhet. Således värderas ett vattenområde, en tillandning, ett s.k. yxskaftsområde eller ett annat område som inte kan bebyggas och som ingår i tomten på basis av rättspraxis till samma värde som det område som ingår i byggnadsytan. Denna princip beror främst på att alla tomtdelar måste tillhöra samma ägare och alla tomtdelar i regel ska ha bygglov (genom exploateringstalet) för att tomten ska få bebyggas. Om tomten har mer än genomsnittet sådant område som inte kan bebyggas eller användas, är tomtens totala värde naturligtvis mindre än genomsnittet, vilket för sin del sänker inlösningspriset.
I en del fall sänker en gammal servitutsrätt eller annan begränsning av nyttjanderätten (t.ex. ett område för ett gasrör eller kraftledning) priset per enhet på det område som ska lösas in i förhållande till det övriga området på tomten. Om området belastas av ett servitut eller en begränsning som gällt före och gäller efter inlösningen, är överlåtarens förlust inte lika stor som på mark utan servitut. Överlåtaren har ju inte heller tidigare kunnat utnyttja området till fullo och har dessutom kanske fått ersättning för marken då servitutet bildats.
En byggnad på en tomtdel som ska lösas in värderas alltså i regel enligt gängse pris. Byggnadens användningsändamål bör dock motsvara det användningsändamål som planen bestämmer för tomten för att byggnadens gängse värde ska kunna läggas till tomtdelens (byggrättens) värde vid bestämningen av den totala ersättningen. I kapitlet "Avgörande av inlösningsrätt på en bebyggd tomt" finns ett belysande exempel på ett egnahemshus på en del av en industritomt som ska lösas in.
För förlorad växtlighet på en obebyggd tomt i naturtillstånd bestäms i allmänhet ingen separat ersättning. En viss naturlig växtlighet anses ingå i ersättningen för marken (byggrätten). Däremot ersätts planterade och skötta prydnadsväxter separat åtminstone på tomter för egnahemshus. Vid inlösningar har prydnadsväxterna ersatts med omkostnadsvärdemetoden enligt vilken ersättningen grundar sig på kostnaderna för plantor och skötsel. Värderingen sker i praktiken utifrån anvisningar för värdering och prissättning (t.ex. anvisningar från Lantmäteriverket).
Ersättningar för olägenheter och skador är ganska ovanliga vid inlösning av en tomtdel. Det är främst ersättningar för eventuella flyttkostnader som uppstår i samband med förlust av byggnad och kostnader för en ny bostad (t.ex. överlåtelseskatt) som kommer i fråga. Ersättningar för bevakning av rätt kan inte bestämmas vid inlösning av en tomtdel, eftersom det inte alls finns bestämmelser om detta i fastighetsbildningslagen.
Allmänna frågor som gäller bestämning och betalning av ersättning
Ersättning för inlösning av en tomtdel ska bestämmas på tjänstens vägnar, dvs. fastän ersättning inte skulle ha yrkats (FastbildnL 201 §). Man kan avtala om ersättningen, men förrättningsmännen bör se till att avtalet inte skadar någon som har en rätt, t.ex. innehavaren av panträtt. Löseskillingar bestäms enligt prisnivån vid tiden för beslutet (FastbildnL 200 § 3 mom.).
Inlösningsersättningen ska i regel betalas inom tre månader efter att förrättningen slutförts. Betalningstiden kan av särskilda skäl vara längre, dock högst tre år (FastbildnL 203 § 1 mom.). Normalt betalas ingen ränta på ersättningen. Endast i det fall att betalningstiden har förlängts ska på ersättningen betalas en årlig ränta på 6 procent efter tre månader. Om ersättningen inte betalas inom utsatt tid, ska dröjsmålsränta betalas enligt 4 § 3 mom. i räntelagen (FastbildnL 203 § 3 mom.). Förrättningen upphör alltså inte på samma sätt som inlösningsförfarandet av tomtdel (enligt inlösningslagen), om ersättningen inte betalas inom utsatt tid. Om ersättningen inte betalas kan den utsökas på begäran av den som erhåller ersättningen (FastbildnL 288 § 1 mom.).
Fastigheten utgör pant för den obetalda ersättningen (FastbildnL 204 §). Även om inlösaren anför besvär över ersättningens storlek, ska hela den ersättning som bestämts betalas inom den utsatta tiden. Om ersättningen sänks i domstol, ska det överbetalda beloppet jämte en ränta på 6 procent återbäras till betalaren (FastbildnL 203 § 4 mom.). En brist i lagen i sådana situationer är att ställningen för den som betalar ersättningen inte alls har skyddats om man ser till återbäringen av ersättningar.
Inlösningsersättningen ska inte alltid betalas till överlåtaren, utan i två fall ska den deponeras hos regionförvaltningsverket. För det första om den ersättning som bestäms för inlösningen är betydande och den överlåtande fastighetens värde på grund av inlösningen har sjunkit till den grad att det kan äventyra den rätt som en innehavare av panträtt har till fastigheten, ska ersättningen deponeras (FastbildnL 205 §). Tröskeln för deposition är alltså på denna punkt ganska låg. Med andra ord ska ersättningen deponeras om värdet på den fastighet som blir kvar säkerligen inte överstiger värdet på pantfordringarna. För det andra ska ersättningen deponeras också vid inlösning av ett samfällt område om delägarlaget inte har konstituerat sig på det sätt som lagen om samfälligheter kräver och ersättningen är obetydlig i jämförelse med kostnaderna för utredning av delägarförhållandena (FastbildnL 206 § 2 mom.). Om delägarlaget för ett samfällt område har konstituerat sig, ska ersättningen betalas till delägarlaget (FastbildnL 206 § 1 mom.).
Ersättningen kan inte längre deponeras i enlighet med InlösnL 48 §, om lägenhetens ägare inte med säkerhet är kända eller då det är fråga om ett samfällt område och man inte gjort någon utredning om till vem och vart ersättningen ska betalas. Likaså kommer deposition inte automatiskt i fråga fastän hela fastigheten löses in (jfr InlösnL 49 § 1 mom.). Om ägaren till det område som ska lösas in inte är känd, inte kan nås, ägarens betalningsadress inte kan utredas eller om ett avtal om fördelningen eller betalningen av ersättningen inte kan slutas med samägarna, ska den som löser in deponera ersättningen med stöd av 1 § i deponeringslagen (281/1931). Förrättningsmännen beslutar alltså inte om detta, utan den som betalar ersättningen är ansvarig.
Om den som erhåller ersättningen inte lyfter ersättningen hos regionförvaltningsverket inom 10 år efter att den deponerats, har den som deponerat rätt att inom ett år efter att denna tidsfrist gått ut kräva att få ersättningen tillbaka. Om detta inte sker går ersättningen till staten.
Överföring av äganderätten och besittningstagande
Äganderätten till en inlöst tomtdel uppkommer när anteckning om förrättningen görs i fastighetsregistret (FastbildnL 192 § 4 mom.). Lagfartstiden för ett område som lösts in börjar löpa när en anteckning om förrättningen görs i fastighetsregistret (11 kap. 3 § 1 mom. i jordabalken).
Bestämmelserna om besittningstagande av ett område som lösts in är ganska kortfattade i fastighetsbildningslagen. I lagen sägs endast att "vid behov ska tiden för tillträde av ägor bestämmas" (FastbildnL 186 § 1 mom.). Vid inlösning av en tomtdel lönar det sig i allmänhet att fastställa tidpunkten för besittningstagandet. Den bästa tidpunkten torde i enlighet med InlösnL 57 § 1 mom. vara då ersättningarna är betalda. Besittningstagande berättigar dock inte till byggande på ett område som kräver bindande tomtindelning, eftersom bygglov får beviljas först då tomten har införts i fastighetsregistret (MBL 81 § 2 mom.). Besittningstagandet möjliggör – åtminstone om ingen anfört besvär över inlösningsrätten – dock bland annat att tomten röjs samt att utredningar som krävs för byggande görs (t.ex. markundersökning). I början av år 2006 gjordes en ändring i fastighetsbildningslagen, (194 a §) enligt vilken behövliga anteckningar om en förrättning kan göras i fastighetsregistret på begäran av en sakägare, även om förrättningen inte till alla delar vunnit laga kraft. Man kan gå till väga på detta sätt om de besvär som anförts endast gäller ersättningar eller annars någon sådan omständighet som inte inverkar på utsträckningen av den fastighet som införs i registret eller på andra anteckningar i registret. Således är det möjligt att införa tomten i fastighetsregistret och göra den byggbar, om besvären endast gäller ersättningar.
Fastighetsbildningslagen känner inte till något särskilt förfarande vid förhandsbesittningstagande och därför är ett förhandsbesittningstagande i likhet med det i inlösningslagen inte möjligt, även om det inte har någon större betydelse för inlösningen av en tomtdel.
Förrättningsförfarande
Inlösningen av en tomtdel sker alltså i princip i samband med avstyckningen av tomten som en "biförrättning". Inlösningen utförs i regel av kommunens fastighetsingenjör om det är fråga om ett detaljplaneområde där kommunen är fastighetsregisterförare (FastbildnL 3 § 2 mom. och 5 § 3 mom.). I annat fall – t.ex. om man av någon orsak vill genomföra inlösningen av en tomtdel som en separat åtgärd – utförs förrättningen av en förrättningsingenjör på lantmäteribyrån (DI). Det är inte nödvändigt att anlita gode män (FastbildnL 4 §), men det lönar sig ofta för förrättningsingenjören att tillkalla dem på eget initiativ.
Vid de inlösningar av en tomtdel där kommunen är den sökande eller överlåtaren, lönar det sig att särskilt beakta jävsfrågan. Även om kommunens fastighetsingenjör inte sköter förvärv och försäljning av kommunens mark, kan han eller hon lätt verka jävig då han eller hon arbetar i samma byggnad och ofta i nära samarbete med tomtchefen eller geodeten. I så fall rekommenderas att förrättningsförordnandet ges till en förrättningsingenjör på lantmäteribyrån.
Inlösning av en tomtdel yrkas alltså i regel hos kommunen. Endast på de områden där kommunen inte är fastighetsregisterförare yrkas förrättningen hos lantmäteribyrån. Om avstyckningen blir aktuell av lagfarten för ett outbrutet område, skickar många kommuner information om inlösning av en tomtdel i samband med meddelandet om förrättningen, t.ex. en uppmaning att ansöka om inlösning eller inleda ett frivilligt köp av en tomtdel som saknas. Till ansökningen bifogas helst en tomtindelningskarta och en utredning om det område som ska lösas in. Dessutom behövs nödvändiga fullmakter, såsom beslutet från bostadsaktiebolagets bolagsstämma om att förrättning ska yrkas.
Då en tomtdel inlöses i samband med avstyckningen, bildas det till följd av förrättningen en tomt som får bebyggas och som antecknats i fastighetsregistret. Om förrättningen verkställs av en förrättningsingenjör vid lantmäteribyrån, kan det inlösta området antingen avstyckas eller "endast" överföras till den fastighet som den som löser in har från tidigare (FastbildnL 63 §). För lantmäteribyrån är det naturligtvis lättare att genomföra överföringen, då registreringen av förrättningen och arkiveringen av dokumenten sker på lantmäteribyrån. Om kommunen har förordnat lantmäteribyrån att verkställa inlösningen på ett "område med tomtregister" och som resultat vill ha en tomt, ska avstyckning göras, varvid lantmäteribyrån ska skicka dokumenten till kommunen för registrering och arkivering. Observera att det inte längre är möjligt att bilda en enhet som ska tvångsinlösas.
För att en inlösning av en tomtdel ska antecknas i fastighetsregistret förutsätts inte längre kvittens eller någon annan utredning om att ersättningen betalats såsom vid förfarande i enlighet med inlösningslagen. Vid inlösning av en tomtdel ska utöver ett protokoll och en förrättningskarta också en förrättningshandling över de ersättningar som ska betalas sättas upp (FastbildnFörordn 67 § 2 mom.). På Nylands lantmäteribyrå har denna handling efter gammal tradition kallats redogörelse för inlösning och fastställande av inlösningsersättning.
I handlingen ska enligt förordningen bland annat anges den registerenhet för vilken en ersättning bestämts samt beloppet, mottagarna och betalarna av likvidersättningar, betalningssättet och betalningstiden samt eventuell dröjsmålsränta. Utöver detta är det bra att ta med det inlösta områdets areal och till vilken fastighet området överförs eller styckas, hur ersättningen fördelas i ersättning för föremålet, skador och olägenheter samt tidpunkterna för överföring och besittningstagande av äganderätten. Till innehållet motsvarar redogörelsen till stor del en överlåtelsehandling för en fastighet (2 kap. 1 § i jordabalken) och då man ansöker om lagfart på äganderättsförvärv till ett inlöst område motsvarar ett officiellt utdrag ur redogörelsen den ursprungliga åtkomsthandlingen som ska bifogas till ansökan om lagfart.
Handlingar som ska utarbetas vid förrättningen
I avsnittet om handlingsmallar finns två exempel på protokoll och redogörelser för inlösning av en tomtdel.
Vid inlösning av en tomtdel ska det utöver ett protokoll och en förrättningskarta också sättas upp en särskild förrättningshandling över ersättningarna (FastbildnF 67 § 2 mom.). Vid Nylands lantmäteribyrå kallas denna handling för ”inlösningsbeslut”.
I handlingen ska enligt förordningen bland annat anges den registerenhet för vilken en ersättning bestämts samt beloppet, mottagarna och betalarna av likvidersättningar, betalningssättet och betalningstiden samt eventuell dröjsmålsränta. Utöver detta är det bra att i inlösningsbeslutet ange arealen för det område som lösts in och till vilken fastighet området överförs eller styckas, hur ersättningen fördelas i ersättning för föremålet, skador och olägenheter samt tidpunkterna för överföring och besittningstagande av äganderätten. Till innehållet motsvarar inlösningsbeslutet till stor del en överlåtelsehandling för en fastighet (2 kap. 1 § i jordabalken) och då man ansöker om lagfart på äganderättsförvärv till ett inlöst område motsvarar ett officiellt utdrag ur inlösningsbeslutet den ursprungliga åtkomsthandlingen som ska bifogas till ansökan om lagfart.
Förrättningskostnader
De förrättningskostnader som uppkommit vid inlösningen av en tomtdel ska betalas av inlösaren och alltså inte automatiskt av den yrkande (som inte alltid får inlösningsrätt), eftersom den som löser in kan ses som den enda som har nytta av det (FastbildnL 209 §). Då det gäller inlösningsskyldighet till en tomtdel (FastbildnL 62 b §) är saken inte helt självklar, utan i det fallet kan även den som yrkar (kräver inlösningsskyldighet) bli tvungen att betala. Kommunerna och lantmäteribyråerna driver i regel in förrättningskostnaderna för inlösning av en tomtdel enligt arbetstiden. Avstyckningen som är den huvudsakliga förrättningen drivs däremot in efter areal enligt priset i tabellen. Kostnaderna för en inlösning av en tomtdel som verkställs som "biförrättning" läggs till avgiften för avstyckningen.
Till exempel enligt Esbo stads taxa för fastighetsförrättningar debiteras följande för biförrättningar från år 2009:
- förrättningsingenjör 80 €/timme
- förrättningsförberedelser (samla uppgifter, föra fastighetsregister, bereda handlingar, upprätta kartor) 40 €/timme
- fältarbete 100 €/grupp/timme
På motsvarande sätt tar Lantmäteriverket ut 75 €/timme för inlösning av en tomtdel.
Skattepåföljder
Ersättningarna för föremålet för inlösningen och olägenheter vid inlösning beskattas som överlåtelsevinst. Ersättningar för skador och kostnader är däremot skattefria, om de inte uppkommer istället för beskattningsbara inkomster. Således är t.ex. ersättningar för prydnadsväxter, anordningar och flyttning skattefria. Ersättningarna enligt inlösningslagen är till en del skattefria, eftersom man tillämpar det så kallade anskaffningsutgiftsantagandet till 80 procent (49 § i inkomstskattelagen). På basis av rättspraxis har inlösningar av tomtdelar också jämförts med inlösningar enligt inlösningslagen och därför tillämpar man även här ett anskaffningsutgiftsantagande i samma storlek.
Vid överlåtelse av äganderätten till en fastighet betalas 4 procent av köpeskillingen som överlåtelseskatt till staten. Inlösning av en tomtdel har betraktats som en sådan fastighetsöverlåtelse för vilken en överlåtelseskatt av ovan nämnda storlek ska betalas på ersättningen för föremålet för och olägenheterna av inlösningen.