Bolagisering av fastigheter inom social- och hälsovården och räddningsväsendet

Enligt 126 § i kommunallagen ska en kommun som sköter uppgifter som avses i 7 § i kommunallagen i ett konkurrensläge på marknaden överföra skötseln av uppgifterna till ett aktiebolag, ett andelslag, en förening eller en stiftelse (bolagiseringsskyldighet).

En kommun sköter inte en uppgift i ett konkurrensläge på marknaden åtminstone när

1. kommunen med stöd av lag som egen verksamhet producerar tjänster för kommuninvånarna och andra som kommunen enligt lag ska ordna tjänster för,
2. uppgiften sköts i samarbete på det sätt som avses i 49 § på grundval av en lagstadgad samarbetsförpliktelse och tjänsterna produceras som egen verksamhet för områdets invånare och andra som det enligt lag ska ordnas tjänster för,
3. uppgiften sköts i samarbete på det sätt som avses i 49 § och det är fråga om verksamhet som bedrivs av anknutna enheter enligt 15 § i upphandlingslagen eller andra upphandlande enheter enligt 16 § i den lagen eller anknutna enheter enligt 25 § i försörjningslagen, andra upphandlande enheter enligt 26 § eller anknutna företag enligt 27 § i den lagen, eller om skyldigheten att konkurrensutsätta verksamheten inte i övrigt tillämpas på samarbetet, (29.12.2016/1411),
4. kommunen ordnar utbildning som kräver i lag avsett tillstånd att ordna undervisning eller utbildning, verksamhetstillstånd eller tillstånd att driva en läroanstalt, sköter andra uppgifter som anges i tillståndet eller producerar tjänster i form av elev- eller studerandearbete som är nära kopplat till denna undervisning,
5. verksamheten grundar sig på en lagstadgad monopolställning eller utgör ett naturligt monopol eller producerar tjänster i direkt anslutning till dessa, eller

6. kommunen köper, säljer eller arrenderar ut fastigheter och denna verksamhet gäller skötseln av kommunens uppgifter enligt lagen om områdesanvändning eller bygglagen. 

   Uthyrning av fastigheter till välfärdsområden är verksamhet som hör till bolagiseringsskyldigheten och ingår inte i de undantag från bolagiseringsskyldigheten som avses i 127 §. En kommun bedriver i princip verksamhet i ett konkurrensläge på marknaden. Kommunen ska alltså bedöma sin situation med beaktande av att tröskeln är hög för att göra tolkningen att det inte finns någon fastighetsuthyrningsmarknad i kommunen. I rättspraxisen och rättslitteraturen har frågan också bedömts så att kommunens verksamhet på marknaden kan leda till att utomstående tjänsteleverantörer inte kommer ut på marknaden. Kommunens verksamhet på marknaden kan alltså till och med hindra bolag från att komma ut på marknaden.

   Enligt 127 § 1 mom. i kommunallagen omfattas kommunens verksamhet inte av bolagiseringsskyldigheten när den uppfyller kriterierna för obetydlig verksamhet. I regeringens proposition (268/2014)  avses med obetydlig verksamhet sporadisk verksamhet på marknaden samt verksamhet som inte har några marknadseffekter eller där dessa effekter är små. Med sporadisk verksamhet avses att kommunen inte kan planera sin verksamhet så att den fortlöpande producerar varor och tjänster för marknaden. Vad som är obetydligt ska tolkas strikt och kan inte bedömas enbart på basis av att verksamheten har obetydlig omsättning. Kommunerna ska således förbereda sig på att bolagisera sin uthyrningsverksamhet så att den avskiljs från kommunens övriga verksamhet till ett eget bolag.

Punkt 4.1.10 i regeringens proposition (RP 241/2020 rd) till lagen om genomförande av reformen av social- och hälsovården och räddningsväsendet och om införande av den lagstiftning som gäller reformen (616/2021) (nedan även ”införandelagen”) lyder: ”Lokaler som används inom kommunal primärvård, specialiserad sjukvård, socialvård och räddningsväsendet övergår med stöd av hyresavtal i välfärdsområdets besittning. Hyresavtalet för övergångsperioden är i kraft minst tre år och välfärdsområdet har rätt att förlänga avtalets giltighet med ett år. Efter övergångsperioden kan välfärdsområdet fortsätta att hyra lokaler som det behöver i sin verksamhet.”

I motiveringen till 22 § om hyresavtal sägs följande (s. 826): ”Det hyresavtal som välfärdsområdet och kommunen ska ingå för en övergångsperiod grundar sig på en lagbestämmelse i vilken kommunen åläggs att hyra ut de lokaler den äger till välfärdsområdet. Under övergångsperioden ska kommunen inte vara verksam på marknaden på det sätt som avses i 15 kap. i kommunallagen. Läget förändras efter övergångsperioden. Efter övergångsperioden får kommunen hyra ut lokaler som den äger till exempel till ett välfärdsområde. I ett sådant fall anses kommunen troligtvis vara verksam i ett konkurrensläge på marknaden. I så fall måste verksamheten enligt 126 § i kommunallagen i regel bolagiseras.”

Övergångsperioden pågår till utgången av 2025 varefter verksamheten ska bolagiseras. Om optionen utnyttjas flyttas den ovan nämnda tidsgränsen fram med ett år.

Om det är fråga om gällande avtal som direkt med stöd av lag har överförts från kommunen till välfärdsområdet (s.k. avtal som överförs), konkretiseras bolagiseringsskyldigheten först när avtalsperioden löper ut eller då avtalet ändras. Om till exempel ett tidsbundet avtal på 10 år överförts till välfärdsområdet, ska kommunen bolagisera verksamheten senast när avtalet har löpt ut. Om avtal som överförs ändras är det oklart när bolagiseringsskyldigheten konkretiseras. 

Finansministeriet håller på att bereda en förordning som tar ställning till hur kommunerna ska kompenseras för fastigheter som blivit tomma till följd av social- och hälsovårdsreformen. Enligt 4 kap. 43 § i införandelagen har kommunerna rätt att på ansökan få ersättning av staten för direkta kostnader som förorsakas av sådana egendomsarrangemang i kommunen som avses i detta kapitel.

Kommunerna har rätt att få ersättning i den utsträckning det kalkylerade höjningsbehovet för kommunalskattesatsen som beror på direkta kostnader förorsakade av egendomsarrangemangen överstiger 0,5 procentenheter (ersättningsgräns). Kalkylen ska göras baserat på de senast färdigställda beskattnings- och bokslutsuppgifterna. Om ersättningsgränsen överskrids och kommunens inkomstskattesats för året då ansökan görs är minst 2,0 procentenheter högre än den viktade genomsnittliga inkomstskattesatsen för samtliga kommuner, har kommunen därtill rätt att få ersättning för tre fjärdedelar av de kostnader som underskrider ersättningsgränsen.

Om kommunens möjlighet att besluta om sin egen ekonomi uppenbart äventyras, har kommunen dock rätt att få ersättning för direkta kostnader förorsakade av egendomsarrangemangen även om ersättningsgränsen inte överskrids.

Som direkta kostnader som berättigar till ersättning räknas skillnaden mellan de verifierbara kostnader och intäkter av egendomen som är föremål för egendomsarrangemangen som uppkommer efter det att reformen har trätt i kraft. Med kostnader som berättigar till ersättning avses kostnader som kommunen inte har kunnat påverka eller minska genom sitt eget agerande. Närmare bestämmelser om bestämmande av direkta kostnader förorsakade av egendomsarrangemangen får utfärdas genom förordning av statsrådet.

Bolagiseringsskyldigheten grundar sig på kravet på konkurrensneutralitet. Då kommunen är verksam på marknaden ska den iaktta samma spelregler som en privat aktör som är verksam på marknaden.

Bolagiseringsskyldigheten grundar sig på Europeiska gemenskapernas kommissions beslut C 7/2006 av den 11 februari 2007 om det statliga stödet till Vägverket (Destia Oy). Kommissionen betraktade affärsverkets konkursskydd och undantag från tillämpningen av normal samfundsbeskattning som förbjudet statligt stöd. I fråga om kommunala affärsverk ansåg kommissionen senare, i ett brev daterat den 14 april 2010 med anledning av ett klagomål om Helsingfors stads affärsverk Palmia, att avsaknaden av affärsekonomisk risk vid konkurs till följd av affärsverkets rättsliga ställning som en del av kommunen kan betraktas som obegränsad statsgaranti som beviljats affärsverk. Kommissionen ansåg också att skatteförmåner som har beviljats en kommun, dvs. befrielse från bolags-, fastighets- och kapitalskatt, är selektiva och inte förenliga med EU:s regler för statligt stöd.  På denna grund kan bolagiseringsskyldigheten inte kringgås till exempel genom att hyra ut lokaler till ett dotterbolag som ägs av kommunen och som i sin tur hyr ut lokalerna vidare till välfärdsområdet.

Konkurrens- och konsumentverket övervakar att kommunernas bolagiseringsskyldighet iakttas (konkurrenslagen 4 a kap.). Dess primära metod är att förhandlingsvägen försöka undanröja ett förfarande eller en verksamhetsstruktur som tillämpas i den ekonomiska verksamhet som bedrivs av en kommun eller en enhet som kommunen har bestämmande inflytande över. Om de förhandlingar som avses i 30 a § i konkurrenslagen inte leder till resultat, ska Konkurrens- och konsumentverket förbjuda kommunen att använda förfarandet eller verksamhetsstrukturen eller som villkor för den fortsatta verksamheten meddela ålägganden som säkerställer jämlika verksamhetsförutsättningar på marknaden.

Innan beslut om bolagisering av fastigheter fattas ska kommunen utreda situationen i fråga om dess gällande hyresavtal. Enligt 127 § i kommunallagen gäller bolagiseringsskyldigheten inte situationer där kommunen hyr ut lokaler i huvudsak för användning i kommunens egen verksamhet och till dottersammanslutningar som ingår i kommunkoncernen eller för användning inom sådan tjänsteproduktion där kommunen har konkurrensutsatt produktionen (127 § 1 mom. 5 punkten).

Kommunerna ska också förbereda sig på hur de agerar i en situation där välfärdsområdet av någon anledning inte förlänger de hyresavtal som för närvarande är i kraft. Om kommunens fastigheter inom social- och hälsovården och räddningsväsendet blir tomma ska särskild prövning tillämpas vid överföringen av dessa till ett bolag som bildas. Fastigheter eller byggnader som blivit tomma kan med tanke på kommunens verksamhet och utveckling vara lättare att bevara i kommunens balansräkning så att de tomma lokalerna inte belastar det bolag som ska bildas. Å andra sidan har kommunen planläggningsmonopol och kan därför själv bäst utnyttja fastigheten för vidareförädling till ett annat användningsändamål. 

Om det redan finns ett verksamt bolag i kommunen är det också viktigt att överväga om det är förnuftigare att överföra verksamheten till det redan befintliga bolaget än att grunda ett helt nytt bolag. Om det redan befintliga bolaget är av sådan karaktär att det lämpar sig för uthyrning av fastigheter inom social- och hälsovård och räddningsväsendet, är det bra att fundera på om det befintliga bolaget kan ta över ansvaret också för dessa fastigheter. Då uppnås besparingar i de administrativa kostnaderna. Oberoende av om egendomen överförs till ett bolag som ska bildas eller till ett befintligt bolag är det bra att vid beredningen beakta de frågor som tas upp i denna minneslista.

Överföring av fastigheter inom social- och hälsovården och räddningsväsendet till ett hyresbolag som ägs av kommunen kan vara utmanande av skatterättsliga skäl. Dessutom kan arrangemanget medföra problem till exempel i fråga om objekt som finansierats av ARA (Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet). Överföring av ARA-finansierade objekt till ett annat bolag förutsätter uttryckligt samtycke av ARA. Arrangemanget medför dessutom risker som hänför sig till bolagets ekonomiska ställning. Därför är det bra att förbereda ärendet omsorgsfullt och anlita en skatteexpert.

Valet av bolagsform påverkas av det nya bolagets verksamhetsområde, uppgifter och syfte. Hur ska besittningen av fastigheter skötas i bolaget? Sköter bolaget fastighetsunderhållet som eget arbete eller köps dessa tjänster utifrån?

Om bolaget också har andra uppgifter än sådana som hänför sig till besittning av fastigheter, är det säkert bäst att välja aktiebolag som bolagsform. 

Om bolagets uppgift endast är att besitta byggnader på en viss fastighet kan bolaget som bildas vara antingen 1) ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag, 2) ett fastighetsaktiebolag eller 3) ett aktiebolag

Ömsesidigt fastighetsaktiebolag

I ett ömsesidigt bolag äger bolaget byggnaderna och varje delägare besitter lägenheter på basis av aktieinnehavet. Bolaget samlar in vederlag för att täcka finansierings- och underhållskostnader. Ett typiskt ömsesidigt fastighetsaktiebolag är ett flervåningshus där varje invånare besitter sina lokaler på basis av aktieinnehav. Bolaget strävar efter ett nollresultat och kan för att uppnå detta i någon mån utnyttja avskrivningsgrunden för att utjämna resultat. Delägarna hyr ut de lägenheter de besitter till en tredje part och delägaren får själv inkomsterna från uthyrningen. Lagen om bostadsaktiebolag tillämpas på bolaget (om över hälften av arealen används som bostadslägenheter) om inget annat avtalats. Hyresinkomsterna är kapitalinkomst för ägaren.

Om över hälften av lägenheternas areal används för något annat ändamål än boende tillämpas aktiebolagslagen. I bolagsordningen kan det inkluderas villkor om att vissa bestämmelser i lagen om bostadsaktiebolag tillämpas på bolaget (till exempel bestämmelser om underhållsansvar och besittningstagande av lägenhet). Om kommunen väljer ömsesidigt fastighetsaktiebolag som bolagsform i en situation som omfattas av skyldigheten att bolagisera social- och hälsovårdsfastigheter uppstår det problem.   

I ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag besitter kommunen lägenheten genom aktieinnehav, men hyr själv ut de lokaler som den besitter. Kommunen betalar skötselvederlag och kapitalvederlag till bolaget för att täcka bolagets kostnader. Detta arrangemang torde inte uppfylla syftet med lagen och rättspraxisen. I denna modell ingås hyresavtalen fortfarande av kommunen som inte kan gå i konkurs och som får förmånligare lån än andra. Denna besittningsmodell torde inte undanröja de problem som konstaterats i rättspraxis.

Fastighetsaktiebolag

Ett fastighetsaktiebolag äger byggnaderna och besitter aktiebolagets lokaler. Bolaget hyr ut lokalerna till tredje parter. Delägarna äger aktier i bolaget på basis av vilka de har rätt till en andel av bolagets vinst enligt sitt aktieinnehav. På fastighetsaktiebolag tillämpas i regel aktiebolagslagen. Ett fastighetsaktiebolag är som ett aktiebolag, men dess verksamhetsområde är att äga och besitta en byggnad på en viss fastighet eller att på basis av ett arrendeavtal besitta ett visst område och byggnader på det. Ett aktiebolag betalar skatt på sitt resultat och delägarna kan få utdelning från bolagets utdelningsbara medel.

Aktiebolag

Ett aktiebolag bedriver verksamhet enligt sitt verksamhetsområde och på aktiebolag tillämpas aktiebolagslagen. Aktiebolagets syfte är att generera vinst för sina delägare om inte något annat avtalats i bolagsordningen. Aktiebolag betalar skatt på rörelsevinsten och utdelning kan ges till delägarna från bolagets utdelningsbara medel som fastställts i bokslutet.

Om bolaget inte självt vill producera de tjänster det behöver kan det sköta tjänsterna till exempel genom ett managementavtal. Ett konkurrensutsatt managementbolag kan konkurrensutsätta avtalen och avtalen ingås direkt i beställarens namn eller också kan managementbolaget konkurrensutsätta avtalen så att de ingås direkt i managementbolagets namn. Då betalar beställaren managementbolaget för de tjänster som produceras enligt avtalet mellan beställaren och managementbolaget.

Enligt 126 § i kommunallagen ska en kommun som sköter uppgifter som avses i 7 § i kommunallagen i ett konkurrensläge på marknaden överföra skötseln av uppgifterna till ett aktiebolag, ett andelslag, en förening eller en stiftelse (bolagiseringsskyldighet). Enligt regeringens proposition omfattas dock de stödtjänster som kommunen producerar för sitt dotterbolag inte av bolagiseringsskyldigheten. Kommunen kan alltså sälja stödtjänster till dotterbolag inom kommunkoncernen utan att kommunen anses bedriva verksamhet på marknaden. Till stödtjänster räknas bl.a. bokföring och löneadministration, it-system och försäljning av it-underhåll, städning, arkivering, fastighetsskötsel samt uthyrning och försäljning av lokaler. 

Således kan bolaget även skaffa stödtjänsterna ovan direkt från koncernen utan konkurrensutsättning, dock med beaktande av ramarna för upphandling enligt upphandlingslagen. 

Innan bolaget bildas ska kommunen fatta beslut om huruvida marken ska överlåtas tillsammans med byggnaderna eller endast de byggnader som finns på den. Om marken inte överlåts ska kommunen upprätta ett separat arrendeavtal för varje fastighet. Kommunen är befriad från fastighetsskatt, men inte de bolag som ägs av kommunen. Detta ska beaktas när bolaget bildas, till exempel vid den ekonomiska modelleringen.

Om kommunen har för avsikt att överlåta hela fastigheten ska de villkor som i allmänhet ingår i fastighetsköpebrevet, bl.a. villkor om förorenad mark och andra köpevillkor, beaktas vid överlåtelsen. Överlåtelsen av fastigheten ska ske i enlighet med formkraven i jordabalken och ett köpvittne ska anlitas vid överlåtelsen.

Om det är fråga om ägande i aktiebolagsform överförs bolagets aktier vid överlåtelsen. Överlåtelsen ska då ske enligt överlåtelsevillkoren för försäljning av aktier. Beroende på överlåtelsens form ska de överlåtelsevillkor som lämpar sig för denna typ av överlåtelse användas i överlåtelsehandlingen.

Oberoende av typen av överlåtelse är det bra att noggrant beakta ansvarsfrågorna även vid apportöverlåtelse, i synnerhet om det är tänkt att ägandet av bolaget i fråga eller dess egendom i något skede ska överlåtas till en tredje part. För att bolagets styrelse ska handla i enlighet med omsorgsplikten som lagen förutsätter ska den vara medveten om sin egendom och om ansvarsfrågorna i anslutning till den. Också vid en eventuell senare överlåtelse av fastigheten ska man sträva efter att allt ansvar och alla skulder som överförts till bolaget överförs i sin helhet till en eventuell köpare. Därför är det viktigt att ansvarsgränserna mellan kommunen och bolaget som kommunen äger är så tydliga som möjligt för parterna. 

Om egendom överförs som apport till det bolag som bildas är det bolagsrättsligt fråga om betalning av teckningspriset för aktierna med apport-egendom i stället för med pengar. Genom apportavtal avtalas om överlåtelse av egendom till bolaget. Det finns dock skäl att precisera de vanliga köpevillkoren med särskilda villkor i apportavtalet eller i en separat bilaga till avtalet. Fastighetsaffärer ska dessutom alltid ske i enlighet med tvingande formbestämmelser även om det är fråga om apportöverlåtelse.

I fråga om EU:s regler om statlig stöd bedöms fastighetsöverlåtelser enligt 1) värderingen av egendomen och 2) villkoren för köpet. Om något köpevillkor är ovanligt kan det även bli nödvändigt att bedöma det med tanke på EU:s regler om statligt stöd.  Därför är marknadsmässiga (dvs. sedvanliga) villkor för köpebrev/överlåtelsehandlingar utgångspunkten vid överlåtelse av egendom. Detta kan också tolkas som tydliga ansvarsgränser och exakta definitioner av ansvarsfrågor. 

Säljaren är skyldig att lämna uppgifter om alla omständigheter i fråga om fastigheten som säljaren känner till. Det finns skäl att som bilaga till överlåtelsehandlingen sammanställa en förteckning över alla uppgifter som överlåtaren lämnat till förvärvaren. Förvärvaren kan inte som fel åberopa en omständighet som var känd vid tidpunkten för överlåtelsen. Vid försäljning gör köparen vanligtvis en due diligence över objektet som ska köpas. I utredningen går man igenom tekniska och juridiska omständigheter som hänför sig till objektet och som till och med kan utgöra ett hinder för köpet eller åtminstone omständigheter som sänker köpesumman. Sådana är bland annat förorenad mark, eventuella problem med inomhusluften, hotande eller pågående rättegång eller något annat motsvarande. Det är bra om parterna avtalar om fördelningen av alla ansvarsfrågor som de känner till i överlåtelsehandlingen. Det är också bra att avtala om andra ansvarsbegränsningar i handlingen, dvs. om exempelvis ansvarsfördelningen vid dolda fel.

Dessutom innefattar fastigheterna en enorm mängd olika material i anslutning till underhåll, reparation och förvaltning av fastigheten (t.ex. underhållsböcker, ritningar, entreprenadhandlingar, tillståndsärenden, avtal, rapporter om konditionsgranskning av byggnader, resultat av inomhusluftmätningar, utredningar om förorenad mark osv.). Alla dessa handlingar ska sammanställas så att alla väsentliga handlingar som ingår i helheten som överlåts överförs till bolaget tillsammans med egendomen.

Om byggnaderna är förenade med avtal (servituts-, service-, basstations-, anslutningsavtal osv.) som ska överföras till det övertagande bolaget ska det kontrolleras i avtalsvillkoren om de tillåter överföring av avtalet utan den andra partens samtycke.  Om avtalet inte tillåter detta och avtalsparten inte skriftligen samtycker till att avtalet överförs ska avtalen sägas upp i enlighet med avtalet så att de upphör då bolaget bildas. 

Vanligtvis är villkoren i finansieringsavtal sådana att de inte kan överföras utan kreditgivarens samtycke. Dessutom kan finansinstitutet kräva ytterligare säkerhet som villkor för överföringen. Överföringen kan också påverka priset på lån. Kommunen får förmånliga lån på marknaden särskilt efter-som kommunen inte kan gå i konkurs på grund av sin beskattningsrätt. Ändringen av bolagsformen inverkar också på bankens ställning som kreditgivare, vilket kan innebära sämre lånevillkor för bolaget. Detta ska beaktas i tidtabellen och i den ekonomiska modelleringen före bolagiseringen så att finansieringsförhandlingarna inte hindrar eller förlänger bolagiseringsprocessen

Före uthyrning/försäljning av en fastighet eller mark är det bra att reda ut de tekniska frågorna för varje fastighet så att helheten som ska överföras bildar en enhetlig och överförbar helhet. 

Ofta då byggnader under en lång tid haft samma ägare utan avsikt att avstå från ägandet har byggnaderna uppförts på ett sätt som varit ändamålsenligt i den situationen. Då ägandet förändras är det bra att noggrant gå igenom de tekniska frågorna. Har fastigheterna till exempel el-, avlopps- eller värmeanslutningar? Ibland kan dessa vara gemensamma med fastigheten bredvid. Det är dessutom bra att reda ut och avtala om motsvarande inbördes beroende mellan systemen för värme, vatten, ventila-tion, el och automation innan egendomen överlåts till bolaget. Detta kan innebära att upprätta servitutsavtal och att ingå olika samarbetsavtal och andra avtal för objekten. 

Dessutom är det bra att få ordning på alla bygglovsärenden. Väldigt ofta kan det finnas oavslutade bygglovsärenden, osökta tillstånd etc. Allt detta bör redas ut och slutföras före överlåtelsen. Detsamma gäller regelbundna inspektioner av till exempel brandvarnarsystemet som är obligatoriska enligt lag. Om handlingarna inte till alla delar är i sin ordning kan det leda till negativa konsekvenser i ett senare skede.

Till lagen om överlåtelseskatt har det 1.1.2024 fogats en temporär bestämmelse om skattefrihet som gäller vissa bolagiseringar av lokaler i anslutning till social- och hälsovårdsreformen. Bestämmelsen tillämpas retroaktivt på överlåtelse som skett enligt avtal som ingåtts 9.10.2023 eller senare.

Överlåtelseskatt ska inte betalas när en kommun eller samkommun som avses i 32 § i lagen om genomförande av reformen av social- och hälsovården och räddningsväsendet och om införande av den lagstiftning som gäller reformen (den s.k. införandelagen 616/2021) senast före utgången av 2030 till ett aktiebolag som kommunen ensam eller tillsammans med en annan kommun eller en samkommun äger överlåter aktier i ett bolag som äger och besitter fastigheter mot aktier i bolaget, när den lokal som förvaltas på basis av dessa aktier:

1. med stöd av 22 § eller 25 § i införandelagen har hyrts ut till välfärdsområdet och som den 31 december 2022 huvudsakligen har använts av kommunen eller av en samkommun som avses i 20 § eller 32 § i införandelagen inom primärvården, den specialiserade sjukvården, socialväsendet eller räddningsväsendet eller som färdigställs för sådan användning under den tid som avses i 22 § 2 mom. i lagen, eller

2. huvudsakligen har använts av en sammanslutning som avses i 1 punkten och som har bedrivit verksamhet med stöd av ett konkurrensutsättnings-baserat avtal med kommunen eller en samkommun som avses i 32 § i införandelagen.

   Enligt regeringens proposition (RP 40/2023) kan överlåtelse ske både till ett befintligt bolag och till ett bolag som bildas för ändamålet. Bolagsrättsligt är det fråga om betalning av teckningspriset för aktierna med   apportegendom i stället för med pengar. Utöver fastighetsförmögenhet kan apportegendom även omfatta annan förmögenhet som överförs till bolaget. Skattefrihet gäller inte överlåtelse där penningvederlag används. Således kan endast aktier i det övertagande bolaget ges som vederlag till den överlåtande kommunen eller samkommunen. 

   I den temporära ändringen av lagen om överlåtelseskatt ska bokförings-värdet i stället för gängse värdet, på de grunder som anges i detaljmoti-veringen till regeringens proposition (RP 40/2023 rd), betraktas som anskaffningsutgift vid överlåtelse av apportegendom. I regeringens proposi-tion konstateras det att som anskaffningsutgift som inte dragits av vid beskattningen av anläggningstillgångar och andra tillgångar och som belopp som inte dragits av vid beskattningen av utgifter med lång verkningstid betraktas i beskattningen av det övertagande bolaget bokföringsvärdet av tillgångar och utgifter med lång verkningstid enligt bokslutet för den senast avslutade räkenskapsperiod som föregick överföringen av tillgångarna. 

   Om de tillgångar som överförs skulle värderas exempelvis enligt det verkliga värdet skulle bolaget få en obehörig vinst jämfört med konkurrerande företag på fastighetsmarknaden, eftersom bolaget via värderingen skulle få en alltför stor kostnadsreserv i inkomstbeskattningen, vilket senare skulle minska den inkomstskatt som ska betalas på uthyrningsverksamheten. 

   Om kommunen vill befrias från överlåtelseskatt ska den överlåta egendom som apport till bolaget som bildas. 

   Det är mycket viktigt att utreda valet av överlåtelsesätt och dess inverkan på det nya bolagets/det övertagande bolagets ekonomi. Genom ekonomisk modellering säkerställer man att bolaget kan fungera självständigt och klara av sina skyldigheter. Om bolaget måste kapitaliseras efter bolagiseringen ska varje kapitalisering bedömas utifrån utgångspunkterna i EU:s regler om statligt stöd och de begränsningar som bestämmelserna medför ska beaktas redan när bolaget bildas.

Bolaget som bildas ska ha alla möjligheter som verksamheten förutsätter att kunna inleda verksamheten. De styrelseledamöter som utsetts till bolaget ansvarar personligen för det bildade bolagets verksamhet innan bolaget införs i registret. Först när bolaget är registrerat övertar det ansvaret för alla de åtgärder som det vidtagit innan det bildades.

Bolaget ska genast ordna åtminstone följande:

1.    styrelse (och verkställande direktör?)
2.    bokföring och revision
3.    försäkringar (åtminstone ansvarsförsäkring för verksamheten, ansvarsförsäkring för styrelseledamöter   och eventuellt för verkställande direktören, omfattande fastighetsförsäkring osv.)
4.    organiseringen av bolagets verksamhet (vem sköter underhållet av fastigheten och eventuella               reparationer)
5.    reskontra (skötsel av fakturering och indrivning, hur sköts detta?)
6.    ärendehanteringssystemet
7.    registrering av arrenderätt/arrenderätter hos Lantmäteriverket
8.    betalning av eventuell överlåtelseskatt till staten
9.    ansökan om lagfart på fastigheterna hos Lantmäteriverket 
10.    anslutning till ett arbetspensionsbolag

Lagfart innebär registrering av ägandet av en fastighet i Lantmäteriverkets lagfarts- och inteckningsregister. Lagfart ska sökas då en fastighet byter ägare.
Lagfart kan sökas på en fastighet, ett outbrutet område eller en kvotdel av en fastighet. Lagfart ska sökas inom sex månader från det att köpebrevet eller avtalet undertecknats. Endast en fastighet som har lagfart kan intecknas och användas som säkerhet för lån.

Om lagfart inte har sökts ska sökanden betala dröjsmålsförhöjning. Dröjsmålsförhöjningen är 20 procent av överlåtelseskatten för varje påbörjad period om 6 månader. Förhöjningen beräknas från dagen efter den dag då lagfarten eller inskrivning senast borde ha sökts. Dröjsmålsförhöjningens belopp kan vara högst 100 procent av skattebeloppet. Dröjsmålsförhöjningen är en påföljd för en försenad lagfarts- och inskrivningsansökan. Dröjsmålsförhöjning ska betalas även om överlåtelseskatten har betalats i tid (källa: Vero.fi).

Detsamma gäller inskrivning av särskilda rättigheter. Inskrivning av särskilda rättigheter ska också sökas hos Lantmäteriverket. Om detta inte görs inom utsatt tid förhöjs överlåtelseskatten som påföljd. Läs mer på Lantmäteriverkets webbplats:

E3007_erityisen_oikeuden_kirjaaminen.pdf (på finska)

Då alla ovan nämnda ärenden har utretts ska kommunen ha upprättat överlåtelsehandlingarna (avtal om överlåtelse av apportegendom till bolaget eller köpebrev). 

Om egendomen överlåts som apport till bolaget rekommenderas det att det utöver apportavtalet även finns en separat bilaga där överlåtaren ger försäkran om vissa omständigheter som är typiska för aktieköp eller fastighetsköp, så att ansvaret tydligt fastställs mellan överlåtaren och förvärvaren. Genom bilagan till avtalet kan dessutom överlåtarens ersättningsansvar begränsas för felaktigheter som framkommer senare genom försäkran som hänför sig till överlåtelsen av egendomen. 

I allmänhet tillämpas inte bestämmelserna i köplagen på överlåtelser av byggnader, utan i handlingen avtalas det uttryckligen att bestämmelserna i köplagen inte tillämpas och att överlåtelsen endast sker på de villkor som avtalats i överlåtelsehandlingen. Beakta dessutom att man vid fastighetsaffärer aldrig kan avtala om något som strider mot de tvingande bestämmelserna i jordabalken. Överlåtelsen ska vara formbunden och bekräftas av ett köpvittne.

Med fastighetsinvestering avses köp eller eget utförande av byggtjänster i samband med nybyggnad eller ombyggnad av en fastighet. En fastighets-investering omfattar också anskaffning av en sådan fastighet för vilken överlåtaren betalat skatt på eget bruk enligt 31 § 1 mom. 1 punkten eller 33 § i mervärdesskattelagen.

Med byggtjänster avses byggnads- och reparationsarbeten på fastigheter samt överlåtelse av varor som installeras i samband med arbetet. Byggtjänster är också planering, övervakning och motsvarande tjänster i samband med nämnda arbeten.

Annan reparation av fastigheter än ombyggnad betraktas inte som fastighetsinvestering. Med ombyggnad avses en avsevärd förbättring av fastighetens kvalitetsnivå jämfört med den ursprungliga nivån. Ombyggnad omfattar i praktiken alla de utgifter som hänför sig till ändringar eller förbättringar och som i inkomstbeskattningen måste aktiveras i anskaffningsutgiften för fastigheten. Ombyggnad är således till exempel utvidgning, ändring och förnyelse av en fastighet.

Med reparationsarbete avses arbete som återställer eller säkerställer byggnadens eller en anordnings skick utan att byggnadens bruksvärde ökar jämfört med det värde byggnaden ursprungligen hade i näringsidkarens besittning.

Justeringsperioden är den period under vilken ändringar i användningen av en fastighet berättigar eller förpliktar den skattskyldige att justera det avdrag som ursprungligen gjorts. Tidsperioden under vilken ändringar i användningen granskas är ett kalenderår (justeringsår). Justeringar görs om användningen av en fastighet har ändrats under ett kalenderår som ingår i justeringsperioden. Varje år justeras 1/10 av den mervärdesskatt som ingått i anskaffningen av fastighetsinvesteringen.

Justeringsperioden är tio år från ingången av det kalenderår under vilket byggtjänsten i samband med nybygge eller ombyggnad har slutförts. Om fastigheten anskaffats av en överlåtare som betalat skatt på eget bruk av byggtjänst i anslutning till nybygge eller ombyggnad av fastigheten beräknas tioårsperioden från ingången av det år då byggtjänsten slutförts och fastigheten tagits emot.

Justeringsperioden är i praktiken 9–10 år, eftersom den del av kalenderåret som föregår byggtjänsten eller mottagandet av fastigheten inte inkluderas i justeringsperioden.

Byggtjänsten anses vara slutförd när mottagandet av en köpt byggnad eller tjänst har godkänts i mottagningsbesiktningen eller på något annat sätt. En själv utförd byggtjänst anses ha slutförts när byggnaden eller den ombyggda byggnaden tas i bruk.

Detta innebär att om den momspliktiga användningen av fastigheten ändras under justeringsperioden så att slutanvändaren av lokalerna inte är momsskyldig för sin verksamhet, ska bolaget återbetala de momsavdrag som bolaget gjort för fastighetsinvesteringen under justeringsperioden för den tid som slutanvändarens verksamhet inte är momspliktig. 

Bolaget ska vid fastställandet av hyran beakta mervärdesskatten på de fastighetsinvesteringar som ska återbetalas då slutanvändaren är en aktör som inte är momsskyldig.

Vid beredningen av fastigheter ska även andra skattefrågor såsom beskattning av överlåtelsevinst beaktas. Skattefrågor (bland annat eventuell beskattning av överlåtelsevinst i kommunerna, eventuell begäran om förhandssyn i skattefrågor av skattemyndigheten innan bolaget bildas) ska gärna utredas med en sakkunnig i skatterätt. 

Påföljder för inkomstbeskattningen

Även om påföljder för överlåtelsebeskattningen undviks vid bolagisering ska eventuella framtida påföljder för inkomstbeskattningen beaktas i fråga om fastighetsförmögenheten. Vid överlåtelse som möjliggör befrielse från överlåtelseskatt överlåts fastigheterna eller aktierna mot bolagets aktier som apportöverlåtelse. Då beaktas egendomens bokföringsvärde enligt bokslutet för den senast avslutade räkenskapsperioden som anskaffningsutgift för egendomen. I en situation där bolaget senare säljer den överförda egendomen realiseras skillnaden mellan överlåtelsepriset och anskaffningsutgiften i den försäljningsvinst som omfattas av inkomstskatten. Det ska beaktas att fastighetens bokföringsvärde kan vara betydligt lägre än det verkliga värdet.

Fastighetsbeskattning

Kommunerna är skattepliktiga endast i fråga om fastigheter utanför deras eget område. Skattefriheten omfattar dock inte samkommuner, kommunalt ägda fastighetsbolag eller andra kommunalt ägda bolag. Till den del kommunal fastighetsförmögenhet bolagiseras omfattas dessa fastigheter av fastighetsbeskattningen. I situationer där ett kommunägt bolag betalar fastighetsskatt till den ägarkommun där fastigheten också är belägen, är effekten av fastighetsskatten neutral för kommunen. Denna situation torde vara verklighet i de flesta bolagiseringssituationer. Kommunkoncernen ska dock beakta skattebetalningsläget och de finansiella krav som det medför.